지역주택조합 사업주체의 법적 지위에 대한 연구 = A study on the legal status of regional housing cooperatives

국문 초록 (Abstract)

주택 건설사업 중 지역주택조합이 차지하는 비중은 무시하지 못할 정도이고 현재도 무주택 세대주 등 지역주택조합의 조합원 요건이 구비되는 국민들은 내 집 마련을 위한 희망으로 지역주택조합을 택하기도 한다. 지역주택조합 사업은 구성원들이 직접 공동주택 건축 사업의 주체가 되어 추진위원회를 설립하고 조합인가를 득한 후, 사업계획 승인, 착공, 준공, 청산 및 해산의 수순으로 진행된다. 그리고 그 과정에서 추가적으로 구성원을 모집하기도 하고 제3자와 법률행위를 하기도 한다.

한편 지역주택조합 사업은 제도 자체가 내포하는 여러 가지 문제점으로 인해 지역주택조합에 가입하게 되는 조합원 및 지역주택조합과 법률행위를 하게 되는 상대방에 대한 보호가 필요하다는 지적이 있었고 이를 반영하기 위해 주택법은 지속적으로 개정되었다. 그럼에도 불구하고 지역주택조합에서 사건·사고가 발생하고 있다는 기사는 연일 계속 나타나고 있어 여전히 조합원 및 거래 상대방에 대한 보호가 절실하다.

본 연구에서는 조합원 및 거래 상대방에 대한 보호는, 이들과 법률행위를 한 지역주택조합 사업주체에게 법인격이 인정되는지 여부(법률행위의 상대방이 될 수 있는지 여부) 그리고 그 주체를 상대로 민사소송 및 강제집행을 할 수 있는지 여부로 귀결될 수 있다는 점에 주목하여 지역주택조합 사업주체의 법적지위에 대한 검토를 하였다.

지역주택조합이 조합으로 인가를 득하게 되면 대체로 그 지역주택조합은 법인격 및 당사자능력을 구비하기 때문에 직접 법률행위를 한 지역주택조합을 상대로 민사소송 및 강제집행을 하면 된다. 조합인가를 득하기 전 단계인 추진위원회도 비법인단체로서의 실체를 구비하고 있다고 평가된다면 마찬가지다. 하지만 비법인단체로서의 실질을 구비하지 못한 추진위원회 혹은 그 이전 단계인 사업주체인 경우에는 과연 법인격 및 당사자능력이 인정될지 그리고 강제집행은 어떻게 진행할지가 문제 된다. 비법인단체의 실체를 구비하지 못한 추진위원회는 법인격 및 당사자능력이 인정되지 않을 것이다. 이 경우 추진위원회는 민법상 조합으로 평가될 수 있어 조합의 법리가 법인격, 당사자능력 및 강제집행 등에 적용될 것이다.

한편 국세기본법과 부동산등기법에서 비법인단체로서의 실체를 구비하였는지 여부에 대한 실질적인 심사 규정은 두지 않고 단지 형식적인 규정만 두고 있기 때문에 비법인단체로서 실질을 구비하지 못한 단체의 경우도 그 단체는 국세기본법과 부동산등기법에 따라 단체 명의로 거래행위를 하고 부동산, 예금채권 등 재산을 취득할 수 있다.

