퍼지 실물옵션을 이용한 공공참여형 가로주택정비사업의 사업성 가치평가 : 인천광역시 도시재생뉴딜 시범사업을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, the real estate development financial market in Korea has changed so much that it is called a revolution. In order to overcome the economic crisis during the 1997 IMF foreign exchange crisis, the government has moved away from the financing method of uniform real estate development projects, which had relied on pre-sale income and group mortgage loans in the financial sector. The technique is being introduced into the real estate development financial market. The introduction of the asset-liquidity system in 1998 gave the real estate financial market an opportunity to give money back, the biggest weakness of real estate. In addition, project financing methods have grown rapidly. This is because from the beginning of 2000, it is a method to finance the project's own assets by evaluating the cash flow of the project in construction projects that require low interest rates and large funds such as real estate development projects.
However, since the 2008 financial crisis in the United States, negotiations between stakeholders were difficult, and large-scale PF projects were stranded. Accordingly, the government has actively expanded and introduced various real estate development financial techniques such as real estate investment companies (REITs) since 2014 as a policy to activate indirect real estate investment. In addition, small investments by not only investment institutions but also the general public are activated to use as real estate development funds.
In addition, according to the 2017 Urban Renewal New Deal Policy, many companies are evaluating entrepreneurs' value using the NPV method. However, NPV analysis does not take into account the operational flexibility and dynamic changes in investment value inherent in the value of future cash flows, and simply assesses the business value at a flat, current, discounted price. It is said to underestimate the value of flows. The real option model is an application of the investment option of financial options. In the case of street housing maintenance projects that require a long time for management disposal, there is a high risk due to future uncertainties. It is a suitable analysis method to reflect and reflect. Also, in order to make up for the shortcoming that the general real option model evaluates only one business value, the previous study of the fuzzy real option model combined with the fuzzy set theory was analyzed. In this study, the real option model was classified into the infinite-expiration option and the finite-expiration option, and for the first time in Korea, a fuzzy real option model was applied to the evaluation of business value in real estate. The fuzzy real option model consists of eight scenarios of business value according to various variable changes and evaluates business value with fuzzy rectangle membership function. In addition, 15 qualitative risk factors were derived from the street housing maintenance project, and the possibility of using the fuzzy real option model with the fuzzy triangle membership function was examined.
In water options, there is a limit to applying the terms of option contracts between option sellers and option buyers. However, this study assumes that the local government is the seller and the union is the option buyer, as the contracting party such as the seller and the buyer under the real option contract. This option contract is for local governments to establish and supervise urban renovation plans in areas of declining aging dwellings in urban areas.
In the case of this study, among the urban regeneration New Deal project promoted by Incheon Metropolitan City, 'Mansu 1' street housing maintenance business area, which is an anchor project, was selected within the 'Ulti-dong of Mansu Mugang Manbu Village'. The project period is assumed from 2017 to 2021. The Union of Public Participation Street Housing Maintenance Projects has the option to exercise options as option buyers. In the process of promoting the project, local governments have the option to give up, expand, reduce or postpone the right of the business depending on the development profits caused by the fluctuation of the real estate market. If the municipality is an option seller and it is difficult for the Union to abandon, expand, reduce, or postpone the project, it is difficult to achieve the purpose of the city maintenance plan. It will help to keep the project going.
In this study, the net present value (NPV) analysis of the roadside maintenance project showed -1,369 million won, which proved to be non-business. Therefore, in this study, the value of each option was evaluated by applying a single option to each scenario (abandonment, expansion, reduction) that can occur in the street housing maintenance project with a single real option model. In order to determine the optimal investment timing at the beginning of the project, the combination of business owners used the deferral options of the infinite maturity S-M model and the finite maturity binomial-tree model. In the S-M model, the business value (ENPV) is low, and development is withheld until the optimal investment point. The postpone option of the binomial-tree model is assumed to be about 3 years of postponement from period 1 to period 3. The optimal investment point was found to be the best investment point if the company postponed the business up to three periods. In addition, the street housing maintenance project may be carried out in the next step depending on whether the project is promoted by business stage. Therefore, as a result of applying the Bermuda-style compound option that applies abandonment option step by step, the business entity has lowered the business value at the stage of the second stage of construction review. The business entity also confirmed that it is necessary to establish a strategy that can overcome the second stage business risk.
In addition, in this study, eight scenarios were created by the fuzzy real option model to compensate for the shortcomings of the single real option model. After that we performed sensitivity analysis. Based on the results of this sensitivity analysis, we construct a combination of maximum, middle, and minimum with a fuzzy square membership function containing four variables each. And we evaluated the business value with the fuzzy real option model. As a result, in the largest case, the business improvement effect was calculated to be 1,524 million won. In the field of real estate development, business risk can be divided into quantitative risk and qualitative risk. In this study, qualitative risk factors were classified into 5 risk probabilities and 15 severities, and the sum of risk factors was quantified by the fuzzy triangle membership function. As a result of evaluating the business value using the fuzzy real option model, it was analyzed that the business value can be carefully determined to be 773 million won. Therefore, in the future, we need to actively introduce and utilize fuzzy real option techniques for the project owners who are promoting real estate development such as roadside maintenance. This is because the business value needs to be increased by complementing the limitations of the traditional NPV method and the single real option model.

