서울시 주요권역 중소형 오피스빌딩 가격결정요인에 관한 비교연구 : AHP분석과 헤도닉 가격모형을 중심으로 = A Comparative Study on Price Determinants of Small and Medium-Sized Office Buildings in Seoul’s Main Districts

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to study the price factors of small and medium-sized office buildings located in the three main districts in Seoul. Office buildings are one of the most profitable real estates, with stable rental income during the operating period and capital gains in the future resale are attracting attention as an asset owner's investment target. It is recognized as an investment destination for rational asset management because it prefers real assets due to the drop in interest rates of institutional fixed rate products and the instability of the stock market. However, since it is difficult to collect and analyze data because the sales of office buildings are not made public, it is important to have expertise in the relevant field and to identify factors affecting the selling price.
In order to analyze the pricing factors of small and medium-sized office buildings, the target scope of this study was to define small and medium-sized office buildings with a total floor area of 33,000㎡ or less, and the spatial scope was limited to Center Building District, Gangnam Building District and Yeouido Building District in Seoul. The temporal range was divided into two and applied. First, for qualitative analysis, brainstorming and surveys were conducted for real estate experts from December 2019 to February 2020. Second, for quantitative analysis, the analysis was conducted based on sales data of general buildings actually traded in the real estate market in Seoul from 2015 to 2019.
As a qualitative analysis method, this study conducted AHP analysis and Fuzzy analysis for experts in real estate-related fields, and as a result, the top 10 factors influencing the sales price of small and medium-sized office buildings were the distance from public transportation facilities and the number of enterprises. The importance was shown in the following order: tenant composition, distance from the central facility, width and surface of the road, real estate regulations, suitability of customers' liquidity, use of nearby land, building size, and economically active population.
As a quantitative analysis method, OLS analysis and 2-SLS analysis based on the hedonic price model were performed. As a result of the OLS analysis, the variables influencing the sales price of small and medium-sized office buildings were in the order of land price, land area, use district, regional area, front road width, subway station travel time, floor area ratio. In the model, the use district, regional area, front road width, and subway station travel time were followed, and in the second-stage estimation model, the published land price, subway station travel time, floor area ratio, elevator number, total number of parked cars, elapsed years, and coverage ratio were shown.
When comparing the results of qualitative and quantitative analysis, it was found that the important factors influencing the pricing of small and medium-sized office buildings have a close relationship with each other without departing significantly. However, since the group of experts judged that maximizing rental income by recognizing small and medium-sized office buildings as profitable real estate was an important factor in raising the price, the number of tenants and the number of companies were higher in the priority ranking. In addition, experts recognized that the government's real estate development regulations or real estate funds restricting demand have a significant effect on the pricing of small and medium-sized office buildings, but it is difficult to collect and analyze quantitative data. Analysis was limited.
In spite of these limitations, however, this study compared and reviewed only the quantitative analysis method in the previous precedent study with qualitative analysis method. The purpose of this study is to provide information to help rational decision making by borrowing the priority of the derived pricing factors.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제3절 연구의 구성체계 5
• 제2장 중소형 오피스빌딩 이론적 고찰 9
• 제1절 오피스빌딩 개념 9
• 1. 오피스빌딩 정의 및 분류 9
• 2. 오피스빌딩의 권역별 특성 16
• 3. 중소형 오피스빌딩의 정의 18
• 제2절 부동산 가격결정이론 20
• 1. 부동산시장의 4분면 모형 20
• 2. 부동산 가격의 결정 22
• 제3절 선행연구 검토 24
• 1. 중소형 오피스빌딩의 가격결정에 관한 선행연구 24
• 2. 중소형 오피스빌딩의 임대료에 관한 선행연구 30
• 3. 선행연구와의 차별성 33
• 제3장 분석기법 고찰 35
• 제1절 분석의 틀 35
• 제2절 분석기법 고찰 37
• 1. 계층화 분석(AHP) 기법의 적용 37
• 2. 헤도닉 가격모형의 적용 47
• 제3절 중소형 오피스빌딩 가격결정요인 설정 52
• 1. AHP분석을 위한 가격결정요인 설정 52
• 2. 헤도닉 가격모형의 변수설정 63
• 제4장 실증분석 68
• 제1절 계층화 분석(AHP) 68
• 1. 응답자 특성 68
• 2. 상대적 중요도 분석 69
• 3. 퍼지(FUZZY) 분석 84
• 4. AHP 분석결과의 소결 97
• 제2절 헤도닉 가격모형 분석 99
• 1. 기초통계량 분석 99
• 2. 분석모형의 설정 103
• 3. 독립변수 예상효과 105
• 4. OLS 및 2-SLS 회귀분석 109
• 5. 헤도닉 가격모형 분석결과의 소결 115
• 제3절 AHP 분석결과와 헤도닉가격모형 분석결과의 종합비교 116
• 제5장 결론 120
• 제1절 연구결과 요약 및 시사점 120
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 122

