경사도가 공동주택 가격에 미치는 영향 연구 : 서울 사례를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aim to examine if slope within walkable distance to subway stations affects housing prices in Seoul, Korea. For this purpose, KLIS(Korea Land Information System) continuous cadastral map was used to construct the slope variable between apartment complexes and subway stations. The analytical method is based on the Regression Hedonic Price Model (RHPM) and the Multilevel Hedonic Price Model (MHPM) which have been widely used in estimating the effects of slope on housing prices. The effects of the slope on the prices are summarized as follows.
First, this confirmed that the slope had a negative effect on apartment price in both RHPM & MHPM. The results implied that the slope limited accessibility to subway stations.
Second, according to the characteristics of the housing sub-market, the slope has positive and negative effects. Residents over the housing submarkets valued the slope differently. Particularly, high-income dwellers in the submarkets with higher frequent use of automobile evaluated the slope less negatively.
In addition, if the inconvenience caused by the slope is eliminated, the hilly area can provide pleasant environments than the flat area.
Third, we confirmed the polarization of accessibility within the same ward. Especially, in case of small apartments, accessibility is much more restricted due to the slope in most wards. Assuming that the housing area is based on the income level, there is a polarization in accessibility among low-income dwellers. In particular, it was confirmed that the polarization of accessibility is more evident in specific wards with a high ratio of traffic disadvantages, the elderly over the age of 65 and preschool children. Therefore, it is necessary to provide selective policy support to solve these problems in the regions.
Fourth, it could be estimated that the slope contributes to the process of housing filtering in the city. In the case of large apartments, the gap of housing prices due to the slope was apparent in some wards. The reason why especially this phenomenon appears in large apartments is that the income is small, but the households with a large number of household members will have a high demand for housing for a large house. It is believed that they live in large apartments on hilly areas even in low-cost areas or wards.
Most apartments on hilly areas in 1980’s would arrives the reconstruction period within the next 10 years. Balanced development and policy initiatives are needed at this point. If these factors are not taken into consideration, the areas where the adverse impacts of accessibility are significant would be further depressed, and low-income dwellers and the elderly would continue to migrate to the areas.
This phenomenon will fall into vicious circles, and the negative factors would be accumulated in accessibility in a certain area, so that the polarization of the quality of life in the areas could be strengthened. The negative effects of unresolved slopes would continue to affect quality of life. In short, the aggressive attention of private enterprises and government should be needed to improve the quality of citizens’ life and resolve the gap.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 우리나라의 지형적 특성을 반영한 연구로서 주택가격결정요인 가운데 접근성을 낮추는 역할을 하는 지형적 제한이 아파트가격에 유의미한 영향을 미치는지를 살펴보는 것이다. 이를 위해서 KLIS 연속지적 필지지도를 활용하여 아파트 단지와 지하철역 간의 경사도 변수를 구축하였다. 분석방법은 기존의 주택가격결정요인 추정과 관련한 연구에서 활발하게 사용된 다중회귀헤도닉모형과 다층헤도닉모형을 적용하여 경사도가 아파트가격에 미치는 영향을 추정하였다.
본 연구의 추정결과에 따르면 경사도의 특징은 다음과 같이 요약될 수 있다.
첫째, 경사도는 서울 전체의 아파트가격에 음(-)의 영향을 나타내었다. 다중회귀헤도닉모형과 다층헤도닉모형 두 모형에서 모두 경사도는 아파트가격에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 경사도가 평균적으로 접근성을 제한하는 것으로 판단된다.
둘째, 주택하부시장의 특성에 따라서 경사도는 긍정적인 영향과 부정적인 영향으로 나타났다. 하나의 도시 내에서 경사도를 바라보는 시각이 완전히 다르게 나타날 수 있다는 것을 확인하였고, 소득수준이 높은 지역에서는 차량의 이동횟수가 잦기 때문에 보행에서 받게 되는 경사도의 제한이 상쇄될 수 있음을 추정할 수 있었다. 또한 경사도로 인하여 발생하는 이동의 불편함이 상쇄된다면 오히려 구릉지 주택은 평지보다 더 쾌적한 환경을 제공해 줄 수 있다고 판단된다.
셋째, 동일한 자치구 내에서 접근성에 대한 양극화 현상을 확인하였다. 특히 소형아파트의 경우에는 대부분의 자치구에서 경사도로 인하여 접근성이 제한이 더욱 크게 나타나고 있음을 확인 할 수 있다. 주거면적을 소득수준의 기준으로 가정할 경우 저소득층 사이에서 접근성에 대한 양극화 현상이 벌어지고 있다는 것이다. 특히 교통약자의 비율이 높은 지역에서 접근성에 대한 양극화가 더 뚜렷하게 나타나고 있는 것을 확인하였다. 이에 해당지역에는 이러한 문제를 해결하도록 선별적인 정책지원이 필요하다고 판단된다.
