지역주택조합의 투명성 강화 : 주인-대리인 이론의 적용 = Increase Transparency of Local Housing Association

국문 초록 (Abstract)

1977년 주택조합의 첫 등장이후 현 시점이야 말로 지역주택조합의 전성시대라고 할 수 있을 정도로 전국적으로 수많은 현장이 생겨났다. 하지만 수많은 현장 중에 성공한 현장의 비율은 2할에 불과할 정도로 매끄럽지 못한 진행을 보이고 있다. 그 원인 중 정보공개 미흡이라는 문제점을 제시하여 주인 - 대리인 이론을 배경으로 주택법 제도 개선과 주택법 외적 제도 개선으로 구분하여 개선점을 제시한다.
이에 본 연구에서는 주택조합을 중심으로 부동산 개발과정의 투명성 강화를 목적으로 다음과 같이 진행한다. 1장에서는 연구의 배경과 목적, 연구 방법 및 범위에 전반적인 내용을 언급한다. 2장에서는 주택조합의 개념과 단계에 대해서 연구하고, 본 연구의 배경이 되는 주인-대리인 이론과 선행 연구에 대해 알아본다. 3장에서는 주택조합 정보공개의 문제점에 대해 사례를 통해 분석한 후 결과를 도출하여 방향을 제시한다. 4장에서는 3장의 문제점들을 바탕으로 투명성강화를 위한 개선방안을 제안한다. 5장에서는 지금까지의 연구 내용을 정리 종합하여 본 계획의 의의와 결론을 제시한다.
본 연구에서 다루고 있는 문제점으로는 주택법 상 정보공개에 대한 법적규정이 있음에도 지키지 않아 조합과 조합원간의 분쟁이 일어나는 부분을 문제 삼았다. 분쟁의 요지가 되는 상황을 분석하여 주택법 상 제도의 개선점과 주택법 외의 개선상항을 제시 한다. 주택법 상 개선으로는 정보공개 항목 13가지에서 17가지로 확대 및 시기 지정. 주택법 외의 개선사항으로는 공공제도, 조합내부의 역할강조를 주 내용으로 삼았다.
향후 주택조합의 개선을 위해 연구가 지속되길 기원하며 주택조합의 도입 목적을 살리는 건전한 주택공급 수단이 될 것을 기원한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the first appearance of the housing association in 1977, there have been numerous incidents across the country that can be called the era of the regional housing association. However, the proportion of successful sites in many of these sites is only 20 percent. We suggest the improvement of the housing law system and improvement of the external law system of housing law based on the Principal-Agent Theory.
The purpose of this study is to enhance the transparency of the real estate development process, focusing on the regional housing association. Section 1 gives an overview of the background and purpose of the study, its method and scope. In chapter 2, we study the concepts and stages of regional housing association, and examine the master - agent theory and previous research that are the background of this study. In Chapter 3, the problem of housing information disclosure is analyzed through case studies, and the results are drawn out and presented. In Chapter 4, we propose an improvement plan for enhancing transparency based on the problems in Chapter 3. Chapter 5 summarizes and summarizes the contents of the research so far, and gives conclusions and conclusions of the plan.
Problems dealt with in this study were the lack of compliance with the legal provisions on the disclosure of information in the Housing Act, and the issue of the dispute between the union and its members. We analyze the situation that is the main point of the dispute and suggest improvement points of the housing law system and improvement points other than the housing law. As the improvement of the housing law, we expanded and adjusted 17 items from 13 items of information disclosure items Improvements other than the housing law included emphasizing the roles of the public system and the union.
I hope that the study will continue to improve the housing association in the future and hope that it will be a sound means of housing supply that will take advantage of the purpose of the housing association.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 방법와 범위 4
• 1. 연구의 방법 4
• 2. 연구의 범위 5
• 제2장 이론적 고찰 7
• 제1절 지역주택조합의 개념 7
• 1. 주택조합의 도입배경 및 변화과정 7
• 2. 지역주택조합의 정의 10
• 3. 직장인주택조합의 정의 10
• 4. 리모델링 주택조합의 정의 11
• 제2절 지역주택조합의 단계 11
• 1. 사업주체 구성단계 11
• 2. 조합원 모집 및 조합인가 17
• 3. 사업승인 인·허가 21
• 4. 착공 및 분양 24
• 5. 준공 및 청산 26
• 제3절 주인 - 대리인 이론 28
• 1. 주인-대리인 이론의 개념 28
• 2. 주인-대리인 문제의 극복 수단 31
• 3. 주인-대리인 이론으로 본 지역주택조합 33
• 제4절 선행 연구의 동향 34
• 1. 지역주택조합 논의 34
• 2. 주인-대리인 이론을 적용한 재개발·재건축 논의 35
• 3. 정보공개에 대한 논의 36
• 제3장 주택조합 정보공개의 현황과 문제점 39
• 제1절 주택조합의 정보공개 39
• 1. 주택법 정보공개 입법 연혁 39
• 2. 주택법 상의 자료공개 범위와 한계 41
• 3. 주택조합의 단계별 위험요인과 필요한 정보공개 42
• 제2절 정보공개 미흡에 따른 사례분석 50
• 1. 정보공개를 요구하는 이유 50
• 2. A 사례 판례분석 51
• 3. B 사례 판례분석 55
• 제3절 주택법상의 정보공개의 불명확성 60
• 1. 주택법상 정보공개의 목록의 해석 60
• 2. 주택법 상 정보공개 목록의 구체화 필요 64
• 제4장 지역주택조합의 투명성 강화를 위한 개선방안 66
• 1절 주택법(관련 자료의 공개) 개선을 통한 투명성 강화 67
• 1. 정보공개 목록의 용어에 대한 개선 67
• 2. 정보공개 시기에 대한 기준 마련 73
• 3. 정보공개 방법에 대한 기준 마련 73
• 4. 조합규약 명시 76
• 2절 주택법 외 제도적 개선을 통한 투명성 강화 76
• 1. 전산시스템 구축을 통한 정보공개 78
• 2. 외부 전문인력 활용을 통한 전문성 강화 81
• 3. 대의원(추진위원) 협의체 활성화 85
• 4. 감사제도 강화를 통한 책무성 확보 85
• 3절 투명성강화를 위한 정책 제언 87
• 1. 주택법(관련 자료의 공개) 목록 체계화 87
• 2. 주택법 외 제도적 개선 90
• 5장 결론 92
• 참고문헌 95
• Abstract 99