추진위원회가 비법인단체로서의 실체를 구비하지 못하여 민법상 조합으로 평가된다고 하더라도 형식적인 구색만 갖추고 있으면 국세기본법과 부동산등기법에서 비법인단체로 취급된다. 이로 인해 비법인단체로서의 실체를 구비하지 못한 추진위원회는 법률행위의 주체, 재산의 소유자, 소송의 주체 그리고 강제집행의 대상 등에서 간극이 발생하는 문제를 가지게 된다. 이러한 괴리감을 해소하기 위해서는 국세기본법과 부동산등기법에서 비법인단체로서의 실체를 구비하였는지 여부에 대한 실질적인 심사규정을 두어 고유번호나 부동산등기등록번호를 부여받으면 비법인단체로 인정되어 소송의 주체, 재산소유의 주체, 강제집행의 상대방이 일률적으로 될 수 있도록 함이 타당하다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 지역주택조합제도에 대한 고찰 5
• 제1절 주택법의 의의 5
• 1. 주택법의 목적 5
• 2. 주택관련 법제의 변천과정 6
• 제2절 지역주택조합 제도 7
• 1. 주택조합제도의 의의 7
• 2. 주택조합제도의 유형 8
• 3. 지역조합제도의 도입배경 및 현황 9
• 1) 주택조합제도의 도입 9
• 2) 도입 당시 지역주택조합 성격 9
• 4. 유사제도와의 비교 10
• 1) 일반분양제도와의 이동 10
• 2) 주택재건축사업제도와의 이동 11
• 제3절 지역주택조합 법제의 변천과정 12
• 1. 지역주택조합제도의 도입배경 12
• 2. 주택조합제도 변천과정의 개요 13
• 1) 1980-1990년대 13
• 2) 2000년 이후 13
• 3. 법 개정 현황 및 최근 개정법의 내용 14
• 1) 법 개정 현황 14
• 2) 최근 개정법의 내용 16
• 3) 2019년 11월 13일 국회 법제사법위원회를 통과한 주택법 개정안 19
• 제4절 지역주택조합 사업의 현황 21
• 1. 주택조합 사업 현황 21
• 2. 전국 지역주택조합 사업 현황 24
• 3. 서울시의 지역주택조합 사업 현황 26
• 4. 부산시의 지역주택조합 사업 현황 28
• 제3장 지역주택조합 사업의 절차 및 사업주체 33
• 제1절 지역주택조합 사업 진행 절차 33
• 1. 지역주택조합 사업 시행절차 개요 33
• 2. 지역주택조합 사업 시행절차 35
• 1) 지역주택조합의 설립 35
• (1) 조합설립 35
• (2) 조합원의 자격 35
• 2) 등록 사업자와의 협약 체결 36
• 3) 토지 구입 37
• 4) 사업계획승인 신청 37
• 5) 착공 38
• 6) 조합주택의 공급 및 분양 38
• 7) 사용 검사 39
• 8) 소유권 보존 등기 및 이전 등기 39
• 9) 지역주택조합의 회계감사 청산 및 해산 39
• 10) 조합 청산 및 해산 40
• 제2절 사업주체로서 지역주택조합 및 추진위원회 40
• 1. 사업주체에 대한 개관 40
• 2. 민법상 조합 단계 42
• 3. 추진위원회 단계 44
• 1) 추진위원회의 성격 44
• 2) 추진위원회의 권리, 의무 승계 45
• 4. 지역주택조합 단계 45
• 1) 조합의 사단적 성격 45
• 2) 조합의 행위 46
• 3) 조합원의 성격 47
• 5. 구성원의 권리·의무 48
• 1) 권리 48
• 2) 의무 48
• 제4장 지역주택조합(추진위원회)의 법적지위 50
• 제1절 지역주택조합(추진위원회) 법적지위 50
• 1. 비법인사단으로 인정되는 기준 50
• 1) 비법인단체로서의 실체를 인정한 경우 50
• 2) 비법인단체로서의 실체를 부정한 경우 51
• (1) 수원지방법원 2006. 9. 28. 선고 2005가합1806 판결, 서울고등법원 2007. 12. 11. 선고 2006나102736 판결 51
• (2) 서울고법 1989. 10. 10. 선고 89나19844 판결 52
• (3) 서울고법 1990. 6. 8. 선고 88나6391 판결 53
• 2. 결론 53
• 제2절 지역 법적 지위에 따른 분쟁의 구도 55
• 1. 비법인단체로서의 인정될 경우 55
• 2. 비법인단체로서로 인정되지 않을 경우 56
• 3. 적용 법률의 이동 59
• 제3절 민사소송 및 강제집행의 문제점 61
• 제4절 제도의 흠결 64
• 제5절 결론 70
• 제5장 결론 및 시사점 72
• 참고문헌 75