풍수의 물흐름이 지가형성에 미치는 영향에 관한 연구 : 성북천을 중심으로 = A study on the feng shui water flow on land value formation

국문 초록 (Abstract)

우리의 문화와 문명은 하천을 중심으로 이루어진다. 그러나 하천주변에서 동일한 토지이용으로 성장하는 것이 아니고 각 구역의 환경에 맞추어 구역별로 다른 이용으로 성장한다. 다른 성장에 따라 각 구역의 토지가치는 달라지고 또 토지가치에 영향을 받아 토지사용 용도가 달라지기도 한다. 이렇듯 토지는 우리들의 삶에서 기반이 되는 기본적인 물질적 요소이면서 동시에 재테크의 중요한 대상이다. 따라서 우리가 토지의 가격에 관심갖는 것은 당연한 일이다. 그러나 토지가격 결정론을 학문적으로 규명하고자 하는 수많은 노력이 있었음에도 현실의 토지매매가격과 차이가 있는 것이 현실이다. 이러한 차이를 본 연구자는 수 천년동안 우리의 정신을 지배해 왔던 전통적 입지론인 풍수지리와 연관하여 규명하고자 한다.
따라서 본 연구는 고전풍수에서 말하는 물길의 특성이 부동산가격에 미치는 영향을 추정하기 위한 목적을 갖는다. 입지론인 풍수지리에서 말하는 여러요인 중에서 물길의 흐름은 돈과 가장 밀접한 관련이 있는 요인으로 꼽히고 있다. 따라서 연구의 초점은 물흐름이라는 요인을 기존의 부동산요인과 함께 독립변수로 하여 그것이 지가결정에 어떠한 영향을 주는지를 규명하기 위한 것이다.
풍수고전에서는 물흐름이 환포(環抱)하는 지역(궁수지역,弓水地域)과 그 반대지역(반궁수지역, 反弓水地域)으로 구분하여 길흉을 설명한다. 본 연구는 연구대상지인 성북천을 중심으로 환포하는 지역과 그 반대지역으로 구분하고, 한국감정평가사협회에서 제공하는 지적도를 통하여 궁수지역과 반궁수지역의 필지를 확인하였다. 국토교통부 지가체계, 한국감정원, 네이버지도, 브이월드(map.vworld.kr) 등의 데이터베이스를 활용하여 연구를 위한 기본데이터를 축적하였다. 독립변수로 부동산변수와 물길변수를 설정하였다. 부동산변수로는 개별변수와 접근변수로 나누었고, 물길변수는 입구부분, 중간부분 및 출구부분으로 구분하였다.
분석방법은 우선 물흐름이 궁수지역과 반궁수지역의 토지가격 형성에 통계적으로 의미있는 영향을 주는지 알아보기 위하여 T검증을 실시하였다. 궁수·반궁수지역으로 세분된 지역의 집단성이 있는지 알아보기 위한 사후검증으로 일원배치분산분석(one way ANOVA)을 실시함과 동시에 선행연구에서 부동산가격과 독립변수관계를 설명하기 위하여 기존의 연구에서도 활발하게 사용된 헤도닉모형을 적용하였다. 특히 함수의 비대칭성과 이분산성을 최소화하기 위하여 종속변수에 자연로그를 취한 역준로그회귀식도 적용하였다.
첫째, 풍수고전의 물길 흐름을 궁수지역과 반궁수지역으로 나누어 독립표본 T검정결과 복개구간에서는 궁수지역에 입지한 지가(地價)가 반궁수지역에 입지한 토지의 가격보다 높은 것으로 나타났다. 그러나 상업용 부동산이 상대적으로 많이 입지하고 있는 미복개구간에서는 궁수지역에 입지한 토지의 가격이 반궁수지역에 입지한 토지의 가격이 보다 높다는 풍수고전의 이론과 다른 역전현상이 나타났다. 이는 상업용 부동산의 경우는 토지가격이 고전풍수의 이론보다는 수익과 관련된 시설의 접근성이나 입지에 좌우된다는 것을 보여주는 것이다.
둘째, 미복개구간에서 상업용으로 이용되고 있는 부동산을 제외한 자료의 분석은 궁수와 반궁수의 고전풍수의 이론과 일치를 하는 결론이 도출되었다. 이는 고전풍수에서 말하는 궁수·반궁수론은 수익과 관계된 상업용에는 적용이 어렵지만 주거용 부동산에는 여전히 적용되고 있다는 것을 보여주는 것이다. 풍수고전은 현대사회의 복잡하고 다양한 이용을 전제하여 성립된 이론이 아니다. 풍수고전의 성립은 사람이 살 곳에 대한 입지론(양택론, 陽宅論)을 말하는 것이므로 주거용에 대하여는 여전히 고전의 풍수이론의 적용이 되고 있음을 알 수 있었다.
셋째, 궁수와 반궁수지역을 세분하여 물길의 흐름을 6구역으로 세분한 지역을 ANOVA분석 결과에서 궁수지역의 중간이 다른 지역에 입지해 있는 토지가격보다 높은 가격대를 이루고 있는 것으로 나타났다. 이는 물길의 흐름을 세분한 경우 중간부분에 입지한 토지의 가격이 가장 안정적이라는 것을 말해준다.
넷째, 독립변수인 풍수의 물길흐름 변수와 부동산변수를 모두 적용하여 다중회귀분석을 한 결과 부동산변수중 개별요인과 접근변수 중 도심과의 거리 및 쇼핑시설과의 거리가 통계적으로 유의미한 것으로 나타났다. 풍수고전의 물길 흐름변수는 궁수지역 중간이 궁수지역 출구와 반궁수지역 출구보다 높은 가격을 형성하고 있었다. 이는 현대 부동산학에서 말하는 부동산가격형성요인이 통계적으로 유의미하다는 것을 보여준다. 그러나 접근요인은 해당지역의 인구생태적, 사회적 요인에 따라 많은 차이가 있음을 말해주고 있었다. 궁수·반궁수론은 복잡한 현대 사회에서도 주거용에는 적용되고 있음을 반영하고 있다.
다섯째, 동일한 주거용의 경우에도 궁수지역과 반궁수지역간의 가격의 격차가 복개구간에서 더 큰 차이가 났다. 복개구간에서의 유속이 미복개구간의 경우보다 빨랐는데, 유속이 빠를수록 물흐름이 토지가격에 미치는 영향이 더 뚜렷하게 나타나고 있다는 것을 알 수 있었다.
본 연구는 풍수고전에서 입지론의 주요요소로 말하는 배산임수, 전저후고 등 여러변수 중 물길의 흐름이라는 하나의 요소만 적용했다는 한계점도 있다. 그러나 연구결과 현대부동산 가격형성원리와 아울러 풍수고전에서 말하는 물길흐름의 변수를 도입하여, 새로운 시각으로 부동산 가격결정원리를 보아야 한다는 점을 검증하였다. 또한, 획일적인 부동산가격형성 체계가 아닌 토지의 다양한 활용에 따라서 부동산가격형성요인의 분석을 달리하여야 한다는 것이다. 따라서 향후 부동산의 이용, 개발 및 부동산과 관련된 정책 등에서 토지이용에 따라 다른 개념 및 풍수고전의 요인을 적용함으로써 효율적이고 최적화된 결과를 얻을 수 있도록 노력해야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Our culture and civilization are centered on rivers. However, they do not develope for the same usage around the rivers, but develop differently according to the environment of the areas around the rivers. These developments can result in different land values for different zones and vice versa, which can lead to different uses of land. As such, interest in land prices, which are the basic material elements of our lives and at the same time important objects of financial technology, is a matter of course. However, even though there have been numerous efforts to analyze how the price of land has been formed academically, there is a gap between the theoritical price and the actual trading price. So the main purpose of this paper is to clarify the cause of the gap in connection with Feng Shui Geography, a traditional location theory that has dominated our mind for thousands of years.
Therefore, this study aims to inverstigate the impact of waterway characteristics in the classical Feng Shui Geography on real estate prices. The Feng Shui Geography is a traditional location theory in Korea, and the flow of waterway is considered to be the most closely related factor with the wealth.
Therefore, the purpose of this paper is to examine how the waterway affects the price decision of real estates by using the waterway as an independent variable along with existing real estate factors. In the Feng Shui Geography, the fortune is explained by the shape of the land by dividing it into the Gungsu area and Ban-Gungsu area(弓水地域 and 反弓水地域). The Gundsu area is the region that is covered roundly by the water flow and the Ban-Gungsu area is the region that is not covered by the waterflow. The land under study was around the Sungbuk river, and it was divided into the Gungsu area and Ban-Gungsu area. The parcels of the divided areas were identified through the cadastral map provided by the Korean Association of Appraisers. Basic data for research were accumulated using the database of the Ministry of Land Infrastructure, Korea Appraisal Board, Naver Map, and V World (map.vworld.kr). Real estate variables and waterway variables were set as independent variables. Real estate variables were divided into individual and access variables, and waterway variables were divided into entrance, middle and exit variables.
