分讓價 自律化 이후 아파트 分讓價 決定要因에 관한 연구 : 서울시 재개발 아파트를 대상으로 = A model of fluctuation of apartment sale price after deregulation : in case studies of redevelopment apartment in Seoul

국문 초록 (Abstract)

서민들의 주거생활 안정과 주택보급률 향상을 목표로 이루어진 그동안의 주택정책은 분양가 상한제, 원가연동제의 형태로 이루어져 왔다. 그러나 외환․금융위기 이후 경기가 침체되자 이에 대한 해결책의 일환으로 분양가 자율화가 실시되었는데 분양가 자율화로 인하여 그동안 정부의 통제로 이루어진 분양가의 책정은 새로운 국면에 접어들게 되었다.
이러한 배경에서 본 연구는 다음과 같은 과제의 해결을 위해 수행되었다. 첫째, 분양가 자율화 이후와 원가연동제시기의 분양가와의 차이를 비교한다. 둘째, 분양가의 차이가 나게된 요인들을 규명하고 영향정도를 파악한다. 셋째, 가격과 요인간의 관계를 분석하여 합리적인 분양가결정 모형을 제시한다.
연구의 접근방법으로는 우선 아파트의 여러 요소 중 가격에 영향을 미치는 요인들을 파악하기 위하여 현재가치법을 이용하여 분양가와 매매가의 차이를 비교하고 차이가 나타나게 된 원인을 t-test를 이용하여 비교한다. 그리고 가격차이가 나타나게된 요인들을 중심으로 분양가격에 영향을 미치는 정도를 파악한 다음 그 요인들을 이용 회귀분석을 통하여 적절한 가격 모형을 도출하여 본다.
본 연구의 분석결과는 다음과 같다.
첫째, 현재가치법을 사용하여 분양가와 매매가를 비교하여 본 결과 가격특성인 공시지가와 단지특성 중에서 평형, 평균층수, 대지면적, 연면적, 지역특성으로 사용한 역세권, 근린공원, 초등학교 등의 요인에 의해 차이가 나는 것으로 나타났다.
둘째, 입지에 따른 가격차이를 비교하여 본 결과 역세권의 영향력이 가장 크며 다음으로 근린공원에 의한 가격차이가 큰 것으로 나타났으며 초등학교는 차이가 없는 것으로 나타났다.
셋째, 회귀분석을 이용하여 가격모형을 설정하고 검정해본 결과 이중로그함수의 형태가 가장 적합한 것으로 나타났으며 요인별 영향정도는 공시지가 > 전용면적 > 근린공원 > 서비스율 > 주차장률의 순서로 나타났다.
연구의 결과를 종합하여 보면 아파트의 분양가 결정에 영향을 미치는 요인으로는 지가의 영향이 가장 크며, 아파트 세대별 전용면적에 따라 그 가격에 영향을 많이 받는 것을 알 수 있다. 그리고 주변여건에 의해서도 차이가 나는 것으로 나타났는데 이러한 지역특성이나 단지특성, 세대특성과 같은 주택의 특성들은 동일한 규모와 구조를 받는 아파트의 가격차별화 현상을 초래할 것으로 예상되며 또한 자율화로 인하여 아파트구조를 소비자 기호에 맞게 설계․공급하려는 노력과 함께 국내 아파트 공급업체들의 경쟁력을 강화시킬 수 있는 중요한 변수가 될 수 있을 것으로 예상된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the meantime, the Housing Policies which aim for the stability of citizen's residential life and the improvement of housing supply ratio, has been implemented in the form of housing sales price ceiling system and bond-bidding system. but the liberalization of housing sale price was introduced as a solution for the business recession due to IMF bailout program, which leads to a new phase of government's control of housing sale price
Under this background, this study was carried out to solve tasks as follows. first, to compare the differences between the housing sale price after the liberalization of housing sale price and that after implementing bond-bidding system, second, to search for the reasons for the difference of housing sale prices and recognize the degree of the effect and third, to suggest a reasonable housing sale price-determining model according to the analysis of the relation between price and the other factors
As a method, this study used Present Value Method to find out factors affecting housing sale price and compare the difference between housing sale price and housing real sale price, and utilized t-test to compare the reasons for the difference. also this study tried to recognize the amount of effect centered on factors that make housing sale prices different, and then pulled out a proper price model through regression analysis of factors.
The conclusion of the analysis of this study is as follows :
First, the comparison between prices through Present Value Mathod resulted in that housing sale prices were made different by the annual publicly announced land price as a character of price and type of housing unit, average number of floors, site area, Floor Area Ratio as a character of a neighborhood and station area, neighborhood park, a primary school as a character of a site.
Second, the result of the comparison between housing sale price and housing real sale price according to a location leaded to the facts that station area is the most effective factor among others and then a neighborhood park is the second effective factor, finally the existence of a primary school has no effect.
Third, the conclusion of regression analysis by which a price model was set up and verified, showed that Double log function is the most appropriate form of a price model and the degree of effect was arranged in order just like this annual publicly announced land price > use area > neighborhood park > service ratio > parking lot ratio
The synthesis of the results of this study implies that land price, as a factor that has an effect on determining housing sale price, is the most effective factor and that housing sale price is so much affected by use area according to the size of an apartment. also, housing sale prices are differentiated by given conditions, expecially attributes of housing, such as a character of a site, a character of a neighborhood, a character of a generation, which is expected to make apartment sale prices different from one another under the same size and structure of an apartment and also be a important factor to enforce competitive power of domestic apartment suppliers, together with an effort to supply and design apartments suitable for customer's tastes in accordance with the liberalization of housing sale price.

목차 (Table of Contents)

• 제Ⅰ장 서론
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제3절 연구의 내용 5
• 제Ⅱ장 이론적 고찰
• 제1절 주택의 특성 7
• 1. 주택상품의 특성 7
• 2. 주택의 유형 8
• 제2절 국내 주택분양정책 9
• 1. 주택분양정책의 현황 9
• 제3절 기존연구 동향 17
• 1. 부동산시장 관련연구 17
• 2. 주택가격 관련연구 24
• 제Ⅲ장 분석의 틀
• 제1절 분석의 범위 26
• 1. 분석대상의 선정 26
• 2. 변수의 선정 26
• 제2절 분석의 모형과 방법 27
• 1. 분석모형 27
• 2. 분석방법 30
• 제3절 분석의 자료 30
• 1. 기초자료 30
• 2. 매매가와 분양가의 차이 비교 32
• 3. 입지특성에 따른 분석 37
• 제Ⅳ장 분양가 결정 모형
• 제1절 모형추정 41
• 1. 변수간 상관성분석 41
• 2. 매매가격 모형 42
• 3. 평당매매가격모형 48
• 제2절 모형의 적합성 검정 55
• 1. 잔차의 분포 55
• 2. 다중공선성 61
• 제3절 분석의 종합 64
• 제Ⅴ장 결론
• 제1절 연구의 종합 67
• 제2절 연구의 한계 및 후속과제 69
• 참고문헌 70