住商複合開發의 收益極大化 Model에 關한 硏究 : 서울市 都市計劃條例上의 用途容積制를 中心으로 = (A) Study on the Profit Maximizing Model for Mixed Use Development consisting of Commercial and Residential Facilities

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The background of this study consist in enacted Seoul urban planning municipal ordinance applied in a graded floor area ratio attend on residential ratio in commercial area.
This law has fundamentals that floor area ratio is to be low and the gross area is to be diminish when residential ratio is to be raised. Therefore gross area able to build is to be diminish be caused by this law.
The object of this study to deduce residential ratio when total profit is maximize, to raise profit of a private corporation result from it.
The method of study is to draw model on revenue and cost constitute of total profit, to find a variable.
Variables of land area, residential sales price, residential construction cost, commercial sales price, commercial construction cost is drew by average of comparable cases, variables of residential ratio and floor area ratio is drew by Seoul urban planning municipal ordinance.
Comparable applies to the mixed use building in general commercial area, south area of han-river, Seoul.
Residential ratio cause a maximize of total profit show 39.9%. Floor area ratio is 750% at this time.
If 53.31% that average residential ratio is residential ratio cause a maximize of total profit, residential ratio will be lowed about 13.4% is caused by enforcement of Seoul municipal ordinance.
A conclusion to get by this study is to get a quadratic equation caused by residential profit model of shape of line introduce residential ratio and floor area ratio relationship of converse each other.
This model is to deduce residential ratio when total profit is maximize, to raise profit of a private corporation result from it.
Besides, this model is able to find out profit maximizing residential ratio by decrease of commercial quarter sale.

목차 (Table of Contents)

• 第 1 章 序論 = 1
• 第 1 節 硏究의 背景 및 目的 = 1
• 第 2 節 硏究의 範圍와 方法 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 第 2 章 住商複合建物의 特性 分析 = 5
• 第 1 節 住商複合建物의 特性 = 5
• 1. 주상복합건물의 입지조건 = 5
• 2. 주상복합건물의 특성 = 5
• 第 2 節 住商複合建物 關聯 制度變遷 考察 = 8
• 1. 개정전 관련법규 고찰(1999년 12월 이전) = 8
• (1) 도시계획관련법규 = 8
• (2) 건축법 = 9
• (3) 서울특별시 건축조례 = 10
• 2. 개정후 관련법규 및 조례 고찰(2000년 1월 이후) = 13
• (1) 도시계획 관련법규 = 13
• (2) 건축법 = 16
• (3) 서울특별시 건축조례 = 16
• (4) 서울특별시 도시계획조례 = 17
• 第 3 章 價格決定技法의 理論的 考察 = 21
• 第 1 節 不動産價格의 決定 技法 = 21
• 1. 비용접근법(Cost Approach) = 21
• 2. 시장접근법(Market Approach) = 23
• 3. 소득접근법(Income Approach) = 25
• 4. 계량적 평가기법 = 28
• 第 2 節 旣存硏究에 對한 考察 = 31
• 第 4 章 住商複合開發의 收益極大化 Model 導出 = 38
• 第 1 節 分析의 方法 = 38
• 1. 특성가격함수를 이용한 도출방법 및 결과분석 = 38
• 2. 총수익 극대화 모델의 도출방법 = 40
• 第 2 節 收益極大化 모델의 導出 = 44
• 第 3 節 住商複合建物 特性變數의 導出 = 46
• 1. 주상복합건물 특성변수의 도출 = 46
• (1) 사례수집 = 46
• (2) 주상복합건물 특성변수 도출 = 48
• 2. 주택비율 및 용적률 변수의 도출 = 52
• 第 4 節 分析의 結果 = 53
• 1. 총수익 극대화 주택비율 = 53
• 2. 상가분양률 변화시 총수익 극대화 주택비율 = 55
• (1) 상가분양률 변화시 총수익 극대화 주택비율 = 56
• (2) 상가분양률 감소시 총수익 변화량 및 변화비율 = 57
• (3) 주택비율 단계별 총수익 변화량과 변화폭 = 58
• 3. 변수들의 변화량에 따른 총수익 극대화 주택비율 = 59
• (1) 대지면적 변화에 따른 총수익 극대화 주택비율 = 59
• (2) 주택분양가 변화에 따른 총수익 극대화 주택비율 = 60
• (3) 주택공사비 변화에 따른 총수익 극대화 주택비율 = 61
• (4) 상가분양가 변화에 따른 총수익 극대화 주택비율 = 62
• (5) 상가공사비 변화에 따른 총수익 극대화 주택비율 = 63
• 第 5 章 結論 = 65
• 참고문헌 = 68
• ABSTRACT = 71