지역주택조합사업 추진에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 참여주체 및 진행단계별 중요도 분석을 중심으로 = A study on factors influencing the promotion of local housing association projects : Focus on the analysis of importance by participants and progress stages

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to be used as policy data as well as theoretical and practical data necessary for each stage of project progress to various project actors in order to activate the regional housing association system.
In this study, the current status of each regional housing association project in Seoul from 2002 to 2020 is examined in detail and the factors affecting the regional housing association project are defined by classifying them into upper and lower factors. Based on this, a questionnaire was conducted and analyzed by experts in the real estate industry and stakeholders of local housing associations through AHP and Fuzzy techniques, and then the meaning was understood based on the results of in-depth interviews and discussions by expert groups. Based on this, the regional housing association expert group is subdivided to analyze and present various rankings according to importance through detailed analysis by questionnaire respondent characteristics and progress stages.
As a result of analysis, it was found that the top factors influenced the local housing association business in the following order: “land characteristics”> “business principal factors”> “legal characteristics”> “member role characteristics”. The priority of the 11 sub-elements in the AHP-Fuzzy Importance Analysis showed that “professionality” was the most important among the main factors of the business. In particular, the analysis results showed a clearer difference in the importance of the analysis by subdividing the sub-factors by the characteristics of respondents, such as the group of construction companies, the group of financial companies, the group of enforcement and enforcement agencies, the group of legal experts, and the local housing association. In addition, regional housing associations are classified according to the characteristics of the response group in both cases analyzed by subdividing the stakeholder groups in the regional housing association business, as well as the promotion committee stage, the association establishment authorization stage, the project implementation authorization stage, and the start of construction. The importance of the factors influencing business promotion showed differences.
Sub-elements of all respondents AHP-Fuzzy Looking at improvement measures by ranking according to importance 1) In order to secure'professionalism', from the time of the promotion committee stage, the certification system of the executive and executive agencies, and share the responsibility of participating agencies through business participation do. 2) Strengthen the opacity of the project due to land by establishing strict standards for selecting a business site. 3) To strengthen'transparency', members should be able to easily request information disclosure at any time, and the business history of the business owner or representative should also be disclosed. 4) In order to “purchase the land properly”, it is necessary to have a legal mechanism that can be arbitrated or severely sanctioned by local governments when they intentionally demand “inexperienced prices” or malicious prices. 5)'In the event of a civil complaint due to damage, the public authority to intervene in the administrative agency should be expanded and strengthened. 6) If'landlord participation degree' is activated, side effects can be significantly reduced by satisfying two factors, not only securing land but also recruiting members. 7) In order to join the local housing association, it is also necessary to consider how to take certain training in the local housing association project.
This study targeted various subjects as well as a fragmentary study of factors influencing the promotion of the local housing association project, and was conducted by conducting research by stages of the project,'business subject factor','land property', and'legal characteristic' In addition,'property role characteristics', as well as the analysis of 11 sub-elements, suggested a way to activate the regional housing association business to function as the home supply according to the priority derived from relative importance and absolute importance.
However, this study was limited to the fact that the current status of regional housing associations was limited to downtown Seoul, and that it failed to present an alternative element to replace the role of the regional housing association system.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 지역주택조합 제도 활성화를 위하여 다양한 사업 주체들에게 사업 진행단계별로 필요한 이론적이고 실무적인 자료로 제공될 뿐 아니라 정책적 자료로 활용되는 것을 목표로 한다.
본 연구에서는 2002년부터 2020년까지 서울시에서 진행되고 있는 지역주택조합 사업의 진행단계별 현황을 구체적으로 살펴보고 지역주택조합 사업에 영향을 미치는 요인들을 상위요소, 하위요소별로 분류하여 정의한다. 이를 바탕으로 부동산 산업별 전문가들과 지역주택조합의 이해관계자들을 대상으로 AHP 기법과 Fuzzy 기법을 통해 설문을 진행하고 분석한 뒤 전문가집단의 심층 면접과 논의를 거친 결과를 토대로 그 의미를 파악한다. 이를 토대로 지역주택조합 전문가그룹을 세분화하여 설문응답자 특성별, 진행단계별로 세부적인 분석을 통하여 중요도에 따른 순위를 다양하게 해석하고 제시한다.
분석결과 상위요소는‘토지적 특성’>‘사업 주체요소’>‘법적 특성’> ‘조합원 역할 특성’순으로 지역주택조합 사업에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 하위요소 11가지에 대해 AHP-Fuzzy 중요도 분석에서 우선순위를 살펴보면 사업 주체요소 중‘전문성’의 중요도가 가장 높은 것으로 나타났다. 특히 건설사 그룹, 금융사 그룹, 시행 및 시행대행사 그룹, 법률전문가 그룹, 지역주택조합 이해관계자를 응답자 특성별로 하위요인을 세분화하여 중요도를 분석결과에서는 더욱 명확한 차이를 보여주었다. 그리고 지역주택조합 사업 이해관계자그룹을 세분화하여 본 경우는 물론 사업 진행단계별로 나누어 추진위원회 단계, 조합설립인가단계, 사업시행인가단계, 착공 이후로 분석한 2가지 경우 모두 응답 그룹 특성별로 지역주택조합사업 추진에 영향을 미치는 요인에 대한 중요도에서 차이점을 보여주었다.
