거시경제 변수와 주택정책이 아파트가격에 미치는 영향

국문 초록 (Abstract)

거시경제 변수와 주택정책이 아파트가격에 미치는 영향


김 효 진
명지대학교 부동산대학원 부동산학과
지도교수: 조 인 창

부동산가격의 변동에 따라 해당 정부는 다양한 시장 안정화 정책 및 활성화 정책을 폈다. 하지만 정부 정책이 부동산가격에 어떠한 영향을 미치는 것인가에 대해서는 의문의 여지가 많다. 부동산가격은 정부 정책뿐만 아니라 입지, 물리적 속성, 경제지표 등 다양한 요인에 의해 결정되므로 계량적으로 분석하기란 쉬운 일이 아니다.
본 연구에서는 정권별 부동산정책을 정리하여 지수화하였으며, 더불어 대표적인 거시경제지표를 활용하여 아파트가격에 미치는 영향을 지역별로 구분하여 살펴보았다. 특히 각 정부의 사회·경제적 요인과 함께 정책이 아파트가격에 미치는 영향을 분석하여 시사점을 도출하였다.
첫째, 전국, 서울, 수도권, 6개 광역시 도시의 아파트매매가격지수 실증분석 결과를 비교하면 거시경제변수 중 영향을 미치는 요인의 차이가 존재하는 것으로 나타났다. 전국 아파트매매가격지수와 상관이 있는 변수는 경제성장률과 환율이 상관이 있는 것으로 나타났으며, 서울 아파트매매가격지수와 상관이 있는 변수는 경제성장률, 소비자물가지수, 환율이 상관이 있는 것으로 나타났고, 수도권 아파트 매매가격지수는 경제성장률과 환율이 상관있는 것으로 나타났다. 6개 광역시 아파트 매매가격지수에 상관이 있는 변수는 주가지수와 환율로 분석되었다.
둘째, 아파트 매매가격지수에 영향을 미치는 독립변수를 알아보기 위해 회귀분석을 하였다. 그 결과 환율이 증가하면 아파트매매가격지수는 낮아지는 것으로 나타났고 회사채가 증가하면 아파트 매매가격지수는 높아지는 것으로 나타났다.
셋째, 주택정책에 따라 아파트매매가격지수가 차이가 있는지를 알아보기 위해 t검정을 실시하였다. 그 결과 개발과 거래정책을 시행한 경우에 6개 광역시 아파트 매매가격지수에서 평균이 낮은 것으로 나타났으며, 조세정책과 공급정책은 모든 아파트 매매가격지수에 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.
거시경제변수 중 경제성장률과 환율, 소비자물가지수가 통계적으로 유의미한 결과를 보였고, 주택정책은 6개 광역시를 제외하고는 유의미한 결과가 도출되지 않았다. 게다가 조세정책과 공급정책은 모든 지역에서 유의미한 결과가 도출되지 않았다. 이는 우리나라 주택정책이 아파트시장에서 효과적으로 영향을 미치지 못하고 있음을 의미한다.
분석결과를 종합하면 6개 광역시를 제외하고는 아파트가격매매지수에 있어 주택정책의 효과는 미미하며, 조세과 공급정책은 모든 아파트가격매매지수에 있어 영향이 미미하다. 이는 주택시장과 정책 작동 시점에 상당한 간격이 존재하여 정책의 효과가 짧은 기간에 효과를 발휘하지 못하였음을 의미한다. 또한 주택정책의 배경과 목적이 서울 경기 등 수도권 지역이 주 타켓임에도 불구하고 영향력이 크지 않음을 시사한다.
따라서 부동산정책은 단기간의 가격하락이나 거래 활성화를 목표로 접근할 것이 아니라 중·장기적 계획을 수립하여 일관적이며 지속적인 정책을 시행하여야 한다. 또한 사회·경제적 상황에 따른 파급 효과를 예측하여 적절한 대책을 모색해야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A study of the effect of Housing Policy and Macroeconomic Factors on Apartment

