공동주택의 하자판단과 기준도면에 관한 연구 = A study on determination of defects of apartment buildings and standard drawing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A "defect" of an apartment building refers to a case where “an apartment house fails in terms of quality or property normally expected for such a house based on the specific purchase agreement or house construction standards under the Housing Act". The Supreme Court of Korea ruled that presence of a "defect" shall be decided based on “the contract between the parties, compliance with design and construction requirement and suitability in terms of standards provided in housing-related acts”. However, despite such standards for decision making, in reality, there have been severe conflicts among the parties and the courts.

The conflict arise as there is no statement on design drawings as the basis to decide presence of a defect in most of the apartment house transaction contracts, there is no separate agreement, and there is absence of prescription pertaining to such design drawings in the related laws such as the Civil Law, the Aggregate House Act and the Housing Act.

The ruling of the Supreme Court of Korea pertaining to “Ansan Gojan Green Ville” says: ① the contract between the seller and the buyer does not provide “any prescription or explanation that the construction and its methods in the business plan or construction plan shall be abided by", ② there is no description in the guideline provided by the seller to the buyer that there will be inclusion in the transaction contract. Based on these reasons, the Supreme Court of Korea ruled that “completion drawing” should be the standard drawing for determination of defects. This means that even if an aggregate house including an apartment house has been constructed differently from the approved business plan or the construction drawing while the construction has taken place based on the completion drawing, it shall be considered that there is no defect.

The Supreme Court of Korea applied the contract theory of the Civil Law to make a point that the standard drawing to determine a defect should be the “completion drawing”. The author of this paper agrees to the court conclusions made under the conditions that it shall be checked whether there has been an agreement or any special matter on the standards to determine a defect between the developer as the party to the contract ("developer" shall cover the "businesses", "contractors" and "sellers".) and the person buying an apartment house shall be checked and existing customs of constructors and circumstances at the point of the contract entered by the buyer shall be considered comprehensively. This is also based on the perspective relying upon the Supreme Court of Korea rulings that all matters presented in the advertisements that are considered only to be 'the matters inducing subscription' are not considered to be the transaction contract content but the content is implicitly included under certain conditions while recognizing the needs to protect the rights of the buyer.

If applying the Supreme Court of Korea Ruling prior to shifting to the conditions to implicitly include the matters provided in the transaction advertisement in the transaction contract, despite the contract law theory, it shall be regarded that inclusion has taken place when there is no special matter to be considered in the advertisement, approved business plan or construction plan. The ruling pertaining to “Ansan Gojan Green Ville” takes the stand that the completion drawing shall be the standard drawing to determine presence of a defect based on the reason that the construction drawing does not belong to the transaction contract. This can be understood that the conclusion conforms to the contract law theory of the Civil Law while not completely ruling out the possibility that the construction drawing can be implicitly included in the transaction contract.

In order to solve the problem that there is no written prescription on the standards to determine a defect in the contract entered by the developer and the buyer, the author recommends that it shall be clearly stated in the transaction contract or advertisement that the standard drawing shall be the "completion drawing". Otherwise, a written arrangement titled "Matters of Confirmation for Contract" stating upon entering the contract that “the contract is entered based on the following statement that any special arrangement made orally or in writing with the consultant during counseling shall not be effective regardless of the content”. Such a written statement shall be collected from the buyers so that relevant conflicts can be prevented.

국문 초록 (Abstract)

공동주택에서 “하자”란 “분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하거나 주택법상의 주택건설기준 등 그 주택이 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우를 말하며, “당사자 사이의 계약내용, 해당아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부”등 여러가지 사정을 종합적으로 고려하여 “하자” 여부를 판단한다는 것이 대법원의 입장이다. 그러나 이러한 일응의 판단기준에도 불구하고 실무상으로는 하자판단의 기준도면과 관련하여 소송 당사자간, 하급심 재판례 간 대립이 심하였다.

이러한 대립의 기저에는 하자판단 기준도면에 관하여 대부분의 아파트 분양계약서에 하자판단의 기준이 되는 설계도면에 관한 아무런 기재가 없고, 별도로 합의된 경우도 없으며, 하자 관련 법령인 민법, 집합건물법, 주택법 등 어디에도 하자판단의 기준이 되는 설계도면에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 않다는 사정이 존재하였다.

이에 대법원은 이른바 “안산고잔 그린빌” 사건 판결에서 ① 분양자와 수분양자 사이에 체결된 분양계약 내용에 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 시공내역과 그 시공방법대로 시공할 것을 제시하거나 설명한 사실이 없다는 점, ② 분양자가 수분양자에 대한 분양안내서에 별도로 표시하여 분양계약에 편입하겠다는 사실이 없는 등 특별한 사정이 없는 점을 사유로 하자판단 기준도면은 “준공도면”이라고 판단하였다. 즉 아파트 등 공동주택이 사업승인도면이나 착공도면과 다르게 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다는 것이다.

