정부의 부동산 규제 정책이 공동주택 가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 민간주택 분양가 상한제 중심으로 = How does the policies for Real Estates affect the price of Apartment Housing? - focused on the price ceiling regulation

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Korean government has tried to propose the reasonable and efficient policies for the system of real estates over decades, providing multiple systems. Nonetheless, to control the sharp rise of the price, restrictions on the loans have been introduced such as debt-to-income (DTI) ratio, loan-to-mortgage value (LTV), and debt service ratio (DSR); term of residence and qualifications have been limited; and trading terms have been regulated to tax heavily on the transfer income tax and the comprehensive real estate holding tax.
This study was aimed to review the trend of the price under these multiple regulations on the real estates and to analyze the apartment market in 4 Gangnams, Mapo, Yongsan, and Seongdong that could not explain with the existing theories. To do so, real transaction prices of apartments registered in the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport were analyzed to understand the effects of the governmental policy on the prices of apartments, objectively. In particular, the analysis model of difference-in-differences was applied to estimate the effects of the introduction of the price limitation system of private apartments among the governmental regulations on the real estates.
The study subjects were apartments in 7 implemented Gus of the system including Gangnam, Seocho, Songpa, Gangdong, Mapo, Yongsan, and Seongdong, and 7 non-implemented Gus of the system including Gangbuk, Dobong, Jungrang, Jongro, Gwanak, Geumchon, and Guro, registered with their real transaction prices in the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport from May 28th to September 28th 2020 (before and 2 month after the introduction of the price limitation system of private apartments as of July 28th 2020). A total of 13,191 households were the analysis subjects consisting of 7,663 in the implemented areas of the policy and 5,528 in the non-implemented areas; 9,801 before the implementation of the policy and 3,390 after the implementation; 5,451 for northern areas from Han River and 7,740 for southern areas from Han River; and 5,079, 5,606, and 2,506 for small, medium, and large sized apartments, respectively.
The data before and after the policy implementation in both implemented and non-implemented areas were established as the difference-in-differences model. Dependent variable was the real transaction price (log value of transaction price per ㎡) registered in the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport during the selected period, and independent variables were policy implemented area, policy implemented duration, alternating effect, and features of apartments including floor, area, construction age, number of households, number of buildings, number of parking spaces per household, number of subway stations, distance to subway station, surrounding park, and type of heating. In addition, the difference-in-differences model was established by sizes (small, medium, and large) and location from Han River (north and south). The analysis results are as follows.
First, implementation of the price limitation system of private apartments resulted in raising the price level compared to that before its implementation, however, the estimate of difference-in-differences which is an effect of the policy showed the negative regression coefficient, implicating to lower the price increase in the implemented areas than in the non-implemented areas suggesting the price control effect. Among the features of apartments, all the variables except surrounding park availability showed the impact on the price level, significantly.
Second, with respect to the size of apartments, the policy effects showed differently by the sizes of apartments, demonstrating the price lowering effect from the policy only in the small sized apartments while none in the medium and large sized ones.
Third, in terms of location from Han River, the policy effects of the price limitation system were found to lower the price level relatively only in the northern areas from the river.
Effects of apartment features on the price level were not varied from overall analysis results, however, the price level in the southern areas from Han River was increased more as the construction age was older and the parks were available nearby.
In summary on the effects of the price limitation system, the degree of price increase was weaker in the policy implemented areas and after the implementation than in the policy non-implemented areas and before the implementation, respectively. This means not to lower the price level by the policy. Only small apartments not bigger than 60㎡ for the size and northern areas from Han River showed to lower the price, suggesting no price stabilization effects of the price limitation system in the mid-to-large sized apartments and in the southern areas from Han River. Hence, the price limitation system implemented from July 28th 2020 seemed to achieve the policy goals, partially. The system did not stabilize the price level of mid-to-large sized apartments, and its effects were not found in the southern areas from Han River.
This study has the meaning to provide the basic data to seek the reasonable and efficient policies by understanding the effects of the real estate regulation policies by the Moon’s government that continued the policies of the Roh’s government. Also, it is necessary to find out the reasons of the areas and the types of apartments that the policy effects were not found, thereby to prepare the proper and effective alternatives.

