서울시 오피스 賃貸市場 圈域間 差異에 관한 硏究 : 圈域間 賃貸料 差異를 中心으로 = Regional differences in rent and other characteristics of the Seoul office rental market-focus on rent of office market

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 오피스 임대시장 권역별 차이의 특징을 실증적으로 살펴보고자 하는데 있다. 이를 위해 서울시 3대 오피스 권역-도심권역, 여의도권역, 강남권역- 간 임대료 지불 구조 및 임대료 결정 요인 차이 여부와 권역별 임대 시장 차이의 원인을 살펴보아, 서울시 오피스 임대 시장 권역별 차이 특성을 도출하였다. 분석을 위해 3대 오피스 권역 내 개별 오피스 빌딩의 임대료 및 물리적인 공간 특성 등을 조사하였으며, 각 권역별 평균적 차이를 이용한 분산분석법 및 임대료와 공간요소간의 상호관계를 나타내는 특성가격감안법을 이용하여 결과를 도출하였다.
주된 연구 결과는 첫째. 서울 오피스 임대 시장은 각 권역별 빌딩 소유주체의 형태, 권역 개발 시기, 사용주체 (임차인) 형태에 따라서 각 권역간 임대료 및 임대료 지불방식간의 차이가 난다. 이는 대표적으로 강남권역이 전세를 선호하거나, 보증금 대비 전세 비율이 도심권역은 12배, 여의도 14배, 강남권역이 18배임과 전세 환산율이 도심, 여의도 14%대, 강남권역이 18%대를 형성하는 것으로 설명할 수 있다. 둘째, 각 권역별의 임대료에 영향을 미치는 공간적 특성에 의해서도 권역간 차이가 확연히 난다. 공간적특성을 대표하는 것으로 도심권역은 공시지가, 건축연면적이, 여의도 권역은 지하철역 접근성, 건축 연면적이,강남권역은 지하철 접근성, 기준층 임대면적, 준공년도이다. 이 변수들은 다른 물리적인 변수보다 권역적으로 비교 우위에 있어 권역의 특징을 서술하고 있다.
결론적으로 서울시 오피스 임대 시장은 소유주체, 권역의 개발시기, 당해 개발 주체의 자금력, 그리고, 권역별 공간 특성에 의해 권역간 차이가 나며, 각 권역별로 도심권역은 건축물에 투자된 비용과 도심권역의 부정형적인 개발 성향에 의해, 여의도권역은 건축물에 투자된 비용과 공공시설물로부터의 접근성에 의해, 강남권역은 권역내 오피스 빌딩의 개발 시기, 접근성과 빌딩의 건축 효율성(Quality)에서 다른 지역과 차이가 나는 특성을 보인다.