국문 초록 (Abstract)

최근 우리나라의 부동산개발 금융시장은 대변혁이라고 할 만큼 많은 변화가 일어나고 있다. 정부는 1997년 IMF 외환위기를 겪으면서 경제 위기를 극복하기 위하여 그동안 선분양에 따른 분양수입과 금융권의 집단 담보대출에 의지하던 일률적인 부동산 개발사업의 자금 조달 방법에서 벗어나 적극적인 금융정책으로 다양한 선진 금융기법을 부동산개발 금융시장에 도입하고 있다. 이러한 제도 중 1998년에 자산유동화제도가 도입되면서 부동산의 최대 약점인 환금성을 부여해 줌으로써 부동산 금융시장이 성장하는 계기가 되었다.
또한, 2000년 초반부터 부동산 개발사업과 같은 대규모 자금이 소요되는 건설사업에서 자금을 조달하는 방법으로 해당 사업의 현금흐름을 평가하여 해당 프로젝트 자체 자산을 담보를 활용하는 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 방법이 저금리의 기조와 함께 급격히 성장하였다. 그러나, 2008년 미국발 금융위기 이후 이해당사자 간의 협상 조정이 어려워 대규모 PF 사업이 좌초 위기를 맞이하였다. 이에 따라, 정부에서는 부동산 간접투자 활성화 정책으로 2014년부터 부동산투자회사(Reits) 등 다양한 부동산개발 금융기법을 적극적으로 확대 도입하여 투자기관뿐만 아니라 일반 국민의 소액 투자를 활성화하여 부동산개발 자금으로 활용하고 있다.

