미분양 주택자료를 이용한 주택수요의 가격탄력성 추정 = Price elasticity of housing demand to use the unsold new house data

국문 초록 (Abstract)

현재 주택시장은 주택수요의 급격한 감소 및 수요의 차별화․다양화라는 시장의 내적인 요인과 분양가 자율화 등의 규제완화 및 주택시장 개방이라는 시장 외적인 요인에 따라 과거와는 다른 새로운 모습으로 구조적인 변화를 겪고 있다. 이러한 주택시장의 변화는 정부의 주택시장 개입에 의한 시장경쟁 제약요인이 해소됨으로써 주택산업이 시장경쟁체제로 전환하게 됨을 의미한다.
실제로 90년대 이후 주택시장은 주택수요와 공급의 불균형으로 상당량의 미분양 주택이 발생하였으며, 경제여건에 따라 증가와 감소를 반복하고 있는 실정이다. 따라서 주택공급자 측면에서는 주택의 수요를 증대시킴과 동시에 자유시장 메카니즘의 경쟁체제에 따른 주택상품차별화를 위한 전략수립이 무엇보다도 시급한 실정이다.
이에 본 연구는 주택의 수요증진 및 상품차별화 전략을 위해서 가격특성․입지특성․단지특성․업체특성 등 주택특성을 고려한 주택수요함수를 추정과 그에 따른 가격탄력성을 알아보고자 하였다. 이를 위해 한국주택협회의 월별미분양자료를 기초로 다변량 통계기법을 활용하여 미분양 주택의 특성을 파악하고, 2단계 최소자승법을 이용하여 미분양률로 대변되는 주택수요함수를 추정하고 그에 따른 가격탄력성을 파악하였다. 연구결과는 다음과 같다.
첫째, 미분양주택특성의 분석결과에 따르면, 주택수요는 서울․용인․부천 등의 지역별 주택시장이 서울은 강남/강북, 용인은 죽전/수지/기타 용인지구 등의 하위시장(sub-market)으로 세분화되고 있으며, 비교적 주거지로서의 기반 인프라시설이 양호하게 구축되어 있는 부천시․서울 강남․용인 죽전지구는 미분양률이 낮고, 교통과 입지 및 기반시설 여건이 열악한 서울 강북․용인 수지 및 용인 기타(구갈․상갈)지구는 상대적으로 미분양률이 높은 것으로 나타났다. 그와 더불어 시공업체의 특성에 따라 대형건설업체내에서도 차별적인 소비가 이루어지고 있음을 알 수 있었다.
둘째, 미분양률과 주택가격을 이용하여 추정한 주택수요함수를 해석하여보면, 주택가격이 낮을수록․평형이 넓을수록․업체의 시공능력이 높을수록 미분양률이 낮아지는 것으로 나타났다. 이는 주택의 구매가격이 싸거나, 주택소비면적이 넓어 소비자효용이 커지나, 공급업체에 대한 선호도가 좋을수록 주택수요가 증가하는 최근의 주택시장 상황이 반영된 것이라 볼 수 있다.
또한 단지주변 도로폭이 작을수록 미분양률이 낮아지는 것은 ‘소음’이라는 환경쾌적성이 주택수요에 반영된 것으로 해석할 수 있으며, 최고층수가 높을수록 미분양률이 낮아지는 것은 층수가 높을수록 단지규모가 커지고, 대규모단지일수록 주민편의시설 및 주거여건이 양호해지기 때문인 것으로 해석할 수 있다. 표준화 베타계수를 통하여 미분양률에 가장 큰 영향을 주는 요인을 살펴보면 주택가격(Discount Price)이 미분양률에 가장 큰 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다
마지막으로, 주택의 특성을 고려한 가격탄력성은 매우 탄력적으로 나타났으며, 주택공급업체의 인지도 및 시공능력에 따라서도 약간의 차이가 있는 것으로 파악되었다. 부천시의 경우, 인지도가 상당히 높은 2순위업체(대림․현대산업개발 등)의 가격탄력성이 가장 높은 것으로 나타났다. 따라서 인지도가 낮은 업체들은 가격탄력성이 낮으므로 경쟁력향상을 위해서는 품질전략과 가격전략을 동시에 구사하여야할 것으로 판단되며, 2순위의 주택공급업체들이 가격전략을 사용한다면 조기분양을 달성함은 물론 경쟁력을 확보 할 수 있을 것이다.
가격은 기업이 시장경쟁에서 이기기 위한 경쟁우위(competitive advantage) 요소 중의 하나로서 경쟁전략의 목표를 달성하는데 있어 매우 중요한 수단이다. 주택시장에서의 가격경쟁력을 확보하는 것은 IMF 이후 주택가격의 상승에 따른 투자요소가 희박해지고 주택가격에 대비한 소비자 만족의 극대화 경향이 대두되고 있기 때문에 이제까지의 주택시장에서 보다 더욱 중시되어야 할 것이다.
연구를 통하여 추정된 주택수요의 가격탄력성은 입지 및 단지․시공업체 등의 주택특성을 기준으로 주택스톡에 대한 수요를 추정한 것이므로, 가구특성을 기준으로 주택서비스면적을 추정함으로서 파악된 기존연구의 가격탄력성과 차별성을 지닌다. 기존연구에 의한 가격탄력성은 매우 비탄력적으로 나타나고 있으며, 이는 가격변화에 따른 주택서비스 면적에 대한 수요의 변화가 작은 것을 의미한다. 그러나 본 연구결과에 의하면 가격변화에 따른 주택스톡에 대한 수요의 변화는 탄력적인 것으로 파악할 수 있다.
다만 본 연구는 미분양주택 중에 일부인 한국주택협회자료만을 가지고 분석함으로써, 소규모단지로 중소형 평형을 공급하는 대다수 건설업체에 대한 소비자 수요를 파악하지 못한 점이 연구의 한계점으로 남는다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

◇ The Purpose of the Study

Current housing market is experiencing systematic environmental changes into new phase comparing to the past in terms of two factors. Internal factor is drastically decreased and diversified house demand and external factor is lifted regulation and opening house market. The change of housing market means that housing industry is faced with high competition and polarization among housing firms as restricting factors were settled by government's interference on the housing market.
Therefore, this study purports to estimate the price elasticity of housing demand considering characteristics of price, location, housing complex and construction firm.


◇ The Method of the Study

This study was made used of unsold new house data for each month surveyed by Korean housing association. The period of survey was limited from March, 1999 to October, 2001 and the scope of data selection was limited through the city of Seoul, Yongin and Bucheon. The analysis methods were multi-discriminant and 2SLS (two-stage least squares method).

◇ The Finding

First, according to analysis result, the characteristics of unsold new house are as follows. Housing needs are different on region and divided into sub-market. Unsold rate of convenient and profitable residential region such as Kangnam, Jukjeon, Bucheon are lower than other area. Besides, the difference in unsold rate of the large and medium company is statistically serious and significant.
Second, housing demand function considered of housing price and unsold rate explains as the housing price becomes lower, house size becomes bigger and execution efficiency of construction firm becomes more higher, unsold rate comes to be reduced. The most influenced factor to the unsold rate is a price variable. Those results are suitably reflected on recent housing market.
Third, price elasticity of housing demand considering characteristics of house is very flexible. Meanwhile, price elasticity is comprehended to be variable depending on reputation or execution efficiency of construction of housing firms. Thus, low reputation companies should pursue to take quality strategy and quality strategy at the same time in order to recover competitiveness in the housing market.