公示地價制度의 公法的 硏究 = (A) Study on the Public Notification System of Landprice in Public Law

국문 초록 (Abstract)

종래 多元化되어 있던 公的地價의 一元化 作業으로 地價公示및 土地등의 評價에 관한 法律에 의하여 導入된 公示地價制度는 "정부가 체계적인 조사방법에 의한 객관적이고 적정한 地價의 공시를 통해 이를 토지행정에 활용함으로써 토지행정의 공신력과 토지세제의 실효성을 제고하는 한편 토지시장의 적정한 가격형성을 유도함을 목적으로 하는 제도"라고 할 수 있다. 그리고 公示地價는 標準地公示地價와 個別公示地價로 나누어지는데, 일반적으로 公示地價라고 할 때에는 標準地 公示地價를 意味한다.
標準地公示地價란 年1回 전국을 대상으로 하여 대표성이 높다고 인정되어 선정된 標準地의 適正價格을 鑑定評價士가 評價하고 建設交通部長官이 公示한 標準地의 單位面積(㎡)당 價格(地價公示法 제2조 제1호)으로서, 매년 1월 1일을 基準으로 標準地에 대한 適正價格을 公示함으로써 土地市場의 地價情報를 제공하고, 一般的인 土地去來의 指標가 되며, 國家 ·地方自治團體 등 公共機關이 그 업무와 관련하여 地價를 算定하는 경우 및 鑑定評價業者가 個別的으로 地價를 鑑定評價하는 경우에 그 基準이 되도록 하고 있다.
個別公示地價는 市長 ·郡守 또는 區廳長이 標準地 公示地價를 基準으로 地價形成要因에 관한 標準的인 比較表인 土地價格比準表를 활용하여 매년 1월1일 현재 관할구역내의 個別土地價格을 決定 ·公告하는 地價를 말하는데, 양도소득세 및 상속세 등 土地관련 國稅와 開發負擔金 등의 부과기준이 되며, 地方稅인 綜合土地稅 課稅時價標準額의 조정자료로 활용하고 있다.
이와같이 公示地價는 公的地價로 널리 적용되고 있으나, 標準地公示地價와 個別公示地價가 二元化되어 적용되고, 適用方法도 公示地價를 직접 또는 간접적으로 활용하고 있어서 地價一元化의 취지를 충분히 살리지 못하고 있다는 견해도 있을 수 있다. 그러나 이는 公益事業 편입용지의 損失補償問題와 國民負擔인 課稅問題가 상호 이해관계가 달라 제도적으로 公示地價의 適正價格導出을 어렵게 하기 때문이라고 볼 수 있다.
따라서 公示地價制度의 問題點을 體系的으로 分析하여 改善點을 모색하기 위해 먼저 우리나라의 地價調査制度의 沿革 및 公示地價制度의 도입 배경과 外國의 公的地價制度의 槪觀을 통하여 外國의 地價濃系와 비교분석 ·검토하여 公示地價의 정확한 개념을 정립하고자 하였다.
그리고 공법적 측면에서 그 法的 性質과 권리구제에 대하여 검토하여 보았다. 즉 公示地價와 關聯하여 최근 判例를 중심으로 논의되고 있는 法的性質에 대하여는 行政計劃으로 보아 處分性을 부정하여, 일정한 法律效果가 연속된 수차의 단계에 의하여 비로소 완성되는 경우에는 최종단계의 行爲에 의하여 그 效力이 모두 나타난 상태인 具體的 處分段階에서 行政訴訟이 가능하게 하므로서 行政過程에 필요이상의 司法權의 개입을 허용치 않는 것이 국민의 권리보장에 보다 유리하고 行政訴訟法理에도 부합하는 것으로 보았다. 그 이유는 法的安定性 側面만 보아 서둘러 處分性을 인정하고 또다시 例外를 두어 瑕疵承繼를 인정하여 具體的 妥當性을 찾는 것보다는 法理의 조화를 이룰 수 있다고 보기 때문이다.