또한, 정부에서 2017년 도시재생 뉴딜 정책에 따라 많은 기업이 대상 사업 구역의 사업 가치평가 분석법으로 전통적 순현재가치() 분석법을 사용하고 있으나, 순현재가치() 분석법은 투자가치의 동적 변화 및 미래현금흐름의 가치에 내재한 운영상의 유연성을 고려하지 않고, 단순히 일률적인 현재 시점의 할인가격으로 사업 가치를 평가함에 따라 미래현금흐름의 가치를 과소평가한다는 단점을 갖고 있다.
본 연구에서는 가로주택정비사업의 사업성 가치평가 방법으로 전통적 사업 가치평가법인 순현재가치() 분석법의 단점을 보완하기 위하여 실물옵션 모형을 함께 적용하여 사업 가치를 평가하였다. 실물옵션 모형은 금융옵션의 투자기법을 응용한 것으로 관리처분방식의 사업 기간이 장기간 소요되는 가로주택정비사업의 경우 미래의 불확실성으로 인해 높은 위험성이 존재하며, 사업단계별로 사업위험에 대한 복합옵션을 반영하여 검토하기에 적합한 분석기법이다. 본 연구에서는 일반 실물옵션 모형이 한 개의 사업 가치만 평가한다는 단점을 보완하기 위하여 퍼지 집합 이론을 접목한 퍼지 실물옵션 모형의 선행연구를 분석하여 국내 최초로 실제 부동산 분야의 사업 가치 평가에 퍼지 실물옵션 모형을 적용하였다. 퍼지 실물옵션 모형은 다양한 변수변화에 따른 사업 가치를 8개의 시나리오로 구성하여 퍼지 사다리꼴 소속함수로 사업 가치를 평가하였다. 그리고, 가로주택정비사업에서 15개의 정성적 위험요인을 도출하여 퍼지 삼각형 소속함수로 퍼지 실물옵션 모형의 활용 가능성을 검토하였다.
실물옵션에서는 금융옵션에서 적용하는 옵션매도자와 옵션매입자 간의 옵션계약조건을 그대로 적용하기에는 한계가 있다. 그러나, 본 연구에서는 실물 옵션계약에 따른 매도자와 매입자 등 계약 당사자로서 지방자치단체(지방정부)를 매도자, 조합을 옵션 매입자로 가정하였다. 이 옵션계약은 지방자치단체가 쇠퇴한 도심의 노후화 주택이 밀집된 지역에 도시 정비계획을 수립하고 감독하는 주체로서, 토지 등 소유자에게 가로주택정비사업을 추진할 수 있는 사업 시행 인가권을 부여하기 때문이다.
본 연구의 사례구역은 인천광역시에서 추진 중인 도시재생 뉴딜 사업 중에서 ‘만수무강 만부마을’ 우리동네살리기 내에 시범사업(앵커사업)인 ‘만수1’ 가로주택정비사업 구역을 선정하였으며, 2017년부터 2021년까지 사업 기간을 가정하였다. 공공참여형 가로주택정비사업의 조합에서는 옵션 매입자로서 옵션 행사권을 갖고 있으며 사업추진 과정에서 부동산 경기변동 영향에 따라 개발이익의 발생 여부가 결정되며 사업권을 확장, 포기, 축소, 연기할 수 있는 옵션을 지방자치단체(지방정부)에 행사할 수 있다. 지방자치단체(지방정부)에서는 옵션 매도자로서 조합에서 사업권을 확장, 포기, 축소, 연기함에 따라 도시 정비계획의 목적을 달성하기 어려운 경우, 국공유지 할인, 용적률 상향, 공공시설 및 정비기반시설 설치 의무 해제 등 도시 정비계획을 변경하여 사업을 지속적으로 추진할 수 있도록 지원하는 역할을 맡게 된다.
본 연구에서는 가로주택정비사업의 사업 가치를 순현재가치() 분석법으로 계산한 결과 -1,369백만 원으로 사업성이 없는 것으로 분석되었다. 따라서, 본 연구의 퍼지 실물옵션 모형에서는 일반 실물옵션 모형의 단점을 보완하여 사업 가치에 영향을 미치는 용적률, 분양가, 공사비, 국공유지 등 4개 변수의 변화에 따른 8개의 시나리오를 구성하여 민감도를 분석하였다. 이 민감도 분석 결과에 따라, 각 4개의 변수를 포함하는 퍼지 사다리꼴 소속함수로 최대, 중간, 최소의 조합을 구성하고 퍼지 실물옵션 모형으로 사업 가치를 평가한 결과, 최대의 경우 사업성 개선 효과가 1,524백만 원으로 산출되었다. 부동산개발 분야에서 사업위험은 정량적 위험과 정성적 위험으로 구분할 수 있으며, 본 연구에서는 정성적 위험요인을 5개의 위험 발생 가능성과 15개의 심각성으로 구분하여 퍼지 삼각형 소속함수로 위험요인의 총합을 정량화하여 퍼지 실물옵션 모형으로 사업 가치를 평가한 결과, 사업 가치는 773백만 원으로 사업추진을 신중하게 결정할 수가 있는 것으로 분석되었다. 따라서 가로주택정비사업 등 부동산개발을 추진하는 사업주체(조합+공공)는 전통적 순현재가치() 분석법과 일반 실물옵션 모형의 한계를 보완하여 사업성 가치를 평가할 수 있는 퍼지 실물옵션 모형을 적극적으로 도입하여 활용할 필요성이 있다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.1. 연구의 배경 1
• 1.2. 연구의 목적 3
• 2. 연구의 범위 및 방법 4
• 2.1. 연구의 범위 4
• 2.2. 연구의 방법 7
• 3. 연구의 구성 8
• Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 검토 10
• 1. 가로주택정비사업 및 공공의 역할 10
• 1.1. 도시재생의 개념 및 제도변화 10
• 1.2. 도시재생 뉴딜 정책과 공기업의 역할 19
• 1.3. 가로주택정비사업의 개념 및 공공의 역할 23
• 1.4. 인천광역시 도시재생 뉴딜사업 및 선정 사례 32
• 2. 사업성 가치평가 모형에 대한 이론적 고찰 40
• 2.1. 전통적 사업성 가치평가 모형에 대한 이론적 고찰 40
• 2.1.1. 사업성 가치평가 모형의 필요성 40
• 2.1.2. 전통적 사업성 가치평가 모형의 문제점 41
• 2.1.3. 불확실성하에서 가치평가 모형의 문제점 및 개선방안 46
• 2.2. 퍼지 실물옵션 모형에 대한 이론적 고찰 49
• 2.2.1. 금융옵션 모형의 개요 49
• 2.2.2. 실물옵션 모형의 개요 59
• 2.2.3 실물옵션 모형의 변동성 추정 66
• 2.2.4 퍼지이론의 연구 분야 및 퍼지 실물옵션 모형의 개념 68
• 3. 선행연구 검토 및 차별성 69
• 3.1. 가로주택정비사업의 선행연구 검토 69
• 3.1.1 가로주택정비사업의 제도·설계 등 개선방안 연구 69
• 3.1.2 가로주택정비사업의 활성화 개선방안 연구 71
• 3.1.3 가로주택정비사업의 사업성 분석 연구 75
• 3.2. 퍼지 실물옵션 모형의 선행연구 검토 77
• 3.3. 퍼지 다기준 의사결정법 모형의 선행연구 79
• 3.4. 선행연구와의 차별성 80
• 4. 연구 분석의 틀 84
• Ⅲ. 퍼지 실물옵션을 이용한 정량적 사업성 가치평가 분석 85
• 1. 퍼지 실물옵션 모형 적용 시나리오 및 적용 방법 85
• 1.1. 사업성 분석의 틀 85
• 1.2. 퍼지 실물옵션 모형 적용을 위한 시나리오 구성 86
• 1.3. 사업성 개선을 위한 다양한 변수변화 설정 86
• 1.4. 분석모형 및 적용 방법 87
• 1.5. 분석대상의 개요 92
• 2. 전통적 사업성 가치평가 모형을 이용한 수지 분석 95
• 2.1. 현금흐름할인() 분석법 95
• 2.1.1 수입내용 분석(현금유입) 95
• 2.1.2 지출내용 분석(현금유출) 96
• 2.1.3 무위험이자율 등 변숫값 산정 98
• 2.1.4 사업수지 및 순현재가치() 분석-시나리오 1 99
• 2.1.5 현금흐름할인() 분석법에 의한 사업성 가치 비교 100
• 2.2. 관리처분방식의 비례율 분석 101
• 3. 순현재가치() 분석법을 이용한 시나리오 분석 102
• 3.1. 용적률 상향 변화(+11%p)-시나리오 2 102
• 3.2. 분양가격 변화(±5%)-시나리오 3∼4 103
• 3.3. 공사비 변화(±5%)-시나리오 5∼6 105
• 3.4. 국공유지 매입비 변화(50∼90%)-시나리오 7∼8 107
• 3.5. 가로주택정비사업의 시나리오별 수지분석 결과 109
• 4. 시나리오별 사다리꼴 퍼지 수 조합설정 및 실증 분석 110
• 4.1. 최대(Maximum Case) 사다리꼴 조합의 실증분석 111
• 4.2. 중간(Middle Case) 사다리꼴 조합의 실증분석 115
• 4.3. 최소(Minimum Case) 사다리꼴 조합의 실증분석 117
• 5. 분석 결과 종합 119
• 5.1. 시나리오 조합별 가치평가 개선 효과 119
• 5.2. 소결 120
• Ⅳ. 정성적 위험요인을 반영한 사업성 가치평가 분석 121
• 1. 부동산전문가의 설문조사를 통한 위험요인 도출 121
• 1.1. 위험요인 분석의 틀 121
• 1.2. 퍼지 다기준 의사결정법() 모형 122
• 1.3. 위험요인의 선정 129
• 1.4. 설문조사의 내용 134
• 1.5. 설문조사 대상 및 방법 135
• 1.5.1 설문조사 대상 135
• 1.5.2 설문조사 방법 136
• 2. 부동산전문가의 위험요인 실증분석 137
• 2.1. 위험요인 실증분석 137
• 2.2. 위험요인 실증분석 결과 138
• 2.3. 설문 응답자 성향별 민감도 분석 141
• 2.4. 가로주택정비사업에 대한 인식도 조사 결과 142
• 3. 퍼지 실물옵션 모형에서 정성적 위험요인을 반영한 사업성 가치평가 분석 145
• 3.1. 정성적 위험요인의 적용 필요성 145
• 3.2. 정성적 위험요인 적용 분석의 틀 146
• 3.3. 사업성 가치평가 방법 147
• 4. 퍼지 실물옵션 모형을 이용한 사업성 가치평가 실증분석 152
• 4.1. 사업성 실증분석 152
• 4.2. 민감도 분석 158
• 4.3. 실물옵션 모형에 대한 인식도 조사 결과 161
• 5. 분석 결과 종합 167
• 5.1. 정성적 위험요인의 순위 및 인식도 분석 결과 167
• 5.2. 소결 168
• Ⅴ. 결 론 169
• 1. 연구결과 및 정책적 제안 169
• 1.1. 연구요약 169
• 1.2. 정책적 제안 170
• 1.2.1 법률·제도적 개선방안 170
• 1.2.2 정성적 위험요인 개선방안 171
• 1.2.3 사업 활성화 개선방안 173
• 2. 연구의 한계 및 시사점 174
• 2.1. 연구의 한계 174
• 2.2. 시사점 174
• 참고문헌 175
• 부 록 189
• 영문요약(Abstract) 199

