서울시 젠트리피케이션 현상 완화를 위한 국내외 도입정책 시사점 연구 : 국내외 정책 사례들을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

최근 10년 동안 국내에서는 뉴스, 미디어, 인터넷 등의 매체를 통해서 도시재생과 관련된 젠트리피케이션이란 용어가 계속 등장했다. 과거 80년대부터 서울, 수도권에 낙후된 지역을 중심으로 재개발 사업이 시작되면서, 도시공간의 젠트리피케이션 현상은 피할 수 없는 문제로 계속 나타나고 있다. 특히 문화적 요소로 발전한 상업 지역에는 주변과 토지가격이 상승하면서, 기존의 임차인들은 임대료를 감당할 수 없어서 다른 곳으로 퇴출당한다. 임차인들이 퇴출당한 장소에는 임대료를 감당할 수 있는 프랜차이즈 상가들이 유입한다. 임대료 상승으로 인한 임차인들의 이주 문제는 사회적 문제로 언급되고 있다.
현재 우리나라에서 일어나는 젠트리피케이션 현상은 임대료 상승으로 투자가 늘어나면서, 영세업자들의 입지가 부족한 실정이다. ‘젠트리피케이션’은 낙후된 지역의 개발을 통해 경제 활성화를 이루는 긍정적인 영향과 지역특색이 사라지고 상업지구만 남게 되는 부정적인 영향이 존재한다. 우리 보다 먼저 경험한 외국에서는 젠트리피케이션 현상에 대응하기 위해 민관협력과 협조하여 공공서비스 도입 정책을 실시했다. 이는 결과적으로 젠트리피케이션 현상을 변화에 맞춰 대응했다.
이에 본 연구에서는 서울시 젠트리피케이션 현상 완화를 위한 시사점을 얻고자 국내외 도입정책의 사례들을 연구했다. 프랑스·런던·뉴욕에서 도입한 민관협력 정책의 연구 결과로는 지역공동체와 민관협력을 통해 젠트리피케이션 현상을 극복하였고, 서울시 도입정책의 연구 결과에는 안정된 영업기반을 위한 관리 방안과 지역의 근본적인 문제를 해결 할 수 있는 방안으로 제도적 장치는 미흡하였다. 이러한 연구결과를 바탕으로 서울시 젠트리피케이션 현상 완화를 위한 시사점을 도출하면 다음과 같다. 첫째, 단계별 정책이 필요하다. 두 번째, 임차인과 임대인들의 관계를 위한 대응정책이 필요하다. 세 번째, 젠트리피케이션 구조적 원인을 파악해서 해결 방안을 검토해야 한다. 네 번째, 젠트리피케이션 현상에 대응할 수 있는 장기적인 제도가 필요하다. 다섯 번째, 지역의 자산 가치를 공공부문에서 지원해야 한다. 여섯 번째, 지역공동체가 지역 자산을 소유 할 수 있는 제도가 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The past decade has seen a lot of occasions of the term gentrification being mentioned with regards to urban regeneration in various online and offline media in Korea. Since the commencement of redevelopment projects mainly in and around the regions lagging behind in development in Seoul Metropolitan Area in the 1980s, the phenomenon of gentrification in urban space has emerged as an inevitable issue. In particularly, a gradual increase in land prices in commercial areas developed as a cultural element and their surrounding areas as well has forced existing tenants move out due to exorbitant rent. Tenants who can’t afford to pay their rent eventually give way to major franchises with relatively sufficient financial capacity. The issue of tenant migration caused by skyrocketing rents emerges as one of the major social issues today.
The phenomenon of gentrification currently occurring in Korea is attributed to the increase in rents and subsequent increase in investment, further weakening the financial capacity of small business owners. Gentrification has both the positive aspect of economic revitalization through the development of lagging regions and negative aspect of eliminating unique colors and styles of locality while leaving behind nothing but the commercial district. Foreign countries that experienced gentrification earlier than we do coordinated a close private-public cooperation and introduced a number of public services in a bid to properly cope with the phenomenon of gentrification. These efforts led to a timely response in line with changes associated with gentrification.
Against this backdrop, this study has examined a number of cases of anti-gentrification policies at home and abroad in a bid to gain implications and insight for mitigating the phenomenon of gentrification in Seoul. The study has found that a public-private partnership policy introduced in France, UK, and USA has managed to overcome the phenomenon of gentrification through a public-private cooperation along with local community and that anti-gentrification policies adopted by the Seoul Metropolitan Government have fallen short of ensuring a stable basis for sales and resolving fundamental local issues. The implications obtained from these findings as to mitigating the phenomenon of gentrification in Seoul are as follows.
First, step-by-step policies are needed. Second, response policies to arbitrate the relationship between the tenant and the landlord are needed. Third, root cause analysis for gentrification is needed to identify the structural causes of gentrification and then to come up with fundamental solutions. Fourth, a long-term system that can properly respond to the gentrification phenomenon is needed. Fifth, the public sector should be involved in supporting the regional asset value. Sixth, there should be a system that allows local communities to possess their own regional assets.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 방법 및 범위 3
• 제2장 이론적 고찰
• 제 1절 젠트리피케이션 5
• 1.1 젠트리피케이션의 정의 5
• 2.1 젠트리피케이션의 원인 8
• 3.1 젠트리피케이션의 유형 및 영향 10
• 제3장 완화 도입정책 연구
• 제 1 절 외국의 젠트리피케이션 완화를 위한 민관협력 정책 14
• 1.1 프랑스 파리시의 수공업 보호대책 및 골목상권화 사업 14
• 1.1.1 파리시의 젠트리피케이션 형성 과정 14
• 1.2.2 파리시의 도입정책 15
• 2.1 영국 런던의 해크니 협동조합회 20
• 2.1.1 해크니의 젠트리피케이션 형성 과정 20
• 2.2.2 해크니의 도입정책 21
• 3.1 미국 뉴욕시 사업진흥기구 26
• 3.1.1 뉴욕시 젠트리피케이션 형성 과정 26
• 3.2.2 뉴욕시의 도입정책 28
• 제 2 절 서울시의 젠트리피케이션 완화를 위한 대응 정책 32
• 1.1 대학로의 서울형 창작극장 운영 32
• 1.1.1 대학로의 젠트리피케이션 형성 과정 32
• 1.2.2 대학로의 도입정책 35
• 2.1 성미산 마을의‘작은나무 카페’ 36
• 2.1.1 성미산 마을 공동체의 젠트리피케이션 형성 과정 36
• 2.2.2 성미산 마을 공동체의 도입정책 38
• 3.1 해방촌의 6년간 임대료 동결 합의 40
• 3.1.1 해방촌의 젠트리피케이션 형성 과정 40
• 3.2.2 해방촌의 도입정책 41
• 4.1 성수동의 상생협약식 42
• 4.1.1 성수동의 젠트리피케이션 형성 과정 42
• 4.2.2 성수동의 도입정책 45
• 제4장 결론
• 제 1 절 연구의 시사점 47
• 제 2 절 연구의 결론 51
• 참고 문헌 55
• ABSTRACT 62