다음에 公示地價制度의 制度上 ·運用上 및 법률상의 問題點과 改善方案을 모색하기 위하여 公示地價의 개념정립과 公示地價의 二元的 適用問題, 個別公示地價의 算定上 問題 및 正當補償과 관련한 補償額 算定時 標準地公示地價의 適用問題에 대한 고찰을 하였다. 특히 이같은 문제들의 合理的 해결을 위하여 현실적으로는 二元的으로 運用되고 있는 公示地價 適用問題에 있어서 地價公示法의 관련 規定을 개정하여 이를 法律上 正當화시켜야 한다는 견해를 밝히고, 正當課稅를 위한 個別公示地價 算定上의 問題解決을 위한 改善論을 제시하였으며, 正當補償을 위하여 標準地公示地價와 관련되는 補償額算定問題를 검토하였다.
그러나 위와 같은 見解들이 이미 제시된 問題들에 관한 완전히 만족스런 해결책이라고는 생각지 않는다. 立法者 및 關聯學界와 實務界에서는 기존의 問題點 및 장래 발생될 수 있는 問題點들에 대하여 결코 外面해서는 안되며, 점진적인 발전에 긍정적인 노력을 게을리해서는 안될 것이다. 그리함으로써 公示地價制度는 더욱 공고히 정착되어 질 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In this thesis, the leagal problems and improvements concerning the Public Notification System of Landprice in The Republic of Korea(South Korea) will be discussed.
These are acronyms that will be used.
(1) PNSL : the Public Notification System of Landprice, in which the government estimates the landprice and notifles it publicly each year.
(2) PNL : The landprice notificated publicly by goverment, so to speak, it is the Public Notification of Landprice.
① PNPSL : PNL is divided into 'the Public Notification of the Price of Standard Land' and 'the Public Notification of the Price of Each Land' Hereafter that is expressed as PNPSL.
② PNPEL : PNL is divided into 'the Public Notification of the Price of Standard Land' and 'the Public Notification of the Price of Each Land'. Hereafter this is expressed as PNPEL.
In the past each administrative branches had applied the another landprice for their own purpose to their execution. However the government legislated "Act on the Public Notification of Landprice and Appraisal of Landvalue" in 1989, for the purpose of the unification of public landprice system, and adopted PNSL through that act.
Now the government using the above mentioned statute makes an objective and reasonable estimation of landprice, announces it publicly and utilizes it in land-administration affairs. Therefore it is said that PNSL has the objective to gain the public confidence in land- administration and that heightens the effectiveness of a land-tax system, and leads to making proper landprice on dealings in real estate.
PNPSL is the proper landprice per □ which is notified on 01 Jan. every year by the Minister of Construction and Transportation, after being estimated on all representative land in the whole country by the Appraiser. It provides information on landprice, becomes a guide, and becomes a basis when the administrative branches estimate the landprice in relation to their affairs and the Appraiser estimates each landprice.
PNPEL is the price of each piece of land which is notified on 01. Jan. every year by the Mayor of the city or the Magistrate of the county, after being estimated on the basis of PNPSL and the best utilization of comparison table of landprice. It becomes a standard of levy on national land- tax such as inheritance tax on an estate, and is utilized as data of standard price of levy on local tax such as total land- tax.
Although PNL is applied widely to public landprice as stated above, PNPSL and PNPEL are applied separately. Therefore the uniflcation of a public landprice has not been accomplished sufficiently. The writer will discuss the legal problems of improvements regarding the PNSL in The Republic of Korea.
The principal contents of this thesis are as follows.
1. The introduction of the public landprice system in other countries, and the development of PNSL in Korea.
2. The characteristics, the legal principles and the effectiveness of PNL in Korea.
3. The right remedy or improvement of PNSL. It includes the readjustment of the concept of PNL, the problem of estimating landprice in PNPEL, and the application of PNPSL to estimating the landprice in eminent domain.