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50. 실물옵션을 이용한 부동산 개발사업의 가치평가, 이학기, 정지현, 이로나, 김아영, 『대 한건축학회 지회연합회 학술발표대회논문집』 8(1): pp.497∼500, , 2012

51. 『엑셀 VBA로 쉽게 배우는 금융공학 프로그래밍』, 곽승주, 이기홍, 한빛미디어(주), 서울, , 2014

52. 주택재개발사업의 시행단계에서 고려할 위험요인, 안정민, 이찬식, 한국건설관리학회 『한국건설관리학회 학술발표대회 논문집』, pp.227∼228, , 2010

53. 지표로 본 지난 40년간 부동산정책의 성과와 과제., 강미나, 국토연구원 국토정책 Brief 제684호, 2018.10 8일 발행, , 2018

54. 실물옵션을 이용한 공동주택 개발사업의 가치평가, 김아영, 동아대학교 석사학위논문, , 2012

55. 이중실물옵션을 활용한 단계별 기술투자 가치평가, 성웅현, 아시아기술혁신학회 『기 술혁신학회지』, 5(2): pp.114∼151, , 2002

56. 퍼지 다기준 의사결정기법을 이용한 위험수준평가, 조성구, 정상윤, 대한산업공학회 『대한산업공학회지』, 24(4): pp.627∼638, , 1998

57. 복합쇠퇴지수를 활용한 인천시 도시쇠퇴 특성 분석, 조상운, 인천발전연구원, , 2015

58. 실물옵션모형을 이용한 토지개발사업 옵션가치평가, 정동일, 고려대학교 석사학위논문, , 2012

59. 실물옵션을 이용한 해외 부동산 투자 가치평가 연구, 장성용, 왕핑, 구승환, 『한국산 학기술학회논문지 14(11): pp.5465∼5475, , 2013

60. 주거환경개선사업의 관리처분방식 적용타당석 분석, 김옥연, 김주진, 이종권, 한국주택 학회 『주택연구』, 21(2): pp.215∼245, , 2012

61. 실물옵션을 이용한 부동산 개발프로젝트의 가치평가, 박홍일, 건국대학교 석사학위논문, , 2004

62. 실물옵션을 이용한 재건축사업가치평가에 관한 연구, 김대호, 문성주, 『금융공학연 구』, 10(3): pp.91∼113, , 2011

63. Hull 『Options, Futures, And Other Derivatives 8 th Edition(원본)』, John C., 박경욱⋅, , 2012

64. 도시재생특별법 제정에 따른 서울의 대응과제와 방향, 양재섭, 이재수, 서울연구원, , 2013

65. 부동산개발프로젝트의 위험요소 정립 및 위험도 산정, 이상엽, 김재환, 한국주택학 회『주택연구』, 14(1): pp.85∼114, , 2006

