부동산 자산관리서비스가 임차인의 만족도 및 재계약 의도에 미치는 영향 분석 : 부산광역시 중소형 빌딩을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Changes in the real estate market in the real estate market are rapidly shifting from the perspective of real estate holdings to the return of the real estate investment and operating profit, and the management of real estate assets is regarded as a necessary asset to attain the best operating profit based on a systematic and efficient management of investment assets over a period of time. Recently, the real estate market has steadily increased in the wake of the sluggish economy, oversupply and various regulatory policies, and is becoming a serious problem for asset management. These over-supported supply and demand issues are increasingly converted into rented markets for small-sized buildings, and the increasing interest and demand for differentiated asset management services in the various aspects of the market. Therefore, the keen competition to secure tenants and maintain yield rates is inevitable, and it is the time to understand the diverse needs of tenants after grasping the various requirements of tenants. In this study, the Asset Management Service was looking for ways to raise awareness of the tenants ' satisfaction, and sought to devise a systematic asset management service by looking for ways to attract tenants to the extent that the asset management services could be raised and promoted to accommodate the fact that the asset management service could lead to a systematic and differentiated leasing strategy. The research process reviewed the concept and purpose of managing real estate asset management and the type and manner of managing properties, the type of tenant asset management, and the intent of considering their relationship, and established a hypothesis based on the hypothesis and established a hypothesis. To verify the validity of the scale and reliability of the scales, the use of a cross-factory analysis, a cross-fabrication analysis, a verification factor analysis, and a correlation between the attributes of the research model and the feasibility of the study model were used by the study. First of all, in the context of the difference in perception of the perception of variables in the general characteristics of the variables, the characteristics of the following factors, the terms of the contract, the terms of the lease, the rented area, the rent, the rent, the rent, the management and the administrative aspects of the asset management services, the aspects of the management, the aspect of management, the management and the administrative aspects of the management service. Second, the operational aspects of the management operation of each of the items on the secondary and small buildings (t = 2.717, p. 01), the service aspect (t = 2.221, p.5.4), cost aspects (t = 4.226, p <. 001), and ancillary aspects (t = 3.304, p.c.), respectively. These analyses show that the continuing aspect of the asset management service in the midst of the analysis of the properties of the resulting and small-sized buildings, management aspects, management operations, and service aspects affecting the satisfaction of tenants is an important factor in improving the satisfaction of tenants. Third, a portion of the satisfaction level of the satisfaction level was demonstrated, except for environmental factors, environmental aspects, service aspects, cost aspects, and ancillary aspects. Based on this analysis, the analysis shows that the asset management service management service is in the same way as the cost of the real estate asset management service, and the quality of the asset management service is attributable to the direct aspect of the management, and the quality of the asset management service is directly attributable to the satisfaction of the asset management and re-replacements of the asset management service. As shown in the results of the empirical analysis, the asset management service of small and medium sized buildings has been shown to be the most important factor in enhancing the meaning of tenant satisfaction and reinventionalization, as it is the most important factor in enhancing the intention of the tenant. Accordingly, renters recognize the cost aspects of security and rent, rent, maintenance, facility maintenance, and grants to asset management services as the most important factor for the asset management services, and the usability and convenience of buildings, parking spaces, convenience facilities, convenience of building convenience, and the degree of maturity of buildings and facilities. Accordingly, the Commission should provide the best possible workplace satisfaction and ease of use, such as a strategic approach to the provision of rental apartments, reducing the costs of reducing the costs of managing and reducing the quality of the rented apartments, considering the cost of reducing the cost of a decent payment, considering the cost of a reasonable deposit, and a reasonable evaluation of the costs of renting a suitable building. Furthermore, it is necessary to enhance the competitiveness of the management system by enhancing the efficiency of the management system by enhancing the efficiency of the management system, thereby enhancing the efficiency of the management system by enhancing the operational effectiveness of the management system, thereby enhancing the efficiency of the management system and the management and management of the management system. In other words, it will be a positive outcome for ensuring that sustainable, sustainable, sustainable and sustainable retention will be achieved by ensuring substantial and consistent retention of tenants. This study analyzes the impact factors of asset management services in the mid - and small-sized buildings, and analyzed what factors should be provided to improve the intent of the renewal. Therefore, it is expected to be used as a reference for improving the quality of the asset management services to improve the quality of the asset management services and to improve the quality of the asset management services to ensure stable customer satisfaction.