Kim, Hyo-jin
Department of Real Estate
Graduate School of Real Estate, Myoungji University
Directed by Professor CHO IN CHANG

With the change of real estate prices, government has implemented a diversity of market stabilization policies and revitalization policies. But there are many doubts about the effect of government policy on real estate prices. As the real estate price is determined by diverse factors such as location, physical attributes, economic indicators and so on as well as government policy, it is not easy to make a quantitative analysis of it.
This study attempted to organize and index the real estate policy of each administration and to investigate the effect of representative economic indicators on apartment prices by area. In particular, it elicited implications by analyzing the effect of the socioeconomic factor and policy of each administration on apartment prices.
First, empirical analysis was conducted about the apartment price indexes of the whole country, Seoul, the metropolitan area and six metropolitan cities. Results of comparison about them showed that there was a difference in the effect of macroeconomic variables on apartment prices. The variables correlated with the apartment price index of the whole country were shown to include the economic growth rate and the exchange rate. The variables correlated with the apartment price index of Seoul were shown to include the economic growth rate, the consumer price index and the exchange rate. The variables correlated with the apartment price index of the metropolitan area were shown to include the economic growth rate and the exchange rate. The variables correlated with the apartment price index of six metropolitan cities were shown to include the stock price index and the exchange rate.
Second, regression analysis was conducted to investigate the independent variable influencing the apartment price index. As a result,a rise in the exchange rate was shown to lead to a drop in the apartment price index, and an increase in the corporate bond was shown to lead to a rise in the apartment price index.
Third, t-test was conducted to investigate whether or not there was a difference in the apartment price index according to housing policy. As a result, the implementation of development and transaction policies was shown to lead to the drop in the average in the apartment price index in six metropolitan cities. And tax policy and supply policy were shown to have an effect on every apartment price index.
It was found that macroeconomic variables such as the economic growth rate, the exchange rate and the consumer price index had a statistically significant effect on the apartment price index. Housing policy did not have a significant effect on the apartment price index in places except six metropolitan cities. In addition, tax policy and supply policy were shown to have an effect on the apartment price index in all areas. This means that housing policy in Korea does not effectively have an effect on the apartment market.
Results of analysis taken together, housing policy had an insignificant effect on the apartment price index in areas except six metropolitan cities. Tax and supply policies have an insignificant effect on the apartment price index in every area. This means that policy does not have an effect on the apartment price index in the short-term period as there is a considerable gap between the housing market and the point in time of policy that exerts an effect. And a major target in the background and purpose of housing policy has been Seoul and the metropolitan area. Nevertheless, it has not exerted a great effect on the apartment price index.
Accordingly, real estate policy is not aimed at dropping the price in a short-term period or revitalizing transactions but should be established in a medium- and long-term period and implemented in a consistent and continual fashion. And proper measures should be taken by predicting the repercussion effect in accordance with the socioeconomic situation.


Key words : housing policy, macroeconomics, apartment price

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목 차 ⅲ
• 그 림 목 차 ⅳ
• 국 문 초 록 ⅴ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 2
• 제3절 선행연구 3
• 제4절 연구의 구성 및 흐름도 7
• 제2장 부동산정책과 거시경제변수에 대한 이론적 고찰 9
• 제1절 부동산가격 결정에 대한 이론적 고찰 9
• 1. 부동산가격의 개념 9
• 2. 부동산가격 결정요인 10
• 제2절 부동산 정책의 유형과 특징 13
• 1. 부동산 정책의 개념 13
• 2. 부동산 정책의 유형과 특징 15
• 3. 정권별 주요정책 17
• 제3절 거시경제변수 36
• 제3장 실증분석 39
• 제1절 변수의 선정 및 정의 39
• 1. 거시경제 변수 40
• 2. 부동산 정책 변수 41
• 제2절 분석방법과 연구모형 45
• 1. 가설설정 45
• 2. 분석방법 47
• 제4장 분석결과 52
• 1. 상관관계분석 53
• 2. 회귀분석 58
• 3. t검정 62
• 4. 분석결과 65
• 제5장 결 론 67
• 참고문헌 69
• Abstract 72