66. “공동주택 재건축 사업의 리스크 관리에 관한 연구”, 우광민, 이학기, 대한건축학회『대 한건축학회 논문집-구조계』, 21(12): pp.175∼182, , 2005

67. 『불확실성하의 전략적 투자 경영 실물옵션(번역본)』., 쿨라틸라카, 암람, 이재욱 역, (주)북21서울, , 2000

68. 부동산가격지수를 활용한 파생금융상품 개발방안 연구, 유정석, 부동산학보『한국부 동산학회』, 45: pp.127∼143, , 2011

69. 실물옵션을 이용한 공모형 PF사업가치평가에 관한 연구, 김기현, 경원대학교 석사학 위논문, , 2009

70. 옵션평가모형을 이용한 부동산투자 의사결정기법 연구, 임재만, 한국부동산연구원 『한국감정평가업협회 감정평가논집(부동산연구)』, 8: pp.215∼237, , 1998

71. 퍼지 실물옵션을 이용한 가로주택정비사업의 가치평가, 진연화, 유정석, 한국주택학 회『주택연구』, 27(3): pp.77∼113, , 2019

72. 가로주택정비사업 활성화 방안의 장애요인에 관한 연구, 유재희, 영남대학교 석사학 위논문, , 2019

73. 가로주택정비사업 활성화를 위한 요인분석에 관한 연구, 박선용, 부산대학교 석사학 위논문, , 2014

74. 노후주거지 재생을 위한 가로주택정비사업에 관한 연구, 김필선, 동의대학교 박사학 위논문, , 2018

75. 노후주거지 재생을 위한 가로주택정비사업에 관한 연구, 박태진, 김필선, 한국부동산 경영학회『부동산경영』, 18: pp.267∼288, , 2018

76. 부동산개발사업의 리스크에 대한 효율적 관리방안 연구, 이성근, 전광섭, 김홍진, 한 국부동산학회『부동산학보』, 46: pp.91∼105, , 2011

77. 실물옵션을 이용한 IT 프로젝트 가치평가와 민감도 분석, 이재윤, 단국대 석사학위논문, , 2007

78. “남양주 하남 과천 인천계양에 ‘3기 신도시’ 만든다”, 노현웅, 한겨례신문, , 2018

79. 도시재생뉴딜사업 연계형 가로주택정비 사업 활성화 방안, 류동주, 김주진, 김옥연, 황인호, 오승훈, 권혁삼, LH 토지주택연구원 『연구지원』, 95: pp.1∼146, , 2018

80. 부동산개발사업 가치평가의 실물옵션 유용성에 관한 연구, 이현오, 전북대학교 박사 학위논문, , 2010

81. 실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 최적 투자시점 분석, 진연화, 유정석, 경기연 구원『GRI연구논총』, 19(1): pp.1∼26, , 2017

82. 다속성 효용이론에 근거한 부동산 개발사업 의사결정 방안, 이정호, 한양대학교 석사 학위논문, , 2007

83. 소규모 근린생활을 위한 가로주택정비사업 주거모 델 개발, 김성훈, 박준영, 권혁삼, 이영환, 『도시설계』, 12(6): pp.35∼48, , 2013

84. 주민의견조사를 통한 가로주택정비사업 활성화 방 안 연구, 박근석, 주관수, 권혁삼, 조재성, 『한국토지주택연구원 LHI Journal』, 4(3): pp.43∼258, , 2013

85. 주택가격 변동성을 고려한 기업형 임대주택 가치평가 연구, 변정호, 한양대학교 석사 학위논문, , 2016

86. 주택가격 변동성이 옵션가치와 재개발 시점에 미치는 영향, 최막중, 김혜원, 대한국 토⋅도시계획학회지 『국토계획』46(3): pp.133∼141, , 2011

87. 퍼지 실물옵션을 이용한 자동착유시스템의 투자효 과 분석, 손찬수, 김미옥, 김윤호, 정구현, 『농촌지도와 개발』, 19(4): pp.799∼829, , 2012

88. 도시재생사업의 추진 현황과 개선 과제(현안보고서 제254호), 이창호, 국회입법조사처, , 2015

89. “인천, 구도심 넘어 시가지까지 도시쇠퇴 확산... 대책은?”, 목동훈, , 2016

90. 부동산시장 환경변화에 따른 주택재개발사업 위험요인 분석, 김두진, 동의대학교 석 사학위논문, , 2014

91. CO2 저감수단으로서 CCS에 대한 평가와 그 시사점에 관한 연구., 임지은, 석사학위논 문 고려대학교 대학원, , 2011

92. 가로주택정비사업 대상지 선정을 위한 서울시 공간구조 분석, 임강륜, 서수정, 『한 국도시설계학회 2012년 추계학술대회 발표 논문』, pp.192∼198, , 2012

93. 도시재생사업에서의 실행력 강화를 위한 공기업의 역할 고찰, 임선, 서울시립대학교 박사학위논문, , 2019

94. 주택재개발사업 기획단계에서 이용 가능한 수익성 예측 모델, 안경환, 권대중, 전재열, 이종식, 박종순, 한국건설관리학회『한국건설관리학회 논문집』, 14(1): pp.63∼70, , 2013

95. 퍼지실물옵션을 이용한 RFID 투자가치평가. 한국지식경영학회, 이승석, 이영찬, 『지 식경영연구』, 5(4): pp.113∼125, , 2008