국문 초록 (Abstract)

최근 부동산시장은 경기불황, 과잉공급과 각종 규제 정책의 여파로 인해 중소형빌딩의 공실률이 지속적으로 증가하는 추세이며 자산운용에 있어 심각한 문제로 대두 되고 있다. 이러한 과잉공급과 공실률 문제는 중소형빌딩의 임대시장이 임차인중심의 시장으로 전환되어 그들이 필요로 하는 다양한 측면에서 자산관리의 차별화된 서비스에 대한 관심과 요구가 높아지고 있는 실정이다
따라서 임차인확보와 수익률 유지를 위한 치열한 경쟁구도는 불가피한 현실이며, 임차인들의 다양한 요구사항을 파악하여 보다 향상된 자산관리서비스를 제공하기 위한 노력이 필요한 시점이다.
본 연구에서는 최근 중소형빌딩의 임차인확보에 관한 관심이 고조되고 있는 상황에서 자산관리서비스가 임차인의 만족도를 높이고 재계약으로 유도할 수 있는 요인을 찾고 전문화된 자산관리업체가 양질의 자산관리서비스를 제공하여 체계적이고 차별화된 임차인 유지전략을 지속할 수 있는 방안을 고찰하고자 하였으며, 자산관리업체가 실제로 부동산 자산관리 서비스를 제공하고 있는 부산광역시 소재 중소형 빌딩을 중심으로 임대차 계약에 참여하는 사업주, 업체담당자를 대상으로 실증분석을 진행하였다.
연구절차는 부동산 자산관리, 임차인 만족도 및 재계약 의도에 대한 이론적 배경을 고찰하고 이들의 상관관계를 검토한 후 이를 근거로 연구모형을 설계하였으며 가설을 설정하였다. 척도들의 타당성과 신뢰성을 검증하기 위하여, 탐색적 요인분석, Cronbach‘s α 계수를 이용한 신뢰도 분석, 확인적 요인분석을 사용하였으며, 요인들 간의 상관관계는 피어슨 상관분석을 사용하였으며, 연구모형의 타당성은 적합도 검증을 연구모형의 효과성과 유의성은 부트스트래핑(bootstrrapping) 방법으로 일반적 특성의 변수들의 인식차이는 분산분석(ANOVA)과 t-test를 사용하여 검증하였으며 그 연구 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 일반적 특성에 따른 변인들의 인식의 차이에 있어서 집단(범주) 사이의 유의성 확인을 위해 사후검정(Scheffe)을 시험한 결과, 계약횟수, 임차기간, 임차층수, 임차평수, 보증금, 임대료, 관리비의 일반적 특성과 자산관리서비스의 하위요인으로 환경적 측면, 시설적 측면, 관리운영적 측면, 비용적 측면, 관리서비스적 측면의 특성의 차이에 따라서 전체적인 재계약 의도 및 만족도에 유의한 차이가 나타난다는 사실을 확인할 수 있었다.
