참여자의 중복지위가 리츠의 자본구조에 미치는 영향 = The Effect of Dual Holder of Participants on The Capital Structure of REITs

국문 초록 (Abstract)

국내외를 막론하고 기업의 최적자본구조에 대한 재무분야의 연구는 꾸준히 진행되어 왔다. Modigliani&Miller(1958)는 법인세가 존재하지 않고 자본시장이 완전하다면 기업가치는 자본구조와 관련이 없다는 제1명제를 발표하였다. 하지만 현실의 경우 실제 기업이 사업을 영위하며 법인세의 발생, 주주와 채권단간의 정보비대칭 및 이해상충 등으로 인한 비용문제 등이 발생한다. 이러한 현실을 반영하여 최적자본구조에 대한 이론들 또한 발전하기 시작했다. 아울러 부동산투자회사(REITs)의 도입으로 일반 기업분야에 머물러 있던 자본구조이론으로 부동산투자회사(REITs, 이하 리츠)의 자본구조를 연구하고자 하는 노력 또한 활발해지고 있다.
국내 리츠의 경우 2001년 부동산투자회사법을 제정 통해 제도적 기반을 마련하였고 부동산펀드와 함께 대표적인 부동산 간접투자시장상품으로 자리매김 하고 있다. 리츠는 다수의 투자자들로부터 모집한 자금을 부동산 관련 자산에 투자하고 그 수익을 다시 투자자에게 배당하는 투자 도관체(Conduit)적인 성격을 갖고 있으며 자산매도자, 자본투자자, 대출투자자, 자산운용회사, 임차인 등 다양한 이해관계 주체가 참여하고 있다.
이러한 특징을 갖는 리츠를 설정하는데 있어 자본구조 설정은 매우 중요한 부분이다. 자본과 부채의 조달비용에 따라 수익성이 결정되며 또한 의사결정구조 역시 달라지기 때문이다. 특별히 우리나라 리츠시장은 사모, 단기, 일물-일사(一物一社) 시장으로 아직 그 성격이 제한되어 있는 상태이다. 이러한 특성을 감안하여 본 연구를 진행코자 한다.
선행연구를 통해 자본구조이론에 대해 이해하였고 국내 리츠시장을 조사 하면서 리츠시장의 특성에 대하여 정리 하였다. 본 연구에서는 국내 리츠의 특성을 전제로 리츠의 참여자의 투자행태가 중복될 수밖에 없고 이러한 투자행태가 리츠의 자본구조에 어떠한 영향을 미치는지 다중회귀분석의 분석모형을 설정하여 실증 분석하였다.
배당 수익이 발생하고 있는 리츠를 대상으로 분석한 결과 리츠의 자본구조에 기관투자자가 최대주주인 경우 및 동시투자자와 전략임차인이 존재할 경우 부채비율에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이를 통해 자산운용자 입장에서 리츠 상품의 자본구조 설정에 도움을 주고자 하였다.
그럼에도 본 연구는 데이터 표본의 한계가 존재한다. 당초 배당수익이 발생하지 않은 리츠그룹을 설정하여 비교연구를 진행하고 싶었으나 표본 및 수집의 한계로 진행되지 못했음을 미리 밝혀둔다. 또한 횡단면 자료를 가지고 분석하여 투자행태의 변화과정에 대한 시계열 분석 및 연구를 진행하지 못했다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The study of finance in the optimal capital structure of companies, both domestically and internationally, has been steadily progressing. Modigliani and Miller (1958) presented a first proposition that corporate value is not related to capital structure if there is no corporate tax and the capital market is complete. In reality, however, real companies are engaged in business, resulting in corporate tax, information asymmetry between shareholders and creditors, and cost problems due to conflicts of interests. Reflecting this reality, theories of optimal capital structure have also begun to develop. In addition, efforts are being made to study the capital structure of REITs (REITs).
In the case of domestic REITs, the Real Estate Investment Company law was enacted in 2001 to establish an institutional basis and to become a representative real estate indirect investment market product together with real estate funds. Ritz has the characteristics of an investment conduit that invests in funds invested by a large number of investors in real estate-related assets and distributes the profits back to investors. The members of the REITs structure are asset sellers, capital investors, loan investors, asset management companies, and tenants.
Since REITs has these characteristics, REITs capital structure is a very important part. The profitability of REITs is determined by the cost of procurement of capital and debt, and the decision structure also changes. In particular, the K-REITs market is still limited to the private, short-term, and REITs holds only one asset for the entire period. Considering these characteristics, this study will be conducted.
In the previous research, I have understood the theory of capital structure and examined the characteristics of the REITs market by examining the domestic REITs market. This study empirically analyzed the effect of investment behavior of Ritz participants on capital structure of REITs by setting up an analysis model of multiple regression analysis.
As a result of analyzing REITs with dividend income, it is found that institutional investors are the largest shareholder, and simultaneous investors and strategic tenants have an effect on capital structure. It was intended to help REITs set up its capital structure for asset managers.
Nevertheless, this study has limitations on data samples. I wanted to set up a REITs group that did not generate dividend income at the beginning, but I did not proceed to the limit of specimens and collection in advance. In addition, we did not conduct time series hypothesis and study on the change process of investment behavior by analyzing cross-sectional data.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 리츠의 개요 및 이론적 고찰 5
• 제1절 국내 리츠(K-REITs) 개요 5
• 1. 정의 및 도입 배경 5
• 2. 도입 효과 및 변천 과정 5
• 3. 종류 및 유형 7
• 4. 구조 및 참여자 9
• 5. 운영현황 11
• 제2절 해외 리츠(REITs) 개요 14
• 1. 미국리츠(US-REITs) 14
• 2. 일본리츠(J-REITs) 16
• 제3절 자본구조이론 17
• 1. 상충이론(Trade-Off Theory) 17
• 2. 자본조달순서이론(Pecking Order Theory) 18
• 제4절 선행연구 검토 19
• 제3장 가설설정 및 분석방법 22
• 제1절 가설설정 22
• 제2절 분석방법 24
• 1. 다중회귀분석 24
• 2. 분석자료 25
• 제4장 실증분석 29
• 제1절 기초통계량 29
• 제2절 실증분석 30
• 제5장 결론 34
• 참고문헌 36
• 부록 39
• ABSTRACT 44