목차 (Table of Contents)

• 第1章 序論 = 1
• 1. 硏究의 目的 = 1
• 2. 硏究의 範圍와 方法 = 3
• 第2章 外國의 公的地價制度 = 5
• 第1節 獨逸 = 6
• 1. 沿革 = 6
• 2. 鑑定人委員會 = 9
• 3. 標準地價格 = 12
• 4. 統一價格 = 14
• 第2節 日本 = 15
• 1. 沿革 = 15
• 2. 目的과 效力 = 17
• 3. 公示地價의 算定과 公告 = 18
• 4. 個別地價 算定 = 19
• 가. 基準地價 = 19
• 나. 固定資産稅 評價額 = 20
• 다. 相讀稅 評價額 = 21
• 第3節 中國 = 21
• 1. 沿革 = 21
• 2. 基準地價 = 22
• 3. 規定地價 = 23
• 第4節 臺灣 = 24
• 1. 沿革 = 24
• 2. 規定地價 = 26
• 3. 公告現値 = 27
• 第5節 綜合 檢討 = 28
• 第3章 우리나라의 公示地價 制度 = 33
• 第1節 우리나라 地價調査制度의 沿革 = 33
• 1. 私的地價調査體系 = 33
• 2. 公的地價體系로의 轉換 (多元化된 公的地價體系) = 34
• 3. 地價公示制의 導入 (一元化된 公的地價體系) = 36
• 第2節 公示地價의 意義 = 38
• 1. 公示地價의 槪念 = 38
• 2. 土地公槪念과 地價公示 = 40
• 가. 公示地價制度의 憲法的 根據 = 40
• 나. 土地公槪念의 後退 = 43
• 3. 地價體系의 一元化 = 43
• 4. 地價情報 및 土地特性情報體系의 構築 = 44
• 第3節 標準地公示地價 (公示地價) = 45
• 1. 意義 = 45
• 2. 地價 評價와 公示 = 47
• 가. 公示地價의 評價時 考慮事項 = 48
• 나. 土地評價委員會의 審議 = 61
• 3. 標準地公示地價의 效力(適用範圍) = 61
• 가. 地價情報의 提供과 土地去來의 指標 = 62
• 나. 個別公示地價 算定의 基準 = 63
• 다. 鑑定評價의 基準 = 64
• 라. 補償額算定基準으로서의 標準地公示地價 = 65
• 第4節 個別公示地價 = 70
• 1. 意義 = 70
• 2. 地價算定과 公示 = 70
• 3. 個別公示地價의 效力 = 71
• 가. 土地關聯租稅의 適用 = 71
• 나. 各種 負擔金에의 適用 = 74
• 다. 貸付料 및 使用料 = 75
• 라. 其他 = 76
• 第4章 公示地價 決定에 대한 權利救濟 = 79
• 第1節 公示地價와 行政的 救濟 = 79
• 1. 序說 = 79
• 2. 決定·公示前 救濟節次 = 81
• 가. 意義 = 81
• 나. 檢證制度 = 82
• 다. 意見聽取制度 = 83
• 3. 異議申請 = 84
• 가. 異議申請의 性質 = 84
• 나. 標準地公示地價의 異義申請現況 = 86
• 다. 異議申請事項 = 87
• 라. 異議申請의 處理 = 88
• 第2節 公示地價決定에 대한 行政訴訟 = 89
• 1. 標準地 公示地價 = 89
• 가. 法的性質 = 89
• 나. 行政訴訟의 對象 與否 = 95
• 2. 個別公示地價 = 106
• 가. 法的 性質 = 106
• 나. 行政訴訟의 對象與否 = 110
• 3. 公示地價를 다툴 수 있는 段階 = 113
• 가. 行政訴訟對象으로 보는 見解 = 114
• 나. 私見 = 129
• 第3節 行政上 損害賠償 = 131
• 1. 損害賠償의 要件 = 131
• 가. 公務員의 違法한 職務行爲 = 131
• 나. 權益侵害 = 132
• 2. 地價公示法上 行政上 損害賠償與否 = 138
• 第5章 公示地價制度의 改善論 = 141
• 第1節 公示地價의 槪念 定立과 改善方向 = 141
• 第2節 公示地價制度의 適用上 問題點 및 改善方向 = 143
• 1. 公示地價의 二元的適用 問題와 改善方向 = 143
• 2. 正當課稅를 위한 個別公示地價 算定上의 問題點과 改善方向 = 146
• 第3節 公示地價 基準評價와 正當補償을 위한 改善方向 = 151
• 1. 序說 = 151
• 가. 公示地價의 現實化 문題 = 153
• 나. 補償額算定時 開發利益의 私有化 可能性의 상존 與否 = 154
• 2. 公示地價와 正當補償과의 關係 (價格現實化 問題) = 155
• 3. 正常去來 事例 및 其他 要因 補正問題 = 158
• 4. 不法形質變更土地의 補償額算定 問題 = 162
• 第6章 結論 = 165
• 參考文獻
• Abstract