참고문헌 (Reference)

1. “통계자료분석”, 이기훈, 김연형, 자유아카데미, , 1993

2. “현대부동산학”, 안정근, 법문사, , 1999

3. 「부동산학개론」, 이창석, 형설출판사, , 2014

4. “부동산평가이론”, 안정근, 양현사, , 2009

5. “퍼지이론 및 응용”, 이광형, 오길록, 홍릉과학출판사, , 1997

6. “부동산용어대사전”, 한국감정평가협회, 부연사, , 2006

7. “계층분석적 의사결정”, 강현수, 조근태, 조용곤, 동현출판사, , 2005

8. 「상업용 부동산 투자론」, 경국현, 한을출판사, , 2011

9. ｢상업용 부동산 개발론｣, 하권찬, 다산 출판사, , 2010

10. “고시 금융공기업 통계학”, 이석원, 김태호, 소정현, 삼천시그마, , 2017

11. “전략적 의사결정기법 AHP”, 권재현, 청람출판사, , 2000

12. “부동산 위탁경영의 결정요인”, 김진유, 정상경, 국토계획 국토도시계획학회지 제38권 제3호, , 2003

13. “오피스 가격 결정요인에 관한 연구”, 이상경, 박종기, 강승일, 부동산연구 제21권 제 3호, , 2011

14. “Box-Cox 변형을 이용한 지가함수의 추정”, 안홍기, 손재영, 한국개발연구 제16권 제2호, , 1994

15. “서울시 오피스 시장의 균형에 관한 연구”, 양영준, 임병준, 부동산학연구 제1 8집 제1호, , 2015

16. “중소형빌딩 거래동향 및 리스크요인점검”, KB금융지주경영연구소, KB지식 비타민 -34호, 2016, , 2016

17. “주택가격 평가를 위한 위계적 선형모델 적용”, 김주후, 김주영, 국토연구 제 33권, , 2002

18. 「서울 상가시장 임대료 결정요인에 관한 연구」, 이재우, 이창무, 국토계획 제4 1권 제1호, , 2006

19. “서울시 매장용 빌딩의 임대료결정에 관한 연구”, 이승원, 양승철, 감정평가연 구 제16집 제2호, , 2006

20. “서울시 오피스 매매가격지수 개발에 관한 연구”, 이상경, 서울도시연구 제6 권 제4호, pp.121-134, , 2005

21. 「중소형 빌딩의 매매가격 형성요인에 관한 연구」, 김형근, 신종칠, 한국부동산 분석학회 제20권 제3호, , 2014

22. “국내 공간 자산시장의 해외 충격 파급효과 분석”, 진창하, 최광성, 부동산분 석학회 제21집 제2호, , 2015

23. “매수인 유형이 서울 오피스 가격에 미치는 영향”, 양영준, 임병준, 부동산학 보 제63권, , 2015

24. “AHP-Fuzzy 보정을 이용한 셰어하우스 거주결정요인”, 신은정, 유선종, 감정 평가학논집 15(2), , 2016

25. “오피스 빌딩 등급 분류 및 결정요인에 관한 연구”, 금상수, 건국대학교, 박사 학위논문, , 2013

26. “부동산 거래단계별 리스트요인 분석에 관한 연구”, 윤현종, 전주대학교 박사 학위논문, , 2010