넷째, 경사도가 도시 내 주택순환에 일정부분의 역할을 하는 것을 추정할 수 있다. 대형아파트의 경우에 일부 자치구 내에서 경사도로 인한 가격격차가 뚜렷하게 나타났는데, 이러한 현상이 유독 대형아파트에서 강하게 나타난 것은 소득은 적지만 다가구원인 가구의 경우는 넓은 면적에 대한 수요가 강하게 나타날 것이므로, 저렴한 지역 중에서 더 저렴한 구릉지 위의 대형 아파트에 거주할 수 있는 것으로 추정된다.
80년대부터 구릉지 위에 자리 잡은 대부분의 아파트는, 향후 10년 이내에 재건축 시기가 도래 할 것이다. 이 시점에서 신중한 균형개발과 정책적 시도가 요구된다. 이러한 사항이 고려되지 못한다면 접근성과 연관된 부정적 영향은 특정지역에 누적되어 나타날 것이고, 상대적으로 불편한 접근성으로 인해서 결국 해당지역의 주택가격이 하락하게 될 것이다. 이와 같이 저렴한 주택은 소득이 낮은 교통약자와 고령층에게 매력적인 주택이 될 것이며, 이들의 지속적인 이주를 예상할 수 있을 것이다.
이러한 현상은 악순환적으로 특정 지역에서 부정적인 요소가 누적되어, 결국 지역 주민 간의 삶의 질에 대한 양극화는 더욱 강화될 것이다.
그동안 부동산학 분야에서 경사도가 미치는 영향은 상당부분 배재되어 충분한 논의가 이루어지지 못하였다. 하지만 본 연구의 결과를 통하여 경사도가 도시민의 삶에 상당부분 영향을 미치는 것을 확인하였다. 본 연구를 바탕으로 도시의 경사도를 체계적으로 관리하여, 도시민의 삶의 질의 개선과 격차 해소를 할 수 있도록 민간과 정부의 적극적인 관심이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서 론 1
• 제 1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2절 연구의 방법 및 범위 6
• 1. 연구의 방법 6
• 2. 연구의 범위 8
• 제 2장 이론적 논의 및 선행연구 검토 11
• 제 1절 경사도와 주택시장에 관한 이론적 논의 11
• 1. 경사도에 관한 이론적 논의 11
• 2. 경사도와 접근성에 관한 이론적 논의 17
• 3. 경사도와 쾌적성에 관한 이론적 논의 24
• 4. 주택시장에 관한 이론적 논의 29
• 제 2절 선행연구 검토 39
• 1. 경사도와 관련한 선행연구 39
• 2. 주택가격결정요인과 관련한 선행연구 53
• 3. 연구의 차별성과 의의 56
• 제 3절 분석의 틀 60
• 제 3장 서울의 아파트 현황 및 지형의 분포 64
• 제 1절 서울시 아파트 현황 64
• 1. 서울시 아파트 개요 64
• 2. 서울시 아파트 현황 66
• 제 2절 서울의 아파트 가격과 지형의 공간 분포 73
• 1. 서울시 아파트 가격의 공간 분포 73
• 2. 서울시 지형의 공간 분포 75
• 제 4장 경사도가 공동주택가격에 미치는 영향 분석 82
• 제 1절 분석의 개요 82
• 제 2절 분석자료 및 변수 선정 84
• 1. 아파트 실거래 가격 84
• 2. 경사도 87
• 3. 아파트 단지의 특성 요인 92
• 4. 아파트 단지의 입지특성 요인 94
• 5. 권역별 분류와 주택하부시장 97
• 제 3절 분석방법 100
• 1. 경사도가 주택가격에 미치는 영향 분석 방법 101
• 2. 상호작용항을 이용한 경사도의 영향 분석 방법 105
• 제 4절 경사도가 주택가격에 미치는 영향 분석 109
• 1. 변수 기초통계 109
• 2. 분석 모형 114
• 3. 분석 결과 115
• 제 5절 권역별 경사도가 주택가격에 미치는 영향 분석 120
• 1. 변수 기초통계 120
• 2. 분석 결과 123
• 제 5장 주택하부시장별 경사도가 공동주택가격에 미치는 영향 분석 128
• 제 1절 분석의 개요 128
• 제 2절 분석자료 및 변수 선정 130
• 1. 아파트 실거래 가격 130
• 2. 주거면적의 구분 131
• 3. 개별 아파트 요인 132
• 4. 단지의 근린 환경 요인 133
• 5. 변경 및 추가 변수 137
• 제 3절 분석방법 141
• 1. 다층헤도닉모형 141
• 2. 다층모형과 평균집중화 147
• 제 4절 자치구별 경사도의 영향 분석 151
• 1. 변수 기초통계 151
• 2. 분석 모형 155
• 3. 분석 결과 161
• 제 5절 주거면적에 따른 자치구별 경사도의 영향 분석 171
• 1. 변수 기초통계 171
• 2. 분석 모형 181
• 3. 분석 결과 182
• 제 6장 결론 및 시사점 200
• 제 1절 연구의 요약 200
• 제 2절 연구결과에 대한 해석 203
• 제 3절 시사점 208
• 1. 학술적 시사점 208
• 2. 정책적 시사점 210
• 3. 연구의 한계점 213
• 참고문헌 215
• 부록 237
• 국문초록 253
• Abstract 256

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