都市地價의 變動趨勢 및 地價 形成要因에 關한 硏究 = (The) Study on the Trends and the fact of Formation of Urban land values

국문 초록 (Abstract)

1. 序論
1960 년대부터 經濟發展과 都市化가 진행됨에 따라 都市地價는 一般物價에 비하여 매우 높은 上昇率을 보이고 있다. 都市地價기 上昇하면 住宅問題, 交通問題, 公害防止 등과 같은 都市問題를 해결하는데에 財政的인 負擔을 가중시키며, 庶民生活의 安定을 위협하게 되므로 都市地價의 安定이 요망된다.
2. 都市地價 變動趨勢
1973년부터 1987년까지 地價上昇 趨勢를 分析하여 보면, 住宅地帶는 일정기간의 地價安定期間이 지난후 급상승하는 特性이 있으며, 商業地帶 地價는 대부분 持續的인 上昇을 하는 特性이 있다. 住宅地帶의 平均 上昇率에 비하여 商業地帶의 平均上昇率이 약 2.5배 정도 높게 상승하고 있다.
3. 地域的인 地價形成要因에 依한 地價上昇
地域的인 地價形成要因에 의한 지가를 연도별로 回歸分析한 바 住宅地帶는
Y_r^2=A_0 + A_1 √x_1
Y_r : 주택지대 최고지가
A_0 : 절편
A_1 : 인구에 대한 기울기
x_1 : 도시인구
의 回歸式이 도출되었으며, 商業地帶는
y_c = B_0+B_1√x_1 - B_2 x_2
y_c : 상업지대 최고지가
B_0 : 절편
B_1 : 도시인구에 대한 기울기
B_2 : 상업지역 면적에 대한 기울기
x_1 : 도시인구
x_2 : 상업지역 면적의 회귀식이 도출되었다.
4. 全般的인 地價形成要因에 依한 地價上昇
全般的인 地價形成要因을 A_0, A_1, B_0, B_1, B_2와 상관시켜 다중회귀분석을 한 바,
A_0 = -88.2 + 0.4666 + 0.005
A_1 = 2.281 - 0.004 + 0.002
B_0 = -893.57 + 7.72 - 1.14
B_1 = 17.31 - 0.73 - 0.19
B_2 = 0.89 + 0.014 - 0.0038
V_1 : 전국도매물가지수 (1985년 기준) ×10
V_2 : 통화량(M_1) ÷ 10억원
의 關係式이 도출되었다.
地域的인 地價形成要因에 의한 地價回歸式과 全般的인 地價形成要因에 의한 관계식을 종합하면, 목적년도의 住宅地帶와 商業地帶의 最高地價의 豫測이 가능하다.
5. 結論
都市別 單純地價上昇率에 의한 地價上昇問題의 理解보다는 都市規模에 의한 地價體系를 통하여 相對的인 地價의 높고 낮음을 이해하는 것이 보다 합리적이라 하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

1. Introduction.
Urban land value show a very high increasing rate compared with the general prices, according as economic development and urbanization progress since 1960. If urban land value increase, it will get worse financial burden to solve the problems of city like the housing problems, the traffic problem, the prevention of pollution, and so on, and it will threat stability in national life. Therefore, it is necessary to stabilize the city value of land.
2. Trends of urban land values.
According to the analysis in tendency of increase for urban land values from 1973 to 1987, the housing zone is characteristic to increase suddenly after stabile time in the value of land within a certain period of time goes on, and the value of land of the commercial zone is almost characteristic to increase continually. The average increasing rate of the commercial zone increases high about 2.5 times of the housing zone.
3. The increase of the value of land to the factor of formation of the regional land value.
The value of land due to the factor of formation of the regional land value was analyzed regressively by a year, and the housing zone derived the regressive equation from the above :
Y_r^2=A_0 + A_1 √x_1
Y_r : The highest value of land in the housing zone.
A_0 : Axis
A_1 : Grandient for population
x_1 : City population
and the commercial zone also derived the following regressive equation from the above :
y_c = B_0+B_1√x_1 - B_2 x_2
y_c : The highest urband land value commercial zone.
B_0 : Axis
B_1 : Gradient for the city population
B_2 : Incline for the area of the commercial zone.
x_1 : City population
x_2 : The area of the commercial zone.
4. The increase of the urban land value due to the factor of ormation of the whole value of land.
The factor of increase of the whole value of land was analyzed regressively and variously with A_0, A_1, B_0, B_1, B_2
A_0 = -88.2 + 0.4666 + 0.005
A_1 = 2.281 - 0.004 + 0.002
B_0 = -893.57 + 7.72 - 1.14
B_1 = 17.31 - 0.73 - 0.19
B_2 = 0.89 + 0.014 - 0.0038
V_1 : a price index of national wholesal (standard for 1985) ×10
V_2 : divide the amount of currency in cireulation(M_1) by a billion won
the above relative equations was produced.
The forecast for the highest value of land in the housing zone and the commercial zone in aiming year is possible, according as regressive equation of the value of land due to the factor of formation of the regional land value and relative equation due to the factor of formation of the whole value of land generalize.
5. Conclusion
Understanding about to be high and to be low in the relative value of land through the system of the value of land due to a city size is more and more rational than about the problem in increase of the value of land due to the increasing rate of the simple value of land by cities.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 國文要約
• I. 序論 = 1
• 가. 問題의 提起 = 1
• 나. 硏究의 目的 = 2
• 다. 硏究의 方法과 範圍 = 3
• 라. 用語의 定義 = 4
• 마. 硏究의 模型 = 5
• II. 都市地價의 理論的 背景 = 7
• 가. 土地의 槪念 = 7
• 나. 土地의 特性 = 8
• 다. 都市地價理論 = 11
• 라. 地價形成의 一般的 要因 = 16
• 마. 土地經濟理論에 의한 地價理論 = 18
• III. 地價政策의 考察 = 24
• 가. 外國의 土地政策 = 24
• 1. 英國 = 24
• 2. 西獨 = 26
• 3. 日本 = 27
• 나. 우리나라의 地價政策 = 28
• IV. 都市地價의 變動趨勢 및 地價上昇要因分析 = 31
• 가. 硏究對象都市 = 31
• 나. 都市地價의 변동趨勢 = 33
• 다. 人口規模別 地價水準 = 50
• 라. 地價上昇要因分析 = 59
• 1. 住宅地帶 = 60
• 2. 商業地帶 = 63
• V. 結論 = 66
• 參考文獻 = 71
• 英文抄錄 = 73
• 附錄 = 77