주택법상 지역주택조합사업의 활성화 방안에 관한 연구 = A Study on the Revitalization of Local Housing Association Project by the Housing Law

국문 초록 (Abstract)

주택은 인간다운 삶을 영위하기 위한 최소한의 공간으로써 외부의 위험으로부터 피신처의 역할을 수행하며, 심리적 안정감을 얻을 수 있고, 장기적으로는 안정된 삶을 이어나가기 위한 필수적인 공간이라고 할 수 있다. 현대사회에서 주택의 점유 형태는 크게 임차와 자가로 나뉘는데, 그 중에서도 특히 주거의 안정을 위하여 많은 가구가 주택을 소유하기 위해 노력하고 있다.
몇 년 전부터 하우스푸어(House Poor)와 렌트푸어(Rent Poor)라는 신조어가 방송과 인터넷 등을 통해 자주 언급되고 있다. ‘하우스푸어(House Poor)’란 집을 보유하고 있지만 무리한 대출로 인한 이자부담으로 빈곤하게 사는 가구를 말하며, ‘렌트푸어(Rent Poor)’란 높은 주택임차료 또는 임차보증금 마련을 위한 대출의 상환 때문에 여유 없이 사는 가구를 말한다.
이와 같은 신조어가 등장한 이유는 현재 서민들의 가계소득 수준으로 어느 정도 쾌적하고 살기 좋은 주택을 임차하거나 구입하는 것이 결코 쉬운 일이 아니기 때문일 것이다. 주택 임차 또는 구입을 위한 부족자금을 금융기관으로부터 대출을 받으려고 해도 대출한도 제한과 같은 규제에 묶여서 필요한 만큼의 대출을 받지 못할 수 있고, 어렵게 대출을 받는다고 해도 매월 대출의 원금과 이자를 갚아나가는 것이 가계경제에 큰 부담으로 작용하는 것이다.
이와 같은 이유로 내 집 마련이 어려운 무주택 서민들이 조금 더 저렴한 가격으로 주택을 마련할 수 있는 방안으로 떠오르는 제도로써 지역주택조합 제도가 있다.
주택법상 주택조합이란 일정한 자격 및 요건을 갖춘 지역 주민을 조합원으로 하는 지역주택조합, 같은 직장에 근로하는 근로자가 조합원이 되는 직장주택조합, 건물의 노후화에 따른 리모델링을 위한 리모델링조합으로 구분되며, 그 중 지역주택조합은 동일지역에 거주하는 사람들이 토지 매입비와 건축비를 공동으로 부담하여 아파트를 짓는 제도로써 현재 가장 활발하게 진행되고 있는 조합제도이다.
지역주택조합은 조합원 스스로가 사업주체가 되어 아파트 건축을 위한 비용을 공동으로 부담하고, 사업수익을 공유함에 따라 일반 분양 아파트와 비교해 분양가격이 낮은 장점이 있으나 입법의 미비 등으로 인하여 사업 자체가 실패로 돌아가거나 선의의 조합원들이 경제적 피해를 보는 사례들이 발생하고 있는 것이 현실이다. 따라서 본 연구에서는 지역주택조합 제도와 지역주택조합사업 전반에 걸친 문제점들을 살펴보고 활성화 방안을 모색해 보려고 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Housing serves as a shelter from external dangers as the minimum space for a decent human life, and it can be said to be an essential space for a stable life in the long run.
In modern society, the occupation of houses is largely divided into rental and owned. Among them, many households especially want to own homes for housing stability.
Since a few years ago, the newly coined words "House Poor" and "Rent Poor" have often been mentioned on the air and the Internet. "House Poor" means a household that owns a house but lives in poverty due to interest burdens from excessive loans, and "Rent Poor" refers to a household that lives without composure due to high housing rent or repayment of loans to finance lease deposits.
The reason for the emergence of such a new term may be that it is never easy to rent or buy a comfortable and livable house to some extent at the current level of household income for ordinary people. Even if they try to take out loans from financial institutions for housing rental or purchase, they may not be able to get as many loans as necessary due to regulations such as restrictions on loan limits, and even if they are taken out with difficulty, paying back the principal and interest of their loans every month will be a big burden to the household economy.
For this reason, there is a local housing Association system that emerges as a way for ordinary people without homes who are unable to afford their own homes to come up with housing at a slightly lower price.
Under the Housing Law, housing Associations are divided into local housing Association that meet certain qualifications and requirements as members, workplace housing cooperatives where workers working at the same workplace become members, and remodeling Association due to aging buildings, among which the local housing Associations are currently overhauling the most active cooperative system in which people living in the same area jointly pay for land purchases and construction costs.
The local housing Association has the advantage of having lower sales prices compared to ordinary apartments as the members themselves become business entities to jointly pay for the construction of apartments and share business profits, but the reality is that the project itself has failed due to legislative flaws or good-will members suffer economic damage. Therefore, in this study, we will examine the problems of the local housing cooperative system and the overall housing Association project and seek ways to revitalize them.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 3
• 제2장 지역주택조합에 관한 이론적 고찰 5
• 제1절 지역주택조합의 의의와 현황 5
• 1. 지역주택조합의 개념과 연혁 5
• 2. 지역주택조합사업의 진행절차 11
• 3. 지역주택조합의 도입배경 및 현황 30
• 4. 지역주택조합사업 사례분석 및 시사점 36
• 제2절 지역주택조합의 법적 성격 및 관련 법제 41
• 1. 주택 관련법제의 헌법적 근거 41
• 2. 주택 관련법 현황 42
• 3. 지역주택조합의 법적 성격 및 장ㆍ단점 45
• 4. 주택법 50
• 5. 도시 및 주거환경정비법 54
• 제3절 주택법과 도시 및 주거환경정비법상 주택조합의 비교 60
• 1. 조합의 구성요건 및 법적 지위 60
• 2. 사업진행절차 62
• 제3장 외국의 주택협동조합 제도에 관한 비교법적 검토 65
• 제1절 미국 65
• 1. 연혁 65
• 2. 형태 66
• 제2절 영국 69
• 1. 연혁 69
• 2. 형태 70
• 제3절 캐나다 71
• 1. 연혁 71
• 2. 형태 72
• 제4절 스웨덴 73
• 1. 연혁 73
• 2. 형태 73
• 제5절 일본 74
• 1. 연혁 74
• 2. 형태 75
• 제6절 시사점 76
• 제4장 주택법상 지역주택조합사업의 활성화를 위한 입법정책적 개선방안 77
• 제1절 지역주택조합 설립단계에서의 문제점과 개선방안 77
• 1. 조합설립추진위원회의 법제화 77
• 2. 조합규약 작성 시 유관 공공기관의 감독기능 신설 79
• 3. 시공자 선정시기 변경 및 책임 강화 81
• 제2절 지역주택조합사업 진행단계에서의 문제점과 개선방안 82
• 1. 사업계획승인 신청요건 완화 82
• 2. 매도청구요건 완화 84
• 제3절 지역주택조합사업 활성화를 위한 개선방안 85
• 1. 등록사업자 소유 토지 사용제한 폐지 85
• 2. 비상대책위원회의 남용예방 및 행정청의 감독기능 강화 86
• 3. 조합원 탈퇴 및 부담금 반환 88
• 4. 운영주체의 윤리성 확보 및 조합원의 적극적 참여방안 마련 90
• 제5장 결론 92
• 참고문헌 96
• ABSTRACT 101