96. 복합쇠퇴지수를 활용한 인천시 도시쇠퇴 특성 분석 요약보고서, 조상운, 인천발전연 구원, , 2015

97. 인천 구도심의 공 폐가 발생 촉발 요인과 도시계획적 대응 방안, 이다예, 서울대학 교 박사학위논문, , 2018

98. 퍼지 의사결정기법을 이용한 친환경농산물의 속성별 가치 분석, 김창길, 이해춘, 김태영, 한국농업경제학회『농업경제연구』, 47(1): pp.107∼121, , 2006

99. “부동산 개발사업의 위험요인 중요도 평가 및 위험관리 방안”, 박원석, 박재용, 한국경 제지리학회『한국경제지리학회지』, 13(4): pp.681∼696, , 2010

100. 가로주택정비사업 공공지원과 제도변화가 사업성에 미치는 영향, 손장호, 부산대학교 석사학위논문, , 2019

101. 도시재생사업 건설단계의 참여주체별 위험인지 체크리스트 개발, 박규영, 양문석, 김선규, 한국건설관리학회『한국건설관리학회지」, 4(1): pp.67∼75, , 2009

102. 도시재생 뉴딜의 거점사업인 가로주택정비사업 활성화 방안 연구, 정우신, 아주대학 교 석사학위논문, , 2018

103. 사업 단계별 복합 실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 가치평가, 진연화, 유정석, 한국지역개발학회 『한국지역개발학회지』, 29(1): pp.51∼78쪽, , 2017

104. 실물옵션모형을 활용한 부동산 개발가치 평가. 한국감정평가학회, 김중영, 김영국, 『감정평가학 논집』7(2): pp.1∼18, , 2008

105. 실물옵션을 활용한 공동주택개발사업 리스크 관리방안 도출 연구, 정화영, 한양대학 교 석사학위논문, , 2010

106. 실물옵션 의사결정나무 모델을 이용한 PF사업가치평가에 관한 연구, 안지영, 가톨릭 대학교 석사학위논문, , 2012

107. “세종시 행정중심복합도시의 아파트 분양 결정요인에 관한 연구“, 강희연, 목원대학교 박사학위논문, , 2017

108. 노후경사주거지를 위한 가로주택정비사업 적용성 분석에 관한 연구, 이은미, 인하대 학교 석사학위논문, , 2016

109. 실물옵션 가치평가모형을 이용한 국도건설사업의 경제적 가치 평가, 김지표, 정성윤, 『한국도로학회 논문집』16(1): pp.75∼89, , 2014

110. 주택재개발사업 시행단계의 위험요인 분석. 『한국건설관리 학회』, 안정민, 정인수, 이찬식, 논문집 12(4): pp.97∼105, , 2011

111. 퍼지리스크평가 중 언어변수와 평가절차가 평가결과에 미치는 영향, 변상훈, 충북대 학교 석사학위논문, , 2015

112. 퍼지실물옵션모형을 이용한 가스하이드레이트 R&D 사업의 가치평 가, 윤가혜, 허은녕, 한국환경경제학회『자원ㆍ환경경제연구』, 18(2): pp.217∼241, , 2009

113. 프로젝트 가치평가와 투자시기결정을 위한 다중 실물옵션 분석모형, 임금순, 서울대 학교 박사학위논문, , 2007

114. 가로주택정비사업 활성화 방안에 관한 연구 -경기도 부천시 중심으로, 허윤조, 명지 대학교 석사학위논문, , 2019

115. 가로주택정비사업의 단계별 발생비용 증가요인 분석을 통한 저감방안, 김재승, 동의 대학교 박사학위논문, , 2014

116. 실물옵션을 응용한 부동산 가치평가 연구:인구구조 변화를 고려 하여-, 왕핑, 구승환, 장성용, 『경영과학』 3(1): pp.17∼26, , 2014

117. 『실물 옵션과 불확실성하의 가치평가: IT 투자 프로젝트를 중심으로』, 박범조, 시그 마프레스, 서울, , 2009

118. 다중 실물옵션을 활용한 시나리오 기반 부동산 개발사업가치평가 연구, 김재준, 최혜미, 권태황, 장미경, 구요환, 김주형, 『한국건설관리학회 논문집』, 16(5): pp.114 ∼122, , 2015

119. 소규모주택정비사업 활성화를 위한 제 도마련 연구. LH 토지주택연구원, 조필규, 권혁삼, 김옥연, 오승훈, 강신은, 하동우, 『연구지원』, 101: pp.1∼261, , 2018

120. 실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 가치평가 및 최적 투자시점 분석, 진연화, 단국 대학교 석사학위논문, , 2016

121. 퍼지 다기준 의사결정법을 활용한 이산화탄소 해양지중저장기술 평 가, 이주석, 임지은, 한국혁신학회『한국혁신학회지』, 9(2): pp.99∼116, , 2014

122. 우리동네 살리기, 주거지지원형 뉴딜사업 충북권역 도시재생 뉴딜 교육, 권태호, 세명 대 제천시 도시재생지원센터 교육자료, , 2017

123. U-쓰레기 수송관로 도입에 따른 비용편익분석: -은평 뉴타운을 중심으로-, 윤형국, 한 세대학교 박학위논문, , 2011

124. 재건축 재개발 사업주체의 체계적 효율적 사업관 리를 위한 매뉴얼 개발, 이찬식, 손보석, 채경석, 안정민, 대한건축학회『대한건축학회 논문집-계획계』, 21(12):pp.227∼228., , 2011