둘째, 중소형빌딩의 자산관리서비스에 대한 각 항목별 만족도에 미치는 영향을 분석한 결과 관리운영적 측면(t=2.717, p<.01), 서비스적 측면(t=2.221, p<.05), 비용적 측면(t=4.226, p<.001), 시설적 측면(t=3.304, p<.001)은 유의하게 나타나 임차인의 만족도에 정(+)적인 영향을 미치는 것으로 분석되었고, 환경적 측면의 만족도는(t=1.207, p>.05) 비유의 하게 나타났으며, 만족도가 재계약 의도에 미치는 영향을 분석한 결과 재계약 의도에(t=6.980, p<.001) 유의하게 정(+)적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이와 같은 분석의 결과를 통해 나타난 중소형빌딩의 자산관리 서비스요인 중 비용적 측면, 시설적 측면, 관리운영적 측면, 서비스적 측면이 임차인의 만족도에 영향을 미치는 변인으로 작용하므로 이들 요인에 대한 지속적인 관리가 임차인의 만족도를 높이는데 중요한 요소임을 알 수 있다.
셋째, 부동산자산관리서비스(관리운영적 측면, 환경적 측면, 서비스적 측면, 비용적 측면, 시설적 측면) ⟶ 만족도 ⟶ 재계약 의도의 경로에서 부트스트래핑을 실시한 결과, 환경적 요인을 제외 하고 만족도의 부분매개역할이 나타났으며 환경적 요인을 제외한 관리운영적 요인, 서비스적 요인, 비용적 요인, 시설적 요인, 만족도가 유의한 정(+)의 영향을 미치는 이유를 알아보기 위하여 비용적 요인을 매개변수로 투입 후 자산관리서비스에 대한 각 항목별 만족도에 미치는 영향을 분석한 결과, 관리운영적 요인⟶비용적 요인⟶만족도, 시설적 요인⟶비용적 요인⟶만족도에서 부분매개효과가 나타났으며, 환경적 요인⟶비용적 요인⟶만족도에서는 완전매개효과가 나타났다.
이와 같은 분석의 결과를 통해 부동산자산관리서비스인 비용적 측면, 시설적 측면, 환경적 측면, 관리운영적 측면, 서비스적 측면 모두 부동산 자산관리서비스의 질이 만족도와 재계약 의도에도 직접적인 영향으로 작용하였으며, 이러한 자산관리요인들의 지속적이고 체계적인 서비스가 제공되어야 임차인의 만족도와 재계약의도를 높일 수 있다는 사실을 알 수 있었다.
즉 임차인들은 보증금 및 임대료, 관리비등의 비용적 측면을 자산관리서비스에 대한 만족도와 재계약 의도에 가장 핵심적인 요인으로 인식하였으며, 다음으로 시설적 측면인 건물의 외관, 주차장 수용능력 및 이용 편리성, 건물의 노후정도 등으로 나타나 공실률 관리에 있어서 비용적 측면과 시설적 측면에 대한 합리적이고 체계적인 관리 방안의 모색이 가장 우선하여 제공되어야 할 것으로 나타났다. 이에 따라 비용적 측면에서는 우량임차인의 지속적인 유지를 위하여 주변 경쟁빌딩들의 비용적 수준을 고려한 한시적인 보증금 및 임대로의 동결이나 인하 조치, 관리비의 합리적인 산정으로 부담을 줄이는 등 전략적 접근으로 임차인의 만족도와 신뢰도를 높이고, 청결한 건물이미지 제고와 편리한 시설이용 등 최상의 업무환경을 제공하여야 한다.
또한 관리운영적 측면, 서비스적 측면에서도 정(+)의 효과로 나타나 임차인의 만족도에 영향요인으로 작용하므로 관리자의 적극적인 업무처리능력과 신속한 민원처리로 관리회사에 대한 신뢰도를 높이고, 보안 시스템의 효율적인 운용과 청소 및 시설물 관리 상태를 철저히 점검하여 건물관리에 대한 신뢰도를 고취시켜 경쟁력 강화를 위한 노력을 기울여야 할 것이다. 즉, 실질적이고 차별화된 임차인 유지전략을 체계적이고 지속적으로 펼쳐 나간다면 임차인의 만족도를 충족시키고 궁극적으로 재계약 성공률을 높임으로서 신규고객 확보에 따른 비용을 절감하고 안정적이고 지속적인 임차인 유지와 수익확보에 긍정적인 결과로 이어질 것이라고 본다.