대법원은 하자판단의 기준도면이 “준공도면”이라는 것을 이끌어 내기 위하여 민법의 계약법 이론을 적용하였으며, 분양계약의 당사자인 시행사(이하 일괄하여 “사업주체”, “도급인”, “분양자” 등을 모두 총칭하는 의미로 사용한다)와 수분양자 사이에 하자판단의 기준에 관한 합의 또는 특수한 사항이 있었는지 여부를 확인하고, 건설회사의 기존 관행, 수분양자의 분양계약 당시의 사정 등을 종합적으로 고려하여 위와 같은 결론에 이른 것에 대하여 본 연구자도 이에 찬동한다. 이는 수분양자의 권리를 보호할 필요성을 인정하면서도, 일반적으로 “청약의 유인”에 불과하다고 이해되는 분양광고에 나타나는 모든 사항을 분양계약의 내용으로 보지 않고 일정한 요건 하에 분양계약의 내용이 묵시적으로 편입된다고 보는 종래의 대법원 판례와의 균형의 관점에서도 그러하다.

분양광고 등에 기재된 일정한 사항을 묵시적으로 분양계약에 편입하기 위한 요건으로 변경 전 대법원 판례를 따를 경우에는 계약법 이론에도 불구하고, 분양광고나 사업승인도면 및 착공도면의 내용에 특별한 사정이 없음에도 분양계약에 편입한 것으로 볼 수도 있으나, “안산고잔 그린빌” 사건 판결은 착공도면이 분양계약에 편입되지 못함을 이유로 하여 하자판단의 기준도면은 준공도면이 되어야 한다는 입장이므로, 이는 묵시적으로 착공도면이 분양계약에 편입될 가능성을 전적으로 배제하지 않으면서도 민법상 계약법 이론에 부합하는 결론이 되었다고 평가 할 수 있다.

하자판단의 기준도면에 관하여 시행사와 수분양자 간의 계약내용에 하자판단 기준에 관한 명문 규정이 존재하지 않는 문제점을 해결하기 위하여, 분양계약서나 분양광고에 하자판단의 기준도면은 “준공도면”이라는 점을 명시적으로 표시하거나, 분양계약을 체결하면서 “본 계약서의 내용 외 분양상담시 분양요원과 구두 또는 서면으로 이루어진 특약은 어떠한 내용이라도 효력을 주장할 수 없음을 인정하고 이 계약을 체결한다”는 내용으로 “계약체결시 확인사항”이라는 제목의 서면을 작성하여 수분양자들로부터 이를 교부받아 이와 관련한 분쟁을 사전에 예방하는 방안을 제안한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서론 1
• 제 1절 문제제기 및 연구목적 1
• 제 2절 연구방법과 범위 4
• 제 3절 논문의 구성 5
• 제 2장 하자와 하자담보 책임의 개념 7
• 제 1절 하자의 의의 및 유형 7
• Ⅰ. 하자의 의의 7
• Ⅱ. 하자의 유형 11
• 제 2절 하자담보책임의 내용 16
• Ⅰ. 민법 제667조 내지 제672조의 하자담보책임 16
• Ⅱ. 하자담보책임의 법적 성격 19
• Ⅲ. 하자보수청구권의 내용 30
• Ⅳ. 손해배상청구권의 내용 및 각 유형별 손해의 범위 35
• Ⅴ. 계약의 해제권 및 감액청구권의 인정 여부 42
• 제 3장 법령 변천에 따른 하자담보책임의 쟁점분석 47
• 제 1절 관련 법령의 개요 47
• Ⅰ. 민법 48
• Ⅱ. 주택법 48
• Ⅲ. 집합건물법 49
• Ⅳ. 건설산업기본법 51
• 제 2절 주택법·집합건물법의 변천 및 주요 내용. 51
• Ⅰ. 2005,5,25. 이전 사용검사 51
• Ⅱ. 2005.5.26. 이후 사용검사∼2013.6.18. 이전 분양 54
• Ⅲ. 2013.6.19. 이후 분양 54
• 제 3절 관계 법령에 따른 하자담보책임의 법률관계의 구조 55
• Ⅰ. 하자담보책임 55
• Ⅱ. 수분양자에 대한 하자담보책임 당사자 56
• Ⅲ. 구분소유자에 대한 하자담보책임 당사자 57
• Ⅳ. 입주자대표회의에 대한 하자담보책임 당사자 60
• Ⅴ. 신탁회사가 분양자 또는 사업주체인 경우 법률관계 64
• Ⅵ. 집합건물법과 주택법의 청구권 관계 65
• Ⅶ. 입주자대표회의의 구분소유자로부터 채권양수 68
• 제 4장 하자판단기준과 기준도면 72
• 제 1절 하자 개념의 재정립 필요성 72
• 제 2절 하자판단의 기준도면 73
• Ⅰ. 객관적·주관적·절대적 하자 73
• Ⅱ. 설계도면과 상이한 시공의 하자판단 여부 76
• Ⅲ. 주관적 하자와 하자판단 기준도면의 관련성 77
• Ⅳ. 분양계약내용과 견본주택의 하자판단 78
• 제 3절 하자판단의 기준이 되는 설계도면에 관한 견해검토 80
• Ⅰ. 착공도면이 하자판단의 기준이 된다는 견해 검토 80
• Ⅱ. 준공도면이 하자판단의 기준이 된다는 견해 검토 82
• 제 4절 하자판단의 기준이 되는 설계도면에 관한 판례 검토 84
• Ⅰ. 대법원 판례의 요지 84
• Ⅱ. 하자판단의 기준도면에 관한 판례의 쟁점사항 87
• Ⅲ. 선분양·후시공방식의 아파트분양과 하자 89
• Ⅳ. 선분양·후시공에서 준공후 분양방식 변경과 하자 90
• 제 5절 기준도면에 대한 소결 91
• 제 5장 결론 95
• 참고문헌 101