First of all, T-test was conducted to determine whether the waterway gives the statistical significance to the formation of the price of the Gungsu area and the Ban-Gungsu area. One way ANOVA was conducted to verify whether it was right to divide the land under study into the 2 areas. At the same time, the hedonic model, which was actively used to explain the relationship between real estate prices and independent variables, was used. In particular, in order to minimize the asymmetry and heteroscedasticity of the function, the inverse log regression equation with natural logarithm to the dependent variable was also applied.
As a result, first, the independent sample T-test of the flow of the waterway into the Gungsu area and the Ban-Gungsu area showed that in covered section the real estate price of the location of the Gungsu area was higher than that of the Ban-Gungsu area. However, contrary to the theory of Feng Shui Geography, the real estate price of the Gungsu area was higher than that of the Ban-Gungsu section in the uncovered section in which the proportion of commercial real estate was greater. This shows that the price of the commercial real estate depends on the accessibility or location of facilities related to profit rather than the theory of classical Feng Shui Geography.
Second, we had the conclusion through that was consistent with the theory of the Gungsu·Ban-Gungsu through he analysis of the data except for the real estate which was used commercially in the uncovered section. This suggests that the theory of the Gungsu·Ban-Gungsu is difficult to apply to profit-related commercial real estates, but still applies to residential real estate. Feng Shui Geography is not a theory established on the premise of complex and diverse use of modern society. Since the establishment of the Feng Shui Geography refers to the location theory of the place where people live, it can be seen that the classic Feng Shui theory is still applied to residential use.
Third, the result of ANOVA analysis showed that the price of the middle part of the Gungsu area was formed higher than that of the other locations. This tells us that the middle part of the water flow is the most stable.
Fourth, results of the multiple regression analysis by applying both real estate variable and Feng Shui water flow variable altogether showed that the distances from the downtown and shopping facility among individual factors and access variables in real estate variables has the statistical significance.
In the Feng Shui waterway variable, the price of the middle part of the Gungsu area was higher than that of the outlet part of the Gungsu or the outlet part of the Ban-Gungsu area. This was statistically significant in terms of the real estate price formation factor in modern real estate also. However, the factors of access indicated that there are were many differences depending on the demographic, ecological and social factors of the region. The theory of the Gungsu·Ban-Gungsu was also applied to the residential area even in a complex modern society.
Fifth, even in the same residential area, the price gap between the Gungsu area and the Ban-Gungsu area was bigger in the overed section. It was found that the faster the flow velocity of the waterflow in the covered section flows than that in the uncovered section, the higher the real estate prices become depending on the location of the areas : whether it is in the Gungsu area or in the Ban-Gungsu area.
This study also has a limitation in that it applies only the flow of the waterway among several variables such as mountain in the back and a river in the front(背山臨水), the low front and the high back(前低後高) which are the main elements of location theory in Feng Shui Geography. However, the results of the study verified that the real estate pricing principle should be viewed from a new perspective by introducing the concept of the Feng Shui water flow as well as the western real estaste pricing principles. In addition, the analysis of real estate price formation factors should be done differently according to the various uses of land, not to the uniform real estate pricing system. Therefore, for the use and development of real estate and policies related to real estate in the future, efforts should be made to obtain efficient and optimized results by applying different concepts and factors of Feng Shui Geography depending on the types of land use.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구배경과 목적 1
• 2. 선행연구 검토 4
• 3. 연구 범위와 방법 18
• 4. 연구의 체계 22
• Ⅱ. 이론적 검토 25
• 1. 사례지역 25
• 2. 공시지가 결정요인 33
• 3. 하천 44
• 4. 물과 풍수 50
• 5. 궁수·반궁수 이론의 성립 65
• Ⅲ. 변수와 모형의 설정 83
• 1. 종속변수의 설정 83
• 2. 독립변수의 설정 84
• IV. 실증분석과 해석 103
• 1. 분석모형 103
• 2. 복개구간의 분석 104
• 3. 미복개구간의 분석 120
• 4. 전구간의 분석 135
• 5. 상업용을 제외한 미복개구간의 분석 151
• 6. 상업용을 제외한 전구간의 분석 165
• 7. 연구결과의 논의 180
• V. 결론 193
• 1. 연구의 요약 193
• 2. 연구의 한계와 시사점 197