27. “중소규모 상업용 빌딩 가격 형성 요인에 관한 연구”, 권기영, 영산대학교 박 사학위논문, , 2019

28. “아파트 단지특성별 매매가격 결정요인에 관한 연구”, 김광영, 한성대학교 박 사학위논문, , 2011

29. “주거환경분석을 통한 주택가격 결정의 동태적 연구”, 성장환, 안태선 , 대한건 축학회논문집, , 1999

30. “환경요인에 따른 지역공공재 생산비용의 격차 추정”, 박상우, 최용호, 한국지 역학회 제12권 제2호, , 1996

31. “오피스빌딩과 매장용 빌딩 임대료 결정요인의 변화분석”, 최종근, 서경대학 교 박사학위논문, , 2013

32. “중소형 근린상가의 매매가격 결정요인에 관한 실증연 구”, 이현석, 임지묵, 부 동산도시연구 제7권 제2호, , 2015

33. “Fuzzy-AHP 기법을 이용한 NEIS의 효과적 활용 방안에 관한 연구”, 김원기, 상명대학교 대학원 박사학위논문, , 2008

34. “부동산 담보부 부실채권 투자의 중요도 및 활성화 방안 연구”, 김홍식, 목원 대학교 박사학위논문, , 2017

35. 「강남지역의 주택가격이 주변지역의 주택가격을 결정하 는가?」, 이용만, 이상한, 국토계획 39호, , 2004

36. “AHP기법을 적용한 리모델링 아파트가격의 형성요인에 관한 연구”, 박래형, 엄수원, 한국지역경제학회 제14집, , 2009

37. “오피스빌딩의 서비스품질이 임차인만족과 충성도에 미치는 영향”, 장무창, 강원대학교 박사학위논문, , 2008

38. “헤도닉가격기법을 이용한 환경소음 개선효과의 평가에 관한 연구”, 신진우, 국토계획 제35권 제5호, , 2000

39. “VAR 모형을 이용한 부동산가격결정요인의 상대적 효과에 관한 연구”, 김세완, 박기정, 한국경제학보 제13권 제2호, , 2006

40. “중소형 근린상가 매매시장과 임대시장의 특성과 연관성에 관한 연구”, 임지묵, 건국대학교 박사학위논문, , 2017

41. “헤도닉 가격모형을 이용한 상가 매매가격 결정요인에 관한 실증연 구”, 전형하, 목원대학교 박사학위논문, , 2019

42. “소비자 심리가 주택시장에 미치는 영향 분석 : 주택매매가격을 중심 으로”, 정의철, 부동산학연구 제16권 제3호, , 2010

43. “퍼지추론과 AHP기법을 이용한 택지개발사업의 환경친화적 대 안평가 방법론”, 정인수, 인천대학교 대학원 박사학위논문, , 2007

44. “Fuzzy-AHP 기법을 이용한 공동주택의 수직증축 리스크 중요도 평 가에 관한 연구”, 배성민, 영남대학교 석사학위논문, , 2013

45. “분양대행사의 역할이 아파트 분양성에 미치는 결정요인의 중 요도에 관한 연구”, 박형남, 전주대학교 박사학위논문, , 2018

46. “데이터 마이닝 기법을 활용한 강남구 중소형 오피스 빌딩의 매매가격 결정요인 분석”, 이현석, 문근식, 최재규, 한국콘텐츠학회 논문집 제15권 제7호, , 2015