지가변화분석을 통한 도시내부구조 특성에 관한 연구 : 대전광역시 개별공시지가를 대상으로 = (A) Characteristics on the inner structure of Taejon metropolitan area by analysis of land price fluctuation

국문 초록 (Abstract)

토지는 과거 경제학에서 주로 생산의 요소로 인식하여 어떤 것을 생산함에 있어서 얼마만큼의 토지를 어떻게 이용해야 할 것인가 하는 경제적 논의를 형성하여 왔으나, 인구가 증가하고 사회여건이 변화하고 지속적으로 도시화가 진행되면서, 도시화는 필연적으로 인구 및 경제활동을 지역적으로 확대하거나 특정지역에 편중시키기 때문에 도시의 활동이 이루어지는 장소의 위치 및 재산가치로서 토지의 측면이 중요하게 부각되었다.
본 연구는 도시의 경제적 지형으로 도시형태변화의 표현이라고 할 수 있는 지가(地價)가 도시내부구조에 순응하면서 변화한다는 전제에서 실제 대전시를 대상으로 도시가 성장하고 정책적으로 내부구조변화를 도모하면서 공간변화를 파악·평가하기 위한 수단으로 개별공시지가를 이용하여 도시내부구조의 변화를 해석하고자 하였다.
본 연구에서는 도시내부구조이론 및 지가이론과 공시지가산정방법을 고찰하고, 지가등치선도와 지가경향면 작성을 통하여 지가변화특성을 분석하고, 최고지가지점에서의 거리별 지가변화함수를 도출하여 분석함으로써 기존도심지역과 둔산신도심지역의 지가분포특성을 파악해 보았다. 또한 도시내부구조변화가 현저하게 나타나고 있는 기존도심지역과 둔산신도심지역의 용도별 연상면적과 지가를 상관관계를 분석함으로써 지가 및 용도별 연상면적의 변화를 통하여 도시내부구조의 변화를 해석하였다.
대전시의 지가변화 특성은 전국, 기타 도시 및 도의 지가변화보다 다소변화가 큰 편인데, 인구의 집중과 도시개발사업에 의한 계획적 시가지로 성장한 대전시가 주변 미개발지의 행정구역 편입으로 인한 개발잠재력으로 지가상승 요인이 발생되었다고 볼 수 있다.
또한, 도심부의 최고지가지점에서 거리에 따른 지가함수를 도출하여 분석해 보았는데, 기존도심의 경우 지가는 거리가 멀어질수록 감소하는 경향을 나타내고 1994년의 경우 감소의 기울기가 가장 큰 것으로 나타났는데, 이는 둔산도심개발과 연관되어 지가가 하락한 것으로 해석할 수 있다. 최고지가 지점에서 거리가 멀어질수록 지가분포는 기울기가 다소 낮아지면서 편차가 크지 않으며, 최고지가 지점에 가까운 필지일수록 지가분포가 다양한 것으로 나타났다. 둔산도심지역에 있어서는 둔산지역이 택지개발사업의 도시개발사업에 의해서 개발되었기 때문에 자연발생적인 기존도심지역과는 다른 형태의 지가함수를 갖는데 지가분포가 다소 계획적인 형태로 분포되었다.
지가등치선도 및 지가경향면 분석을 통한 대전시의 지가 특성은 대전시의 지가는 대전역을 중심으로 한 기존도심지역을 중심으로 고지가(高地價)를 형성하여 왔는데, 특히 1994년 이후 서구방면으로 지가 분포 확산을 볼 수 있으며, 1998년 현재 대전시가 기존도심지역과 둔산신도심의 2도심구조를 갖게 되면서 둔산지역에는 상업지역주변과 정부 제3종합청사 주변지역으로 고지가를 형성하고, 기존도심지역에 있어서도 대전역과 도청을 잇는 중앙로를 중심으로 고지가대가 유지되고 있었다.
용도별 연상면적과 지가와의 상관분석을 수행하여 지가를 통한 분석의 결과로는 기존도심지역과 둔산신도심지역의 용도별 연상면적과 지가와의 상관분석결과로 기존도심의 경우는 지가변화가 다소 정체 또는 감소하고 있고, 용도별 연상면적에 있어서도 다소 정체 및 감소하고 있으며, 둔산신도심의 경우는 1994년 이후 주거용도의 폭등과 이후 1996년부터 입지하기 시작한 상업용도의 변화로 기존도심의 상업, 업무, 위락 기능들이 둔산신도심지역으로 상당수 이동하였음을 알 수 있었다.
또한, 주거지역에 있어서는 상업기능 보다는 근린선매, 식음료와 같은 주거생활에 관계가 깊은 용도들과 지가의 변화가 상관성이 높은 것으로 나타났고, 상업지역에 있어서는 근린선매, 식음료 보다는 업무, 위락, 대개인 서비스와 같은 상업기능의 용도들이 지가와 상관성이 높은 것으로 분석되었다. 이는 도심기능 특히, 상업용도의 이전에 따라 도시내부구조가 변화하고 있으며 이에 따라 지가 역시 변화를 보이므로 지가(地價)가 도시내구부조의 변화를 반영하는 지표라고 할 수 있을 것이다.
이상과 같이 지가를 통한 도시내부구조의 검증에 대한 연구의 결과를 도출하였는데, 도시내부구조와 지가는 도시의 토지이용과 도시개발현황 즉, 건축밀도와 깊은 관련을 갖고 있지만, 토지이용에 대한 미시적 조사가 불가능하기 때문에 자료습득의 한계로 인하여 세부적이고 정확한 조사가 이루어질 수 없으며, 본 연구에 있어서의 지가는 시가(時價)의 조사가 불가능하기 때문에 건설교통부의 개별공시지가를 이용하여 분석하였다.
특히, 지가는 현재 그 장소에 개발이 이루어지고 있지 않더라도 주변지역의 개발로 인한 개발잠재력을 가지고 있기 때문에 주변지역의 영향으로 인해 지가가 더불어 증가하는 등의 왜곡이 일어날 수 있는 가능성을 가지고 있다. 따라서 주변지역의 개발상황 등을 고려하지 않고 현황에 나타난 지가 변화를 분석하는 것은 장래의 개발과 지가의 관계를 검증하는데 있어서 한계를 지니고