125. 실물옵션법을 이용한 부동산 가치평가 - 사용가치를 고려한 S-M 수정모형 -, 서광채, 강원대학교 박사학위논문, , 2014

126. 도시형생활주택 개발사업 리스크요인의 중요도 연구 -AHP와 퍼지분석 이용-, 김홍진, 목원대학교 박사학위논문, , 2013

127. 가격변동성에 따른 옵션가치와 부동산 개발시점 –주택재개발을 중심으로-, 김혜원, 서 울대학교 박사학위논문, , 2010

128. 동적 DCF 및 실물옵션모형에 의한 부산항(북항) 재개발사업의 가치평 가분석, 유정석, 구태이, 『한국지역개발학회지』 25(2): pp.115∼130, , 2013

129. 종합위험도 분석에 기반한 전락북도 공동주택 개발사업의 리스크 관리방안, 이재웅, 전주대학교 박사학위논문, , 2019

130. 공모형 PF사업 문제 유형화를 통한 실물옵션 가치평가법의 적용에 관 한 연구, 김기현, 이상경, 『부동산학연구』 18(1): pp.57∼71, , 2009

131. 재건축아파트의 최적 매도시기 연구-모의실험을 통한 실물옵션 접근법 중심-, 안영호, 건국대학교 박사학위논문, , 2008

132. 퍼지 다기준 의사결정분석을 통한 해외 독립발전사업 사업금융 리스 크 분석, 허경구, 김주남, 한국콘텐츠학회『한국콘텐츠학회 논문지』, 17(5): pp.574∼590, , 2017

133. 퍼지다기준 의사결정법을 이용한 도시재생연구개발사업의 효과에 대한 연구, 유승훈, 곽소윤, 황석원, 한국지역학회『지역연구』, 25(4): pp.5∼21, , 2009

134. 주거환경개선사업구역의 소단위 주택정비 활성화를 위한 주 민의견조사 연구, 김성훈, 박근석, 권혁삼, 『도시설계』, 17(1): pp.49∼64, , 2016

135. 퍼지 다기준 의사결정법을 이용한 기업의 일자리 창출 평가지표의 가중치 도출, 이주석, 곽승준, 한국산학기술학회『한국산학기술학회 논문지』, 16(11): pp.7971∼7977, , 2015

136. 이항로직모형을 이용한 가로주택정비사업 찬반에 미치는 영향요인에 관한 연구, 남진, 성진욱, 『부동산학보』, 65(12): pp.161∼175, , 2016

137. 퍼지다기준 의사결정법을 이용한 주택수요자의 주거입지조건 선택에 대한 연구, 이주석, 한국주택학회 『주택연구』, 16(3): pp.65∼81, , 2008

138. 가로주택정비사업을 통한 도시재생사업 연구-해방촌의 지리적 특성을 중심으 로, 서진영, 고려대학교 석사학위논문, , 2019

139. 퍼지다기준 의사결정기법을 이용한 댐 건설영향에 대한 지 역주민들의 의견평가, 허재용, 곽승준, 유승훈, 국토연구원『국토연구』, 38: pp.107∼121, , 2003

140. 퍼지 실물옵션을 이용한 국책 첨단산업기술 개발사업의 전략적 선정에 관한 연구, 이현노, 건국대학교 석사학위논문, , 2010

141. 실물옵션을 이용한 차세대 정보통신 투자사업의 가 치평가 및 최적 투자시기 결정, 임금순, 오형식, 김기홍, 이덕주, 『대한산업공학회지』, 32(3): pp.180∼190, , 2006

142. 퍼지 다기준 의사결정법을 활용한 부산시의 도시마케팅을 위한 이미지 속성의 도출, 이수호, 이주환, 이주석, 인문사회과학기술융합학회『예술인문사회융합멀티미디 어논문지』, 7(11): pp.813∼822, , 2017

143. 구시가지 빈집 발생의 원인 및 특성에 관한 연구-인천 남구 숭의동 지역을 중심으로-, 전영미, 김세훈, 한국도시설계학회지 『도시설계』, 17(1): pp.83∼100, , 2016

144. 재정비촉진사업 활성화를 위한 사전사업성분석 연구 - 주택재개발사업을 중 심으로-, 김덕례, 경원대학교 박사학위논문, , 2008

145. 공공경제정책의 의사결정 구축에 관한 실증연구-도시재생사업의 의사결정을 중심으로, 백안희, 목포대학교 박사학위논문, , 2019

146. 퍼지다기준 의사결정법을 이용한 천안시 주택수유자의 주거입지조건 선택에 대한 연구, 이주석, 곽승준, 한국지역학회『지역연구』, 27(1): pp.69∼82, , 2011

147. 도시재생사업계획과 실무. 도시정비 패러다임 변화에 따른 도시재생 이론과 실무지침서, 정용식, 건설경제, , 2017

148. 실물옵션을 통한 부동산의 최적 투자시점에 관한 연구 - 기숙사 개 발 사례를 중심으로 -, 박근우, 정성훈, 『한국부동산학회 부동산학보』, 57: pp.123∼136, , 2014

