주택조합의 문제점 및 개선방안에 관한 연구 = A Study on the Problems and Improvement Measures of Housing Association System

국문 초록 (Abstract)

주택과 관련된 조합에는 주택법에 근거한 지역주택조합 및 직장주택조합 뿐만 아니라, 지역적 성격의 리모델링 주택조합도 있고, 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축조합과 도시재개발법에 의한 주택재개발조합도 있으나, 본 연구는 주택의 신규공급과 관련된 조합인 주택법상의 지역주택조합과 직장주택조합을 중심으로 살펴보았다.
주택조합은 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합을 말하며, 주택조합이 건설하는 주택을 “조합주택”이라고 한다.
주택조합은 조합원 모집을 단순히 조합아파트를 사는 것으로 인식할 뿐 조합원이 된다는 것이 조합주택건설 사업을 공동으로 경영한다는 사실을 깨닫지 못하고 무주택 서민 스스로가 주택조합을 자발적으로 구성·운영한 경우는 거의 없는 것 같다.
무주택 서민들의 주택마련을 용이하게 할 수 있도록 지원해 주는 순수한 제도적 취지와는 달리, 지금까지 만들어 지고 있는 수 많은 주택조합사업은 조합장과 조합간부의 횡령, 주택조합과 시공사의 담합, 관할 관청의 무관심으로 인하여 사업기간이 장기화 되고, 사업자금의 부당한 대출 등으로 인하여 사업비용이 증가하게 되어 조합원에게 막대한 추가 부담을 발생시키는 등 여러 가지 부작용이 초래되고 있다. 이러한 부작용에도 불구하고 주택조합이 제시하는 조합원 분담금이 일반 분양가에 비해 저렴하고, 비교적 쉽게 주택을 공급받을 수 있다는 점에서 주택조합사업이 활발하게 진행되고 있다. 또한 구체적인 현실로서 주택조합제도는 청약통장 없이도 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공하고, 사업자와 인접한 시·군 거주자에게도 우선청약권을 주어 일반 아파트보다 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공할 수 있다는 장점 때문에 활성화 되었다. 그러나 한때 주택조합은 무주택자들에게 내 집 마련에 기여를 해 왔음에도 불구하고, 주택조합 운영과정에서 사회적 문제점들을 양산해 내기도 하였다. 특히 조합원을 모집하는 과정에서부터 운영에 이르기까지 조합 집행부와 업무대행사의 담합행위로 인하여 기존의 조합원들에게 금전적인 손해를 입히고 편법분양 및 사기분양 문제 등 여러 부작용을 초래하였다.
1977년 주택건설촉진법에 직장주택조합을 주택건설의 사업주체로 인정한 이래로, 2003년 주택법으로 법제명 변경 및 전면개정이 있었으나, 주택조합제도가 2016년까지 약 39년이란 세월이 지났는데도 주택조합의 조합원의 자격요건을 일부 변경한 것 이외에는 근본적인 변화는 없었다.
최근의 주택시장은 지방을 중심으로 진행되고 있는 지역·직장주택조합사업의 추진과정에서 조합이 설립되기 이전, 토지를 확보하는 과정, 조합원을 모집하는 과정에서 발생하는 금전적 사고로 인해 무주택 서민들의 피해가 급증하고 있다.
이에 본 연구는 기존의 주택사업제도의 문제점과 제도적 과정에서 발생된 문제점 등을 살펴본 후, 주택조합설립추진위원회의 조직 인정, 사업계획승인요건 완화, 신탁업자의 사업참여 의무화, 조합원의 자격요건 완화 등의 주택조합사업제도 개선방안을 제시하였다.
다행히 주택조합사업 시공보증서를 의무적으로 발급 받도록 하고(주택법 제14조의2, 조문신설), 주택조합 설립 인가를 받기 전에 조합원 모집을 공개적인 방식으로 하도록 하는(주택법 제11조의3, 조문신설) 등의 내용을 담은 개정 주택법이 최근 2016년 11월 17일에 국회를 통과하여, 2016년 12월 2일 공포되고, 공포후 6개월 후인 2017년 6월 3일부터 시행되게 됨으로써 이 문제점의 일부가 보완되었다고 보겠다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 2
• 3. 연구의 내용 3
• 제2장 주택조합의 이론적 고찰 4
• 제1절 주택조합의 개념 4
• 1. 주택조합의 정의 4
• 2. 주택조합에 관한 이해 4
• 3. 주택조합의 유형 7
• 제2절 주택조합의 도입배경과 발전과정 8
• 1. 주택조합의 도입배경 8
• 2. 주택조합의 발전과정 9
• 3. 최근의 주택법 개정 11
• 제3절 주택조합제도의 비교 12
• 1. 우리나라의 주택조합제도 12
• 2. 외국의 주택조합제도 16
• 제3장 주택조합의 현황과 문제점 23
• 제1절 주택조합의 설립인가 현황 23
• 1. 지역·직장주택조합의 설립인가 현황 23
• 2. 주택재건축·주택재개발조합의 설립인가 현황 24
• 제2절 주택조합에 의한 주택공급 25
• 1. 주택조합 방식에 의한 주택공급체계 25
• 2. 주택조합방식의 주택공급 실적 26
• 제3절 주택조합제도의 문제점 27
• 1. 주택시장 구조상 문제점 28
• 2. 주택조합의 제도상 문제점 28
• 3. 주택조합의 운영상 문제점 29
• 4. 주택청약종합저축의 문제점 31
• 제4장 주택조합제도의 개선방안 32
• 제1절 주택조합의 진행절차 32
• 1. 사업주체 구성단계 32
• 2. 주택건설 대지 확보단계 32
• 3. 인·허가 단계 33
• 4. 분양 및 시공단계 34
• 5. 준공 및 청산단계 35
• 제2절 주택조합제도의 개선 기본방향 35
• 1. 조합원 모집 신고제 및 공개모집 의무화 36
• 2. 업무대행제도의 정비 37
• 3. 관할 행정청의 관리 감독 강화 38
• 제3절 주택조합제도의 개선방안 38
• 1. 조합설립추진위원회 제도의 도입 38
• 2. 매도청구권제도 개선 40
• 3. 사업계획승인요건 완화 41
• 4. 전문관리업자를 통한 업무대행 42
• 5. 신탁업자의 사업 참여 의무화 43
• 6. 조합원 자격요건 완화 43
• 제5장 결 론 45
• 참고문헌 47
• ABSTRACT 49