주택금융의 활성화가 주택점유형태와 주택수요에 미치는 영향 = Impacts of housing finance on tenure choice and housing demand

국문 초록 (Abstract)

그 동안 우리나라는 열악한 주택금융여건으로 인해, 가구의 주택금융이용특성에 따른 주택수요변화에 대해서는 큰 관심을 가지고 있지 않았다. 그러나 최근의 주택시장이 공급자 주도에서 수요자 중심으로 전환되고 있으며, 주택대출기관이 다변화되고 대출금액이 상향조정되는 등 주택금융시장이 보다 개선되고 있다. 특히, MBS제도의 도입으로 그 동안 자본시장과 주택금융시장간의 분리된 체제가 통합 체제로 전환될 가능성이 열려, 주택의 수요․공급 패턴이 크게 바뀔 것으로 예상된다. 그러므로, 지금까지 소홀하게 다루어져 왔던 가구의 주택금융이용 특성에 따른 주택수요 변화에 대한 연구의 필요성은 크다고 할 수 있다.

이러한 배경 하에 본 연구는 가구의 주택금융여건 변화가 주택수요에 미칠 파급효과를 측정하였다. 이를 위해 가구의 주택금융이용 특성 변수로 자산제약을 고려한 주택구입가격과 상환부담 제약을 고려한 주택구입가격을 유도하였다. 또한, 적정융자비율과 적정주택가격이 가구의 소득, 자산, 대출이자율, 대출기간과 함수관계에 있음을 수식으로 유도하였다.

본 연구에서 나타난 결과를 요약하면, 다음과 같다.

첫째, 현재 대출이자율이 14%라고 가정할 때, 가구의 적정융자비율은 자가가구가 평균 38.13%로 나타났으며, 전세가구는 56.19%로 나타났다. 이는 현재 전세에 거주하고 있는 가구가 자가거주가구에 비해 주택금융의 역할이 더 중요함을 의미하고 있다. 그리고, 주택금융환경이 보다 개선되어 대출이자율이 4% 포인트 감소한다고 할 경우, 적정융자비율이 41.77%, 60.74%까지 상승하는 것으로 나타났다.

둘째, 서울지역 내 거주가구의 현재 자산제약과 상환부담제약을 동시에 고려한 적정주택가격은 대출이자율이 14%하에서 157,183천 원이고, 전세거주가구의 경우는 89,795천 원으로 나타났다. 이는 1996년 현재 서울지역 평균 주택가격과 비교해보면, 대출이자율 14%하에서는 적정융자비율 51.89%까지 차입을 하더라도, 서울 지역 내에서 주택을 구입하기는 어려울 것임을 의미한다. 따라서, 대출이자율이 10%까지 하락하여 적정융자비율이 56.64%가 되었을 때 전세거주가구의 적정주택가격이 100,925천 원이 되어, 비로소 서울시 내에서 주택을 구입하는 것이 가능해진다.

마지막으로, 주택금융여건의 개선으로 융자비율제한이 5%확대되는 경우는 주택을 소유할 확률이 12.8% 증가하는 것으로 나타났으며, 대출이자율이 1%포인트 하락하는 경우는 15.56%증가하는 것으로 나타났다.
그리고, 주택금융개선에 따른 주택수요변화량은 융자비율제한이 5%확대될 경우는 자가가구와 전세가구 각각 1.16%, 0.48% 증가하는 것으로 나타났으며, 대출이자율 1%포인트 하락에 따른 자가가구의 대체수요 변화율은 0.42%로 나타났다.

이러한 실증결과를 통해, 향후 주택금융이 보다 개선되고 특히 MBS제도가 활성화된다면, 가구의 주택자금 차입능력은 주택수요변화를 측정하는데 있어 보다 중요한 부분이 될 것이다. 따라서, 지금까지 도시기본계획 수립시 가구수 추정에 의한 주택부문의 총량적 계획은 가구의 자금차입능력이 함께 고려된 수요․공급정책으로 바뀌어야 할 것이다.