149. 가로주택정비사업을 통한 임대주택 공급방안 연구 : 노후 공 공매입임대주택을 중심으로, 권혁삼, 김옥연, 권치홍, 『도시설계』, 18(1): pp.19∼34, , 2017

150. “우리나라 부동산정책 변화에 대한 검토 및 시사점-역대 정부별 주택정책을 중심으로,”, 김대용, 『주택금융월보』, pp.4∼19, , 2013

151. 퍼지 다기준 의사결정기법을 이용한 지역혁신역량지수의 도출. 「정책자료」, 2007(6): 1∼24, 허재용, 과학기술정책연구원, , 2007

152. 집단이주 무허가 정착지의 건축적 특성에 관한 연구: 신림7동(난곡)의 현황분 석을 중심으로, 이아영, 서울대학교 석사학위논문, , 1989

153. 대학평가지표 개선방안-퍼지 다기준 의사결정기법을 이용하여-. 「사회지표 분석」, 2013(1): 1∼55, 조주현, 국회입법조사처, , 2013

154. 도시재생사업의 실태분석과 정책 개선방안 –인천광역시 주안 2 4동 재정비 촉진사업을 중심으로-, 이인석, 인하대학교 박사학위논문, , 2015

155. 실물옵션을 이용한 인천광역시 도시정비 결합개발사업의 가치평가: 주거환경개선사업을 중심으로, 유정석, 진연화, 한국지역개발학회 『한국지역개발학회지』, 31(2): pp.191∼228, , 2019

156. 도시재생사업 활서성화 후보지 평가에 관한 연구- 여건분석의 정성적 지표에 대한 퍼지이론의 적용, 권태호, 김재환, 이승희, 백민석, 한국주거환경학회『주거환경』. 13(3): pp.41∼59, , 2015

157. 실물옵션을 활용한 공동주택 리모델링 사 업성 평가에 관한 연구-아파트 리모델링 사례를 중심으로-, 이현수, 연정훈, 안요섭, 김수영, 박문서, 『한국건설관리학회 논문집』, 15(1): pp.39∼50, , 2014

158. 창의문화도시 조성사업에 대한 서울시민들의 우선순위 평가- 퍼지다기준 의사결정기법을 이용하여-, 구세주, 유승훈, 박선영, 서울연구원『서울도시연구』, 11(4): pp.151∼160, , 2010

159. 퍼지 다기준 의사결정법을 이용한 가로주택정비사업의 위험요인 분 석: 인천광역시 사례를 중심으로, 진연화, 유정석, 한국도시행정학회『도시행정학보』, 32(2): pp.87 ∼112, , 2019

160. 가로주택정비사업 모델의 근린재생을 위한 적용성 분석-사직 1동 재개발예정 지역 대상지를 중심으로-, 조하늘, 충북대학교 석사학위논문, , 2016

161. 노후저층주거지를 대상으로 하는 가로주택정비사업 지정기준 개선 연구-서울 체부동 일대를 중심으로-, 류주형, 가천대학교 석사학위논문, , 2013

162. 동적 DCF 및 실물옵션모형에 의한 공모형 PF사업의 가치평가분석 –부산항 (북항)재개발사업을 중심으로-, 구태이, 단국대학교 석사학위논문, , 2012

163. 이항옵션을 활용한 부동산 개발 사업의 가 치평가 및 투자시점에 관한 연구 -오피스 개발사례 중심으로-, 박도영, 김재준, 정성훈, 손영진, 김주형, 『대한건축학회논 문집 계획계』 26(11): pp.107∼116, , 2010

164. 공공개발 및 도시재생 사업효과의 극대화를 위한 최적화 방법론 : 유전 알고 리즘과 분단탐색법을 중심으로, 박재호, 단국대학교 박사학위논문, , 2019

165. 이항옵션을 활용한 부동산개발사업의 가치평가 및 투자시기 결정에 관한 연 구 -오피스 개발사례 중심으로-, 박도영, 한양대학교 석사학위논문, , 2011

166. “부동산 개발사업에 관한 단계별 리스크 요인의 상대적 중요도와 효율적인 리스크 관리 방안에 관한 연구”, 윤영식, 성주한, 한국부동산학회『부동산학보』, 59: pp.59∼73, , 2014

167. 퍼지 실물옵션을 이용한 도시재생 뉴딜 시범사업 가치평가: 인천 남동구 만수1 가로주택정비사업을 중심으로, 유정석, 진연화, 경기연구원『GRI연구논총』, 21(1): pp.1∼39, , 2019

168. 이항옵션을 활용한 부동산개발사업의 가치평가 및 개발시점 결정에 관한 연 구 -도시형생활주택 개발 사례를 중심으로-, 박경미, 한양대학교 석사학위논문, , 2013

169. 부동산 개발사업의 리스크 저감 및 사업 주체간 역할의 개 선방안에 관한 연구-주택재개발사업을 중심으로 한 사례연구-, 황욱선, 노재현, 김용수, 한국건설관리학회 『한국건설관리학회지」, 6(3): pp.135∼143, , 2005

170. 퍼지 다기준 의사결정법을 이용한 2015 개정 기술 가정 교육과정의 교과 역 량 및 내용 체계의 하위 요소에 대한 전문가 인식의 가중치 도출: ‘가정생활’ 분야를 중심으로, 김은정, 한국생활과학회『한국생활과학회지』, 26(5): pp.495∼511, , 2017