소득 및 거시경제변수가 주택가격에 미치는 영향 = The Effect of Income and Macroeconomic Variables on Housing Prices

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 2004~2015년간 우리나라 16개 광역지방자치단체의 소득 및 거시경제변수가 주택가격에 미치는 영향을 패널모형으로 분석하였다. 분석을 위해 종속변수는 평균단위면적 주택매매가격을 사용하고, 설명변수는 지역내총생산(GRDP), 회사채이자율, 환율, 미분양주택수, 실업률 등을 사용하여 모형 설정하였다.
분석결과를 요약하면, 첫째, 전국규모인 16개 광역지자체를 대상으로 한 모형에서는 주택가격에 대해 소득과 환율의 경우 양(+)의 영향을 끼치고 있는 반면, 실업률과 금리는 부(-)의 영향을 끼치는 것으로 나타났다. 이는 소득이 증가하면 구매력이 높아져 주택 수요 및 가격을 상승시키고, 환율상승은 수출과 국내경기를 순차적으로 활성화시켜 주택가격 상승에 영향을 주는 것으로 해석된다. 반면에 실업률과 금리의 상승은 수요자의 구매력을 감소시키고 경기를 위축시켜 주택가격 하락에 영향을 주는 것으로 판단된다. 둘째, 소득이 주택가격에 미치는 영향은 도시화가 덜 진행된 지방광역지자체에 비해서 수도권��광역시가 두 배 이상 컸으며, 환율의 영향도 수도권��광역시가 더 크고 유의하게 나타났다. 그러나 미분양주택, 실업률, 금리의 경우는 지방광역지자체에서는 부정적으로 유의미하게 나타났지만 수도권��광역시에서는 유의미하지 않았다. 이는 주택가격에 대한 소득 및 거시경제변수의 영향이 수도권��광역시와 지방광역지자체 간에 차별적으로 작용하고 있음을 의미한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study attempted to analyze, with the panel model, the effect on housing prices of income and macroeconomic variables of 16 regional local governments in Korea over the period between 2004 and 2015. For the purpose of analysis, the model was set by adopting the housing price per average unit area as the dependent variable and such explanatory variables as gross regional domestic product(GRDP), corporate bond yield rate, exchange rate, number of unsold apartments, unemployment rate and so on. As a result, the following findings were obtained:
First, it was found that in the model intended for 16 regional local governments, such variables as income and exchange rate had a positive effect on the housing price, whereas such variables as the unemployment rate and the interest rate had a negative effect on it. Its interpretation shows that the increase of income leads to the rise of the purchasing power, raising housing demand and prices and that the rise of the exchange rate revitalizes exports and domestic business, having an effect on the rise of the housing price. On the other hand, it is thought that the rise in the unemployment rate and the interest rate reduces consumers' purchasing power and leads to the shrinkage of economic business, having an effect on the fall of the housing price.
Second it was found that the effect of income on the housing price was more than twofold in both Seoul and metropolitan areas compared to the less urbanized regional zones of local governments and that the effect of the exchange rate on the housing price was significantly larger in both Seoul and metropolitan areas. But it was found that the number of unsold apartments, the unemployment rate and the interest rate had a significantly negative effect on the housing price in the regional local government but they did not in Seoul and the metropolitan areas. This means that there is a difference in the effect of income and macroeconomic variables on the housing price between Seoul and metropolitan areas and the regional zones of local governments.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 제2장 이론적 고찰 4
• 제1절 부동산 시장과 가격 4
• 1. 부동산 효율적 시장 이론 5
• 2. 부동산 시장가격과 내재가치 5
• 3. 부동산 가격의 결정 요인 8
• 제2절 계량분석 10
• 1. 패널데이터의 특성 10
• 2. 주택시장 계량분석방법 11
• 3. 로그함수 추정계수 해석 14
• 제3절 선행연구 검토 16
• 제3장 실증분석 19
• 제1절 자료구축 19
• 1. 자료 19
• 2. 단위근 및 공적분 검정 28
• 제2절 분석결과 31
• 1. 모형(1) 34
• 2. 모형(2) 34
• 3. 모형(3) 35
• 4. 종합적 검토 36
• 제4장 결론 38
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 38
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 39
• 참고문헌 40
• 부 록 42
• ABSTRACT 51