공동주택의 노후불량도 평가방법에 관한 연구 . 98 = (A) study on the methods for the evaluation of apartment houses' obsolescence and defects

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 경우 공동주택의 건설은 주택공급이라는 정책적인 기조 아래 70년대 이후 급속히 증대되었으며 현재에 이르기까지 심각한 주택문제의 해소에 주요한 역할을 수행해 왔다. 이처럼 공동주택은 양적으로는 증가되었으나 유한의 수명을 가진 내구 소비재이므로, 시간이 경과하면 반드시 노후화의 과정을 겪게 된다.
이와 같이 노후화 현상이 나타나면 주택의 저하된 기능에 대한 개선을 필요로 한다. 기능의 개선에는 개․보수 또는 개축 등과 같이 수선하는 방법과 재개발이나 재건축과 같이 철거 후 신축을 하는 방법이 있다.
그 중 재건축은 주택건설촉진법에 의하면 ‘노후 불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설’ 하는 것으로 정의되며, 노후 불량한 주택에 대한 판단은 동 법에 의한 안전진단을 실시하게 되어 있다.
그러나 공동주택의 안전진단은 철거여부 판단을 위한 구조안전성 평가에 치우쳐 있어 공동주택의 노후상태를 전반적으로 표현하기는 부족하다. 또한 공동주택의 효율적인 유지관리를 위해서는 정기적인 노후상태의 평가를 통하여 현재의 상태를 파악해 둘 필요가 있으며 이와 같은 노후상태의 평가에 의해 보수시기 결정의 판단근거가 될 수 있고 철거 시기 예측을 위한 수단으로 제공될 뿐만 아니라 건물 경제성 평가의 수단으로 이용될 수 있을 것이다.
이제 시간이 지남에 따라 경과년수가 오래된 공동주택의 규모가 급격하게 늘어날 것을 고려해 볼 때, 체계적인 노후불량도 평가방법의 정립은 중요하며 이를 통하여 사후대책의 합리적인 방향을 판단할 수 있을 것이다.
따라서 본 연구는 구조안전성 평가위주인 기존진단방법의 문제점을 분석하고 보완하여 궁극적으로 새로운 노후불량도 평가방법을 제시하였으며 제시된 평가방법은, 「철거」이나 「재사용」의 판정을 위한 것이 아닌 노후불량도를 점수화하여 노후상태에 대한 비교평가가 가능하게 하였으며 본 논문에서 제시된 노후불량도 평가방법은 다음과 같다.
(1) 공동주택의 구성요소를 구조체, 설비재, 마감재로 구분하고 각 구성요소의 노후화에 따른 결함발생항목을 추출하여 평가항목을 설정한다.
(2) 각 구성요소별 결함 발생원인 및 형태를 알아보고 노후 정도에 따라 각 항목별로 1, 2, 3, 4의 등급으로 구분하고 개별 부위의 각 등급의 판단기준을 제시하였다.
(3) 제시된 등급표를 통하여 각 항목의 등급을 산정한 후 합산하여 평균을 구함으로써 구조체, 설비재, 마감재의 노후정도를 점수화한다.
(4) 구조체의 노후화는 「구조적 노후화가 심하여 재건축을 필요로 하는 상태」를 가장 노후화가 심한 등급인 5등급으로 하여 1,2,3,4,5단계로 구분하여 판정을 내릴 수 있도록 하였으며
(5) 설비재와 마감재의 경우는 「노후화의 정도가 심해서 전면적 교체가 필요한 상태」를 가장 노후화가 심한 등급인 5등급으로 하여 1,2,3,4,5단계로 구분하여 각각의 판정을 내렸다.
(6) 각 구성요소의 잔존수명에 따라 중요도를 결정하였으며 그것에 비례하여 구성요소별 가중계수를 결정한다.
(7) 평가기준표에 의해 산정된 등급과 중요도 반영비율을 가중평균하여 총체적 노후도를 판단한다.

이상과 같이 본 연구에서는 서로 비슷한 시기에 신축되었더라도 다른 환경요건 속에서 각각 다른 노후화의 과정을 거치는 공동주택의 노후불량도 평가를 체계화시키는 방법의 예를 제시하였으며, 연구과정에서 공동주택의 물리적 노후도 평가는 노후도 변수가 너무 방대하고 포괄적이어서 많은 어려움이 있으나 구성요소별 가중치를 설정함으로써 총체적인 공동주택의 노후불량도를 판단하는 기준 수립의 가능성을 확인하였다.
­