국문 초록 (Abstract)

한국 정부는 수십 년 동안 부동산 제도를 다양하게 내세우면서 합리적․효율적 정책 방향을 제시하고자 하였다. 그럼에도 불구하고 부동산 가격 급등을 억제하기 위하여 총부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 대출 규제를 도입하였고, 거주 연한 및 자격을 제한하기도 하였으며, 매매기간을 규제하여 양도소득세를 중과하고 종합부동산세를 높이기도 했다.
본 연구는 이러한 다양한 부동산 규제 속에서 가격의 변화를 살펴보고, 기존이론으로 설명 불가능한 강남4구와 마포, 용산, 성동의 공동주택 시장을 분석하였다. 이를 위하여 실제 국토교통부에 등록된 공동주택의 실거래가를 이용한 분석을 실시함으로써 정부의 부동산 정책이 공동주택 가격에 미치는 영향을 객관적으로 파악하였다. 특히 정부의 부동산 규제 정책 중 민간주택 분양가 상한제 도입의 효과를 살펴보기 위하여 이중차분법 분석모형을 적용하여 추정하였다.
연구 대상으로는 2020년 5월 28일~2020년 9월 28일(2020년 7월 28일을 기준으로 민간주택 분양가 상한제 정책 도입 전과 후 2개월) 사이에 국토교통부 실거래가에 등록된 주택을 분석 대상으로 민간주택 분양가 상한제 정책 도입 지역 7개 구(강남, 서초, 송파, 강동, 마포, 용산, 성동)와 정책 미도입 지역 7개 구(강북, 도봉, 중랑, 종로, 관악, 금천, 구로)를 선정하였다. 분석 대상에 해당하는 아파트는 전체 13,191세대로, 정책 도입 지역 7,663세대, 정책 미도입 지역 5,528세대, 정책 도입 이전 9,801세대, 정책 도입 이후 3,390세대, 한강이북 지역 5,451세대, 한강이남 지역 7,740세대이고, 주택규모별로는 소형 5,079건, 중형 5,606건, 대형 2,506건이다.
민간주택 분양가 상한제 적용‧미적용 지역의 시행 전‧후를 기본적인 이중차분법 모형으로 구성하였는데, 전체 모형의 종속변수는 범위로 선정된 기간 동안 국토교통부에 등록된 실거래가(㎡당 거래금액의 로그값)이고, 독립변수는 정책시행지역, 정책시행기간, 교호효과, 그리고 주택 특성(층, 전용면적/공급면적, 건축연령, 세대수, 동수, 세대 당 주차대수, 지하철역 수, 지하철역 거리, 주변공원, 난방방식)이다. 또한 추가적으로 주택규모(소형‧중형‧대형) 및 한강기준 지역구분(강남‧강북)에 따른 이중차분법 모형을 각각 구성하였다.
전체 자료를 이용한 이중차분법 분석 결과는 다음과 같다.
첫째, 민간주택 분양가 상한제 시행의 결과 시행 지역과 미시행 지역 모두 시행 전에 비해서 시행 후의 가격수준이 높아지기는 했지만, 정책효과인 이중차분 추정치는 음(-)의 회귀계수로 나타나 즉 미시행지역에 비해 시행지역의 가격 상승이 상대적으로 낮아 분양가 상한제 정책이 가격 상승을 억제하는 효과가 있는 것으로 나타났다. 주택 특성 중에서는 주변 공원 유무를 제외한 모든 변수가 가격수준에 영향을 주는 것으로 나타났다.
둘째, 주택규모별로 이중차분법 분석을 한 결과, 분양가 상한제의 정책효과는 주택규모에 따라 그 양상이 다르게 나타났는데, 소형인 경우에만 민간주택 분양가 상한제가 상대적으로 가격 수준을 낮추는 효과가 있었고 중형과 대형 주택은 정책적 효과가 없었다.
셋째, 한강을 기준으로 남쪽과 북쪽 지역을 구분하여 이중차분법으로 분석한 결과, 분양가 상한제의 정책 효과는 한강이북 지역에서만 상대적으로 가격수준을 하락시키는 효과가 있는 것으로 나타났다. 가격수준에 대한 주택특성변수의 효과는 전체 분석결과와 크게 다르지 않았지만, 한강이남 지역에서는 건축연령이 오래될수록, 주변에 공원이 있을 경우 가격수준이 높아졌다.
