주택정비사업에서 신탁시행방식 활성화 방안 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

For many decades, associations have led housing rearrangement projects in many cases. However, it has produced a number of problems, such as execution of costs in non-transparent as well as unprofessional ways and difficulty financing funds required for the project. Pursuant to the revised act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents, it came into effect that real estate trust companies which have abundant experiences in real estate development, ability to finance funds, and are proved to execute transparent management may participate in implementing housing rearrangement projects as of March 2, 2016. This new regulation is expected to contribute to making up shortcomings of the previous implementation method, a project led by association. The objective of this study is to compare previous method led by the association and the new method by trust companies, then prove the necessity to adopt the new system, and finally suggest ways to vitalize the trust companies-led implementation in housing rearrangement projects.

This study has been conducted based on literature research on rearrangement projects and trust systems; comparison analysis of procedures between association-led method and trust companies-led method; and comparison simulation in project period and project incomes.

As a result, it has been identified that trust company-led method is more efficient for the following reasons; enhanced ability to finance required funds, increased possibility to complete the project, professional management of project, reinforced transparency, shortened project period and ability to save project costs. Therefore, even though there are many concerns such as possible trial errors considering the
fact that it is only the beginning stage of adoption and increased expenses, it is concluded necessary to vitalize this new system as it can play a role to solve the existing problems generated from the association-led housing rearrangement projects. As a plan to vitalize the trust company-led method, the research suggests that financing methods must be diversified, such as adoption of joint trustees and non-recourse financing; issuance of trust loans, securitization of bonds of loans to
trust account, and money trust. This arrangement will assist real estate trust companies in financing large scale of funds required for housing rearrangement projects as it will enable them to smoothly complete the project. Second, the governing law, which regulates that a certain ratio of land size must be trusted, needs to be revised as it may cause obstacles in rapidly processing the task. Third, taxation process must be systemized so as to be in line with trust-led method. Stability of taxation must be achieved through authoritative interpretation of National Tax Service and some taxation laws should be revised to obtain effective taxation process.

The above research study is expected to contribute to assisting project related parties including owners of land etc. and government authorities in understanding housing rearrangement projects led by real estate trust companies which has just begun, and ultimately vitalizing trust company-led implementation method in housing rearrangement projects through system improvement.

Keyword: housing rearrangement projects, association-led method, trust company-led method, land trust, appointed developer

국문 초록 (Abstract)

주택정비사업은 그동안 조합이 시행하는 방식으로 진행되었으나 조합의 비전문성 및 투명하지 못한 비용집행, 사업비 조달 곤란 등 여러 문제가 발생하였다. 2016년 3월 2일부터 개정「도시 및 주거환경정비법」의 시행에 따라 풍부한 부동산개발 경험과 자금조달 능력, 금융기관으로서 투명성을 확보하고 있는 부동산신탁회사의 주택정비사업 시행 참여가 가능해 졌다. 부동산신탁회사의 주택정비사업 시행 참여는 기존 시행방식의 미흡분야를 보완하는데 기여할 것으로 판단된다. 본 연구의 목적은 조합방식과 신탁시행방식을 비교분석하여 신탁시행제도의 도입 필요성을 확인하고, 주택정비사업에서 신탁시행방식의 활성화 방안을 제시하는데 있다.
본 연구는 정비사업 및 신탁제도에 대한 문헌연구, 조합방식과 신탁시행방식의 절차 등 비교분석, 사업기간 및 사업수지 비교시뮬레이션의 방법으로 진행하였다.
두 방식의 비교 결과 신탁시행방식이 조합방식에 비해 사업비 조달 원활화 및 사업완료 가능성 증가, 전문적인 사업관리 및 투명성 강화 가능, 사업기간 단축 및 사업비의 절감이 가능할 수 있다는 것이 확인되었다. 따라서 제도도입 초기의 시행착오, 신탁보수 발생 등 우려사항에도 불구하고 기대되는 장점이 더 큰 신탁시행제도가 조합방식 주택정비사업의 일부 문제를 개선하는 대안으로서 그 기능을 할 수 있도록 활성화 될 필요성이 있다. 신탁시행방식 활성화 방안으로는 첫째, 신탁회사가 대규모 자금의 투입이 필요한 주택정비사업을 원활히 시행할 수 있도록 공동수탁제도 도입, 비소구금융제도 도입, 신탁사채 발행, 신탁계정대여금채권 유동화, 금전신탁 등 자금조달 방식의 다양화가 필요하다. 둘째, 신속한 사업진행에 장애가 되는 사업초기 토지면적의 일정비율을 의무적으로 신탁 받도록 규정하고 있는 법령의 개정 등 시행절차의 개선이 필요하다. 셋째, 신탁시행방식에 맞도록 조세처리절차를 체계화 할 필요가 있다. 국세청 유권해석 등을 통해 조세처리의 안정성을 확보하고, 세법을 개정하여 효율적인 조세처리가 가능하도록 해야 한다.
이상의 연구결과가 이제 태동기에 진입한 신탁시행방식 주택정비사업에 대한 토지등소유자 및 정책당국의 정확한 이해를 돕고, 제도개선을 통한 신탁시행방식 주택정비사업의 활성화에 도움이 되기를 기대한다.