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Cities are composed of Human, Land and Activities of Human in that areas. Especially, Land is an indispensable element in human life. Informer days, the land was considered of elements of produced grains, but nowaday it is chiefly purchased by means of money and of accumulated properties..
Accordingly, the desire to process the urban land is even more stronger than before. However, the urban land is limited to a great extent. As the size of a city grows bigger and social structure becomes more complication, the urban function also become complicated and Land Price is more Higher.
Therefore this study is started in premise as the size of a city grows bigger and change of Urban inner structure, land prices is also increase.
Before analyse the pattern of urban spatial structure by land prices and to examine the toward of urbanization in city. The analysis of land values in Tea-jon during the period from 1990 to 1998 is tells about change of urban spatial structure of the city.
For this purpose, This study make use of Land Price Isopleth Map, and Trend Surpace Model mapping method. By using the land price curve thought the distance from the Highest lot make possible to examine the characters of the urban spatial structure.
The major purposes of this study are as follow; 1) analysis of a characteristics of Land Price Fluctuation in Tae-jon Metropolitan Area, 2) analysis of a characteristics on the inner structure of Tae-Jon Metropolitan Area, 3) Interpretation of change characteristics of urban inner structure by analysis of land price Fluctuation characteristics.
According to the objectives of studies mentioned above, the major findings of this study are as follow;
1) The characteristics of land values in Tae-jon shows a concentric circle structure untill 1990, But as the city is developed, the ring of the concentric circle structure spreads around the center of the city. Specially as the Doon-san new town was developed, there is two C.B.D. in Tae-jon.
2) Land Price change characteristics in Tae-jon are shows amount land price rising ratio in C.B.D., and shows very highly rising land price rising ratio in Doon-san new town.
3) As a results of Land Price Isopleth Map, and Trend Surpace Model mapping method are land price isopleth is spread out to outer space of C.B.D.
4) As a results of correlation analysis between land price and floor area of land use strange are residual land use is more related in in residual area, and commercial land use is more deeply related in commercial area.
Consequently, land price fluctuation is simply related to urban inner structure, but the limits of this studies is to make use of the data of individual land values should be required going abreast of an all-inclusive analysis by the sufficiently systematised-time data in analysis Land Price.

목차 (Table of Contents)

• 目次 = IV
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제2장 이론적 검토 및 선행연구고찰 = 6
• 제1절 이론적 검토 = 6
• 1-1 도시내부구조 및 지가의 개념 = 6
• 1-1-1 도시내부구조 개념 = 6
• 1-1-2 지가의 개념 = 8
• 1-2 도시내부구조 이론 = 9
• 1-2-1 동심원 이론 = 9
• 1-2-2 선형이론 = 10
• 1-2-3 다핵심 이론 = 11
• 1-2-4 다차원 이론 = 12
• 1-3 지가 이론 = 14
• 1-3-1 고전경제학자의 이론 = 14
• 1-3-2 현대 지가이론 = 17
• 1-4 지가조사 및 산정방법 = 19
• 1-4-1 관계법령 = 19
• 1-4-2 지가산정방법 = 20
• 1-4-3 토지특성자료 = 23
• 1-4-4 ALPA(Automatically Land Price Appraisal) System = 26
• 제2절 선행연구의 고찰 = 26
• 2-1 선행연구의 경향 = 26
• 2-2 선행연구의 한계 = 29
• 제3절 지가분석기법 = 30
• 3-1 지가분석기법의 검토 = 30
• 3-2 지역경향면 분석 = 30
• 3-2-1 지역경향면의 개념 및 정의 = 31
• 3-2-2 지역경향면분석 방법 = 33
• 3-3 상관분석 = 35
• 제3장 대전시 지가 및 도시내부구조 변화 분석 = 37
• 제1절 일반현황 = 37
• 1-1 도시성장 = 37
• 1-1-1 물리적 성장 = 37
• 1-1-2 대전시 인구 및 인구밀도변화 = 39
• 1-2 대전시 도시계획 방향의 전환 = 43
• 제2절 대전시 지가변화 특성 = 45
• 2-1 우리 나라 지가변화 특성 = 45
• 2-2 대전시 지가 분석 = 47
• 2-2-1 대전시 지가현황 = 47
• 2-2-2 대전시 지가변화 특성 = 50
• 2-3 대전시 지가등치선도 및 지가경향면 = 54
• 2-3-1 대전시 지가등치선도 = 54
• 2-3-2 대전시 지가경향면 분석 = 57
• 2-4 지가함수를 통한 지가특성분석 = 60
• 제3절 지가분석을 통한 도시내부구조 해석 = 64
• 3-1 대전시 중심성 분석 = 65
• 3-1-1 도심지역 = 66
• 3-1-2 둔산 신도심 지역 = 68
• 3-2 지가와 용도별 연상면적의 상관성 분석 = 70
• 3-2-1 용도별 연상면적과 지가의 상관관계 = 71
• 3-2-2 상업용도와 지가의 상관관계 = 74
• 제4장 결론 = 78
• 參考文獻 = 84
• Abstract = 87
• 附錄〔부록 Ⅰ〕개별공시지가조사·산정지침. 건설교통부, 1997. = 90