이와 같이 민간주택 분양가 상한제의 정책적 효과를 종합하여 보면, 전체적으로 정책 미시행 지역보다 정책 시행 지역에서 정책 시행 전보다 시행 후에 아파트 가격 상승정도가 덜하다. 즉 실제 정책의 효과는 가격수준을 하락시키는 것으로 나타나지는 못했다. 주택규모에 따라서는 60㎡ 이하인 소형주택에서만, 한강 기준으로는 북쪽 지역에서만 정책이 가격수준을 하락시키는 것으로 나타나, 중‧대형 주택과 한강이남 지역에서는 분양가 상한제의 가격 안정 효과가 없음을 확인할 수 있다. 따라서 2020년 7월 28일부터 시행된 분양가 상한제는 이와 같은 정책 목표를 부분적으로만 달성한 것으로 보인다. 분양가 상한제가 중‧대형 아파트 시세를 안정시키지 못하였을 뿐 아니라 한강이남 지역에서도 정책의 효과가 나타나지 않은 것이다.
본 연구를 통해 참여정부 부동산 정책을 답습하고 있는 문재인 정부 부동산 규제 정책이 공동주택가격에 미치는 영향을 파악함으로써 합리적‧효율적 정책 방향을 모색하는데 기초자료를 제공하였다. 또한 민간주택 분양가 상한제 정책의 효과가 나타나지 않은 지역과 아파트 유형에 대해서 그 원인을 파악하는 것이 필요하고, 그에 따라 적절하고 실효성 있는 보완책이 마련되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 ⅰ
• 목 차 ⅳ
• 표 목 차 ⅶ
• 그림목차 ⅹ
• 1. 서론 1
• 1.1 연구목적과 연구방법론 1
• 1.2 연구범위 및 방법 3
• 1.3 연구문제 5
• 2. 부동산 정책의 이론과 선행연구 검토 6
• 2.1 부동산 정책의 개념 6
• 2.2 부동산 정책의 필요성 9
• 2.3 우리나라 부동산 정책(주택 정책)의 유형 10
• 2.4 정부의 주택금융 규제 14
• 2.4.1 주택금융 규제의 개념과 종류 14
• 2.4.2 주택담보대출 규제 16
• 2.5 선행연구의 검토 23
• 2.5.1 주택시장에 관한 연구 동향 23
• 2.5.2 부동산 정책에 관한 연구 동향 28
• 2.5.3 재건축규제에 관한 연구 동향 34
• 2.5.4 부동산 정책과 부동산 가격에 관한 연구 동향 37
• 3. 역대 정부별 부동산 정책 변화 47
• 3.1 노무현 정부 47
• 3.2 이명박 정부 57
• 3.3 박근혜 정부 71
• 3.4 문재인 정부 79
• 3.5 역대 정부 부동산 정책 실패의 원인 97
• 3.5.1 정부의 부동산에 대한 인식의 혼동 97
• 3.5.2 경기 부양 중심의 정부 정책 98
• 3.5.3 주택 보급률 개선 중심의 부동산 정책 100
• 3.5.4 투기적 구매자를 다주택자로 정의한 부동산 정책 102
• 4. 분양가상한제 시행이 아파트 가격형성에 미치는 영향 분석 105
• 4.1 분양가상한제도 105
• 4.1.1 분양가상한제의 개념 및 도입 배경 105
• 4.1.2 분양가상한제 실시 이유 106
• 4.1.3 분양가상한제의 변천 과정 108
• 4.1.4 2019년 개정된 분양가 상한제 111
• 4.1.5 분양가상한제에 대한 법적 검토 117
• 4.1.6 분양가상한제 관련 선행연구 검토 120
• 4.2 이중차분법 구성과 변수설정 127
• 4.2.1 이중차분법 127
• 4.2.2 분석자료 및 변수설정 136
• 4.3 이중차분법 분석모형의 실증분석 139
• 4.3.1 기초통계량 139
• 4.3.2 이중차분법의 분석결과 151
• 5. 결론 165
• 5.1 연구결과 요약 및 시사점 165
• 5.2 연구의 한계 및 과제 168
• 참고문헌 170
• ABSTRACT 178