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73. 「양택풍수의 속성이 아파트가격에 미치는 영향｣, 국토연구 제5 3권, 천인호, 국토연구원, , pp.203∼222, , 2007

74. 「주택가격결정에 있어 양택론적 요인의 영향｣, 주택연구 제15 권 제1호, 천인호, 한국주택학회, , pp.99∼126, , 2007

75. 「풍수의 물 흐름에 따른 주택가격의 결정｣, 서울도시연구 제10 권 제1호, 천인호, 서울시정개발연구원, , pp.75∼87, , 2009

76. 용도지역이 주거용 나대지 가격에 미치는 영향에 대한 공간가중회귀 분석, 강순덕, 창원대학교 대학원 박사학위논문, , 2018

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81. 「통일에 대비한 적성지역의 풍수적 검토와 도시개발 제언｣, 부동산경영 제17집, 손진수, 천인호, 한국부동산경영학회, , pp.29∼52, , 2018

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85. ｢공시지가에 영향을 미치는 토지특성에 관한 연구｣, 한국주거환경학 회지 제4권 제1호, 민웅기, 한국주거환경학회, , pp.99∼113, , 2006

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87. ｢풍수지리사상이 부동산구매의사결정에 미치는 영향에 관한 연구｣, 부동산학보 제25집, 문인곤, 이창석, 대한부동산학회, , pp.219∼251, , 2007

88. 「풍수지리에 대한 인지도가 부동산선호도 및 가격에 미치는 영향에 관한 연구｣, 부동산학연구 제15권, 편은범, 최민섭, 한국부동산분석학 회, , pp.149∼183, , 2009