주요어: 주택정비사업, 조합방식, 신탁시행방식, 토지신탁, 지정개발자

목차 (Table of Contents)

• 1. 서론 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2. 연구의 범위 및 방법 3
• 1.2.1. 연구의 범위 3
• 1.2.2. 연구의 방법 및 구성 4
• 2. 정비사업 및 신탁제도의 이론적 고찰 6
• 2.1. 정비사업의 개념 및 절차 6
• 2.1.1. 정비사업의 개념 및 유형 6
• 2.1.2. 정비사업의 절차 7
• 2.2. 신탁제도의 정의 및 절차 11
• 2.2.1. 신탁제도의 정의 및 구조 11
• 2.2.2. 신탁 관련 법률 및 유형 15
• 2.2.3. 신탁시행 절차 21
• 2.3. 선행연구의 동향 및 연구의 차별성 25
• 2.3.1. 선행연구의 동향 25
• 2.3.2. 선행연구와의 차별성 및 연구의 분석틀 26
• 3. 조합방식과 신탁시행방식의 주택정비사업 비교분석 28
• 3.1. 조합 및 신탁시행방식 주택정비사업 현황 28
• 3.1.1. 조합방식 주택정비사업 현황 28
• 3.1.2. 신탁시행방식 주택정비사업 진행 현황 30
• 3.2. 조합방식과 신탁시행방식의 절차 비교분석 32
• 3.2.1. 관리처분계획 단계 32
• 3.2.2. 착공 이후 소유권이전 단계 36
• 3.2.3. 업무규정 및 주민의견 반영절차 37
• 3.2.4. 공공지원제도 및 토지등소유자의 재산권 행사 절차 39
• 3.2.5. 조합방식과 신탁시행방식 절차 비교분석의 소결 41
• 3.3. 조합방식과 신탁시행방식의 사업기간 및 수지 비교
• 시뮬레이션 46
• 3.3.1. 사업기간 비교 시뮬레이션 46
• 3.3.2. 사업수지 비교 시뮬레이션 48
• 3.3.3. 사업기간 및 사업수지 비교 시뮬레이션의 소결 54
• 4. 주택정비사업에서 신탁시행방식의 제한사항 및 활성화
• 방안 57
• 4.1. 현행 신탁시행방식의 제한사항 57
• 4.1.1. 부동산신탁회사의 자금조달 한계 57
• 4.1.2. 신탁시행절차의 법제화 미흡 62
• 4.1.3. 신탁시행 조세처리 비명문화 63
• 4.2. 신탁시행방식 활성화 방안 64
• 4.2.1. 부동산신탁회사의 자금조달 방법 확대 64
• 4.2.2. 신탁시행절차의 법제화 70
• 4.2.3. 신탁시행 조세처리의 명문화 72
• 5. 결론 75
• 참고문헌 78
• ABSTRACT 80