토지신탁의 토지비 관련 규제 개선에 관한 연구 = A Study on Improvement of Land Price Related Regulations of Real Estate Trust

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 현행 토지신탁의 토지비 관련 규제의 문제점을 분석하고, 신탁의 본질을 토대로 새로운 토지신탁 구조와 함께 신탁회사의 재무건전성규제 개선 방안에 대하여 모색하였다.
토지신탁은 약 25년 전 부동산신탁회사가 설립되었을 당시의 상품 구조에서 크게 변하지 않고 현재까지 이어져오고 있는데, 특히 종래 토지신탁의 토지비 관련 규제 내지 인식체계가 최근 부동산 개발시장의 변화로 증가하고 있는 도심재생사업, 부실 PF 정상화 사업, 임대형 개발사업 등 새로운 유형의 사업과 소극재산신탁, 소유권이전등기청구권신탁 등 새로운 유형의 신탁제도를 포섭하는 데 한계가 있다는 것을 논증하면서 토지신탁의 신탁원본 및 신탁수익, 사업비에 대한 개념을 재정립할 것을 제안하였다.
또한, 현재 토지신탁의 토지비 관련 규제의 근간이 되고 있는 자본시장법상 ‘불건전 영업행위의 금지’, ‘손실보전 등의 금지’ 및 ‘토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준’과 관련하여 법률 체계적인 관점에서 문제점을 제기하고 이를 극복하기 위한 방안으로 새로운 행위규제와 함께 총량적 영업용순자본비율(NCR)의 활용을 통해 신탁회사의 재무건전성을 확보하는 방안을 제시하였다.
본 연구의 방법은 현행 토지신탁제도에 대한 고찰을 위하여 금융감독원의 검사자료 및 한국금융투자협회와 각 회원사가 제공하는 데이터를 분석하였다. 또한 신탁의 구조 및 새로운 유형의 신탁상품의 활용 가능성에 대한 분석을 위하여 법무부에서 발간한 신탁법 개정안 해설집 및 2012. 8. 6. 정부가 국회에 제출한 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 일부개정법률안(1901057)을 중심으로 연구하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes problems of current land price related regulations in the existing land trusts. Based on the nature of the trust, this study explores for new real estate trust structure and improvement of financial solidity regulations of the trust company.
The real estate trust has not changed much in terms of the product structure since the real estate trust company was established about 25 years ago. Especially, this paper demonstrates a limitation of current land price related regulations to incorporate new real estate trust structures such as urban renewal project, rental house development project, restructure of distressed project finance, the passive property trust, and ownership transfer trust. To address this issue, this paper redefines the concept of trust principle, trust profit and project expense.

Furthermore, the Financial Investment Services and Capital Markets Act is the foundation of the land price related regulations of the real estate trust. Land price related regulations include the “prohibition of unlawful business activities,” “prohibition of the loss preservation,” and “Payment standard of real estate trust profit before the trust termination.” And this paper raises an issue of land price related regulations with a perspective of the legal system. To address this issue, this paper suggests the new method securing financial solidity of trust company through the application of net capital ratio(NCR).
This study’s method is based on analysis of data provided by the Financial Supervisory Service (FSS), the Korea Financial Investment Association and its member companies. Also, in order to analyze the trust structure and to assess the possibility of applying new trust product, this study focused on the exposition of Amendment of the Trust Act published by the Ministry of Justice, and the Amendment of the Financial Investment Services and Capital Markets Act (2012.8.6.).

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제3절 선행연구 검토 4
• 제2장 부동산 개발금융 및 도관체 6
• 제1절 부동산 개발금융 및 도관체의 활용 6
• 1. 부동산 개발사업의 구조 및 특징 6
• 2. 부동산 개발금융 및 프로젝트파이낸싱 8
• 3. 부동산 개발금융의 도관체 12
• 4. 토지신탁의 활용 현황 16
• 제2절 토지신탁의 이론적 고찰 18
• 1. 부동산신탁제도의 도입 및 개념 18
• 2. 부동산신탁의 종류 20
• 3. 토지신탁의 개념 및 구조 22
• 4. 토지신탁의 유형 23
• 5. 부동산신탁에서 토지신탁이 차지하는 비중 25
• 제3절 토지신탁을 활용한 부동산 개발금융 26
• 1. 토지신탁사업의 업무 프로세스 26
• 2. 토지신탁사업의 자금조달 방식 28
• 제3장 토지신탁의 토지비 관련 규제 30
• 제1절 토지비 관련 규제의 배경 및 연혁 30
• 1. 토지비 관련 규제의 배경 30
• 2. 토지비 관련 규제 등의 연혁 31
• 제2절 토지비 관련 규제의 법적 근거 32
• 1. 자본시장법 제108조 불건전 영업행위의 금지 32
• 2. 자본시장법 제55조 손실보전 등의 금지행위 33
• 3. 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 제한 34
• 제3절 토지비 관련 규제의 이론적 체계 37
• 1. 개괄 37
• 2. 신탁원본 및 사업비의 의의 37
• 제4장 토지비 관련 규제 체계의 개선 필요성 40
• 제1절 부동산시장의 변화와 새로운 사업 유형의 등장 40
• 1. 개괄 40
• 2. 도시정비사업 40
• 3. 부실 PF 정상화 사업 43
• 4. 장기 임대형 개발사업 46
• 제2절 신탁제도의 변화와 새로운 유형의 신탁상품 등장 51
• 1. 소극재산신탁 51
• 2. 소유권이전등기청구권 신탁 56
• 제5장 토지비 관련 규제의 개선 방안 59
• 제1절 토지비 관련 규제의 타당성 검토 59
• 1. 개괄 59
• 2. 자본시장법 제108조 불건전 영업행위의 금지 59
• 3. 자본시장법 제55조 손실보전 등의 금지행위 60
• 4. 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 제한 규정 61
• 5. 소결 63
• 제2절 신탁원본 및 사업비에 대한 개념 재정립 63
• 1. 신탁원본에 대한 개념 재정립 63
• 2. 사업비에 대한 개념 재정립 65
• 제3절 토지신탁의 재무건전성 규제 개선 방안 67
• 1. 개괄 67
• 2. 토지비 관련 행위 규제를 통한 재무건전성 확보 67
• 3. 영업용순자본비율 규제를 통한 재무건전성 확보 70
• 제6장 결론 73