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82. ｢서울시 공동주택 가격 영향요인에 관한 연구: 정권별 부동산 규제정책 비 교분석｣, 김정근, 성균관대학교 박사학위논문, , 2021

83. ｢분양가상한제도의 개선방안에 대한 사례 연구: 세종시/행정중심복합도시 중심으로｣, 황기섭, 한양대학교 석사학위논문, , 2015

84. ｢패널 데이터를 이용한 부동산 정책효과분석-8․ 31 대책과 10․ 29 대책 정책 효과 분석｣, 김현재, 정책개발연구 12(1), , 2012

85. ｢MB정부의 서민주거안전 대책의 문제점과 과제｣, MB정부 부동산대책, 무 엇인 문제인가?, 변창흠, 정책포럼, , 2011

86. ｢주택분양시장 추이를 통해서 본 분양가상한제의 의의와 한계: 공분 산분석을 이용하여｣, 김지현, 김성욱, 한국지역개발학회지 22(3), , 2010

87. ｢부동산 경기변동에 따른 부동산 정책 변천과정에 대한 역사적 고찰 -조세정책을 중심으로｣, 배수진, 황준성, 경영사연구(경영사학) 76, , 2015

88. ｢한국 주택 정책의 유효성에 관한 연구｣, 중앙대학교 박사학위논문, 백승기, ｢정책학원론｣, 박홍희, 대영문화사, 2001, , 2011

89. ｢부동산 규제 정책이 아파트 가격 양극화에 미치는 영향: 서초구, 강남구, 송파구를 중심으로｣, 김태규, 서울대학교 석사학위논문, , 2020

90. ｢보금자리주택 공급 및 DTI 규제 확대 정책이 수도권의 주택가격과 거래량의 관계에 미친 영향｣, 정주희, 김호철, 국토계획 49(1), , 2014

91. ｢부동산정책이 주택가격의변동성 변화에 미치는 영향: 주택가격의 변동성 변화 시점을 중심으로｣, 이주석, 곽승준, 주택연구 14(2), , 2006

92. ｢분양가상한제 적용여부에 따른 아파트 분양가 비교분석: 부 산광역시 민간택지 사례를 중심으로｣, 이성호, 류제문, 심재헌, 한국산학기술학회 논문지 13(8), , 2012

93. ｢양도소득세율의 변화가 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구 -서울과 부산지역 아파트를 중심으로｣, 박춘구, 강정규, 박태진, 세무회계연구 32, , 2012

94. ｢민간택지 분양가상한제 서울 27개동 지정 조정대상지역 부산 3개구 전부 해제, 고양․남양주 부분 해제｣, 국토교통부, 보도자료, , 2019

95. ｢주택금융규제가 주택담보대출 및 공동주택가격에 미치는 영향에 관한 연 구: 서울 및 수도권을 중심으로｣, 김상엽, 전주대학교 박사학위논문, , 2020

96. ｢주택유형별 주택가격 변동이 소득별․지역별 주택구입에 미치는 영향 분석: 서울시 주택 실거래가격을 활용한 PIR 변화를 중심으로｣, 권진웅, 가천대학교 박사 학위논문, , 2020

97. ｢수도권 재건축아파트와 일반아파트 가격간의 인과성 및 지역 파급 효과에 대한 실증적 분석: 강남 지역의 가격 이전 효과를 중심으로｣, 김호철, 최창규, 한국 지역개발학회지 20(1), , 2008