전체 응답자의 하위요소 AHP-Fuzzy 중요도에 따른 순위별로 개선방안을 살펴보면 1)‘전문성’확보를 위해 추진위원회 단계 시점부터 시행사 및 시행대행사 인증제도, 출자 형태로 시행대행사의 사업참여를 통한 책임 분담해야 한다. 2) 사업지 선정에 관한 엄격한 기준을 마련하여 토지로 인한 사업 진행 불투명성 강화 3)‘투명성’강화를 위하여 조합원에게는 언제든 손쉽게 정보공개청구가 가능해야 하며 사업 주체나 대표자의 과거 사업 이력 또한 공개되어야 한다. 4)‘토지 적정매입가’를 위하여 의도적인 ‘알박기’나 악의적으로 시세에 비해 터무니없는 가격을 요구할 경우 이를 지자체가 중재하거나 심한 경우 제재할 수 있는 법적 장치가 필요하다. 5)‘피해로 인한 민원 발생 시 행정청이 개입할 수 있는 공적 권한을 넓히고 강화해야 한다. 6)‘지주참여도’가 활성화된다면 토지확보뿐만 아니라 조합원 모집이라는 두 가지 요소가 동시에 충족됨으로써 부작용이 상당히 줄어들 수 있다. 7) 지역주택조합에 가입하기 위해서는 지역주택조합 사업에 대한 일정교육을 필수적으로 이수하는 방안도 고려된다.
본 연구는 지역주택조합사업 추진에 영향을 미치는 요인의 단편적인 연구뿐만 아니라 다양한 주체를 대상으로 하였으며 사업 진행단계별 연구를 병행하는 방식으로‘사업주체 요소’,‘토지적 특성’, ‘법적 특성’,‘조합원역할 특성’은 물론 11가지 하위요소 분석을 통해 상대적 중요도와 절대적 중요도로 도출된 우선순위에 따라 지역주택조합 사업이 주택공급이라는 본연의 기능을 할 수 있도록 활성화하는 방안을 제시하였다.
하지만 본 연구는 지역주택조합 현황 데이터가 서울 도심으로 한정되어 이루어졌으며 지역주택조합 제도의 역할을 대신할 수 있는 대안적 요소를 제시하지 못했다는 점이 한계로 존재한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 5
• 제2장 지역주택조합의 이론적 고찰 8
• 제1절 지역주택조합 사업의 개요 8
• 1. 지역주택조합의 의의 8
• 2. 주택조합의 사업의 배경 8
• 1) 지역주택조합 제도의 시초 8
• 2) 우리나라 지역주택조합 제도의 도입 배경 9
• 3. 지역주택조합 사업의 시행 10
• 1) 지역주택조합의 진행절차 10
• 2) 지역주택조합의 설립 11
• 3) 사업계획승인 11
• 4) 착공 및 분양계획 12
• 5) 준공 및 청산 12
• 제2절 지역주택조합 사업 추진현황 14
• 1. 지역주택조합 사업 현황 – 전국 14
• 2. 지역주택조합 사업 현황 – 서울시 17
• 1) 조합설립준비 중인 사업장 18
• 2) 조합설립인가를 득한 사업장 18
• 3) 사업계획승인(착공)을 득한 사업장 19
• 4) 사용검사 및 준공 완료 사업장 19
• 3. 지역주택조합 사업 주택공급 현황 – 서울시 20
• 제3절 선행연구의 고찰과 본 연구의 차별성 21
• 1. 지역주택조합에 관한 선행연구 21
• 2. AHP 분석기법을 활용한 연구 24
• 3. 기존 선행연구와의 차별점 28
• 제3장 설문 모형의 설계 31
• 제1절 연구 평가 분석의 틀 31
• 1. AHP 분석기법의 (Analytic Hierarchy Process) 개요 31
• 2. AHP의 분석 방법 32
• 3. Fuzzy Theory(퍼지이론) 35
• 4. Fuzzy-AHP 기법 37
• 제2절 계층 구조 설계 38
• 1. 예비설문 조사 40
• 2. AHP 분석을 위한 계층화 45
• 제3절 평가 항목의 세부 내용 46
• 1. 사업 주체요소 48
• 2. 토지적 특성 48
• 3. 법적 특성 49
• 4. 조합원 역할 특성 50
• 제4절 AHP 분석을 위한 설문지 항목 및 설문대상 50
• 1. 설문지 구성구조 50
• 2. 설문대상자 선정 51
• 제5절 설문 응답 결과 신뢰도 측정 52
• 1. 일관성 검증 52
• 2. 전문가 검증 53
• 제4장 설문 및 중요도 결과분석 54
• 제1절 응답 분석결과 54
• 1. 자료수집 과정 및 설문조사 54
• 2. 응답자 현황 분석 54
• 제2절 상위요소 중요도 및 우선순위 분석 55
• 1. 전체 응답자 상위요소 중요도 분석 55
• 2. 응답자 특성별 상위요소 중요도 분석 56
• 제3절 하위요소 중요도 분석 59
• 1. 전체 응답자의 하위요소 중요도 분석 59
• 2. 응답 그룹별 하위요소 AHP-Fuzzy 중요도 분석 60
• 3. 지역주택조합 이해관계자 하위요소 AHP-Fuzzy 중요도 분석 65
• 1) 지역주택조합 이해관계자 분류별 중요도 분석 66
• 2) 사업 진행단계별 하위요소 AHP-Fuzzy 중요도 분석 69
• 4. 전체 응답자 대상 지역주택조합 제도에 관한 설문 결과 73
• 제5장 결 론 75
• 제1절 연구의 요약 및 의의 75
• 제2절 연구의 한계점 및 시사점 79
• 참고문헌 82
• 부록 <설문지> 88
• ABSTRACT 96