서울시 공동주택 공용관리비 결정요인에 관한 연구 = A Study on the Determinants of Apartment Management Fee in Seoul

국문 초록 (Abstract)

2017년 5월 현재 전국의 주택들 중 48.9%, 서울의 41.6%가 아파트로 구성되어 있을 만큼 아파트, 연립주택 등의 공동주택은 우리 사회에서 떼려야 뗄 수 없는 밀접한 관계를 맺고 있다. 때문에 아파트 신규분양, 재건축 등의 계획이 수립될 때 마다 지역의 경제가 들썩거리는 등 그 영향은 실로 대단한 수준으로 봐도 무방할 것이다. 때문에 주택가격 뿐만 아니라 거주기간 동안 발생하는 관리비용에 대한 관심도 나날이 증대되고 있으며, 공동주택 관리비 관련 부정·비리가 끊임없이 제기됨에 따라 사회적으로 주택관리비 집행의 투명성, 절감방안 등에 대한 관심이 그 어느때보다도 높아진 상황이라고 할 수 있다.
따라서 본 연구에서는 이러한 사회적 배경을 바탕으로, 국토교통부 공동주택관리정보시스템에 공개되는 관리비 정보를 추출하여 서울지역 공동주택 관리비에 영향을 미치는 요인에 대해 분석해보고자 하였다. 이를 위하여 2015년 1월부터 12월까지의 1년동안 서울지역에 위치한 의무관리대상 공동주택의 관리비 정보, 단지 기본정보 및 관리시설·인원정보를 대상으로 단위면적당 공용관리비를 종속변수로 하는 헤도닉가격모형을 이용해 실증분석을 실시하였다.
분석결과, 공동주택단지의 입지가 강남3구에 위치할수록, 주상복합형 공동주택일수록, 복도식 계단형태일수록, 타워형 주택일수록, 경과연수가 높을수록, 관리에 있어 일반·경비·청소 모두 위탁방식일수록, 관리인원 수가 많을수록 공용관리비를 상승시키는 요인이 되는 것으로 나타났다. 세대수가 증가할 경우 난방방식이 지역난방방식일 경우에는 이와 반대로 공용관리비가 감소하는 것으로 분석되었다. 전반적인 분석결과를 통해 관리방식 특성 및 관리인원 특성 또한 관리비 형성에 유의하게 영향을 미치는 것으로 판단된다.
본 연구는 이전에 이루어진 선행연구 대비 분석대상 자료를 대폭 확충, 공간적 범위를 서울시 전역, 시간적 범위를 1개월 내지 분기가 아닌 1년 전체로 설정하여 이 기간 동안 발생한 관리비 발생액 평균을 본 연구에 적용하였다. 또한 위탁·자치관리 등 관리방식과 일반관리, 경비, 청소 등 각 분야별 관리인원 관련 자료를 설명변수로 설정하여 선행연구 대비 좀 더 실질적인 관리비 가격결정모형을 수립하였다는 데에서 그 의의가 있다. 다만 연구의 공간적 범위가 서울특별시로 한정되었다는 점에서 지역별·생활권별 분석이 이루어지지 못한 점과 연구의 시간적 범위를 2015년으로 한정하여 관리비 발생의 연간 변동분을 반영하지 못했다는 점에서 본 연구의 한계가 존재한다. 차후에는 이러한 한계점을 보완하여 보다 더 실질적이고 정교한 공동주택 관리비 결정요인 모형이 개발될 것으로 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Houses total of 48.9% in South Korea, 41.6% in Seoul are consist of apartments in this time(may, 2017) so Koreans common lives strongly related with this type of houses. In this reason, regional and even domestic economy is affected by apartment news such as new development in somewhere or else. This social circumstances made people to get attention in not only house pricing but also attentions in apartment housing expenses. However, many news about housing management irregularities were continuously committed because informations about administration price in housing were not opened to public thanks to lack of related regulations. Thanks to these problems, social interests about methods to decrease housing cost and transparency of charging housing expenses is getting bigger than before.
So follow to this social phenomenon, this study tried to analyze the determinants of apartment housing expenses in public admistration area in apartment such as aisle, stairs etc. with method of multiple regression analysis. To do this, I collected data given from the ministry of land, infrastructure and transport and which was about housing maintenance cost, standard and administrative informations of housing area. Temporal range set as since January of 2015 to December 2015 for a year, and spatial scope as inside boundary of Seoul.
Follow to results of analysis, apartment housing expenses in public admistration area got increased when if housing complex located in Gangnam area(especially Gangnam-gu, Seocho-gu and Songpa-gu in Seoul), constructed as multipurpose, outdated, constructed as corridor access type, maintenance type of housing were commissioned and the number of administrative workers increased. However, cost decreased if the number of households were getting bigger and apartment used district heating as their heating system. To sum up, both the type of method in apartment management and trait of housing personnel are also confirmed that those things are meaningful influences factors in making decision of apartment maintenance cost.
This study has its own signification with two reasons. First, this study extended base data of research in temporal and spatial way. Many studies about housing expenses were accomplished but almost of them were based on short temporal period or narrow spatial area because informations about housing expenses were closed and not opened to public. This research resolved problems of advanced researches’ limitation such as lack of seasonal cost change which comes from short temporal range in analysis. Second, variables about supervising method such as consigned management and personnel were newly count into this study. Importance of these things came up in advanced studies and there is importance that this research contained those factors as determinant of cost in housing administration. Additionally, this study could present more exact pricing decision model thanks to supplement of those variables. This research has its own limitation that did not consider annual cost fluctuation and lack of comparison between seoul and other cities in South Korea such as Busan or Daejeon. I expect there will be more precise and exquisite pricing model would be developed with supplement of these limitations in this study.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제 2 장 이론적 고찰 6
• 제 1 절 공동주택의 개념 및 유형 6
• 제 2 절 공동주택 관리 및 관리비 10
• 1. 공동주택 관리의 개념 10
• 2. 공동주택 관리비 구성 12
• 제 3 절 선행연구 22
• 1. 공동주택 관리비 결정요인에 관한 선행연구 22
• 2. 오피스 관리비 결정요인에 관한 선행연구 28
• 3. 선행연구와의 차별성 31
• 제 3 장 연구모형 및 가설 33
• 제 1 절 연구모형 33
• 제 2 절 가설 설정 34
• 제 4 장 실증분석 35
• 제 1 절 분석모형 35
• 1. 분석자료 35
• 2. 헤도닉 모형 36
• 3. 분석모형 설정 38
• 제 2 절 변수의 설정 39
• 1. 종속변수 설정 39
• 2. 설명변수 및 연구가설 설정 39
• 제 3 절 기초통계 49
• 제 4 절 실증분석 결과 59
• 1. 실증분석 모형의 설명력 60
• 2. 실증분석 결과 60
• 제 5 장 결론 67
• 제 1 절 연구결과의 요약 67
• 제 2 절 연구의 의의 및 한계점 68
• 참 고 문 헌 70
• ABSTRACT 73