본 연구는 중소형빌딩의 자산관리서비스가 임차인 만족도에 미치는 서비스요인과 함께 재계약 의도를 높이기 위해서 어떤 영향요인이 제공되어야 할 것인지를 분석한 연구이다. 따라서 자산관리서비스의 품질을 향상시키고 임차인의 만족도와 안정적인 고객확보를 유지하기 위하여 개선해 나가야 할 부동산 자산관리서비스에 대한 체계적인 발전방안을 모색하는데 참고자료로서 활용되길 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제3절 연구의 구성 및 흐름도 5
• 1. 연구의 구성 5
• 2. 연구의 흐름도 6
• 제2장 부동산 자산관리에 관한 이론적 고찰 8
• 제1절 부동산 자산관리서비스 8
• 1. 부동산 자산관리의 개념 및 유형 8
• 2. 부동산 자산관리의 방식 및 목적 15
• 3. 부동산 자산관리 시장의 현황 19
• 4. 외국의 부동산 자산관리의 사례 20
• 제2절 중소형빌딩의 부동산 자산관리 현황 24
• 1. 중소형빌딩의 개념 24
• 2. 중소형빌딩 자산관리의 특징 27
• 3. 중소형빌딩 자산관리시장 분석 29
• 제3절 임차인 만족도 및 재계약 의도 31
• 1. 임차인 만족도의 개념 31
• 2. 임차인 만족도의 결정요인 33
• 3. 임차인의 재계약 의도 35
• 제4절 선행연구 고찰 37
• 1. 부동산 자산관리에 관한 연구 38
• 2. 임차인 만족도 및 재계약 의도에 관한 연구 40
• 3. 선행연구와의 차별성 44
• 제3장 연구의 설계 45
• 제1절 연구모형의 설계와 가설 설정 45
• 1. 연구의 모형설계 45
• 2. 연구가설 설정 46
• 제2절 조사 설계 46
• 1. 표본의 선정 및 분석방법 46
• 2. 설문조사의 내용 47
• 제3절 변수들의 기초분석 48
• 1. 자산관리서비스에 대한 각 항목별 만족도 기초 통계량 48
• 2. 기술통계량 52
• 3. 임차인의 재계약 배제사유 분석 52
• 제4장 자산관리서비스가 임차인의 만족도 및 재계약 의도에
• 미치는 실증분석 및 결과해설 54
• 제1절 표본의 특성 및 기초분석 54
• 1. 조사대상자의 일반적 특성 54
• 2. 척정도구의 타당성 및 신뢰도 분석 56
• 3. 변인들의 상관관계분석 58
• 4. 일반적 특성에 따른 만족도, 재계약 의도의 인식의 차이 60
• 5. 일반적 특성에 따른 부동산 자산관리서비스의 하위요인별 인식의
• 차이 63
• 제2절 구조방정식 모형 분석 73
• 1. 연구모형의 타당성 분석 73
• 2. 연구모형의 결과 76
• 3. 수정 모형의 결과 78
• 제3절 임차인 만족도 및 재계약의도에 미치는 영향분석 결과 78
• 1. 분석의 결과 78
• 2. 총 효과와 유의성 검정 79
• 3. 가설검증 및 연구의 결과 81
• 제4절 매개변수가 있는 임차인 만족도 및 재계약의도에 미치는 영향
• 분석 결과 82
• 1. 확장적 분석의 결과 83
• 2. 확장적 분석의 총 효과와 유의성 검정 84
• 제5절 연구의 결과요약 85
• 제5장 결론 89
• 제1절 연구의 결과 및 시사점 89
• 제2절 향후 과제 90
• 참고문헌 92
• Abstract 95
• 부록 99

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