대도시와 중소도시의 토지가격결정요인에 관한 비교연구 : 물리적 특성을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

토지의 가격은 토지가 지니는 개별적 특성뿐만 아니라 지역적 특성과 같은 여러 가지 요인에 의해서 영향을 받게 된다. 따라서 대도시에서의 토지가격 결정요인과 중소도시에서의 토지가격 결정요인에 차이가 있으리라고 추정하는 것은 자연스러운 논리적 귀결이다. 그럼에도 불구하고 아직 대도시와 중소도시의 토지가격 결정요인에 어떠한 차이가 존재하는지, 왜 그러한 차이가 존재하는지에 대한 학술적 접근은 매우 미약하다. 본 연구는 이러한 연구공백을 조금이라도 메우기 위해 시도되었다. 즉 본 연구의 핵심목적은 대도시와 중소도시의 토지가격 결정요인을 각각 분석하고 어떠한 차이점이 존재하는지를 실증적으로 파악하는 것이다. 이를 위해 본 연구에서는 인구 50만이상의 대도시와 50만 이하의 중소도시로 도시 유형을 구분하였다.
헤도닉모형(Hedonic Price Model)에 입각하여 실증분석을 시도하였다. 종속변수로 표준지공시지가 가격으로 설정하였으며, 독립변수로는 토지의 개별적 속성 변수인 지목, 도로접면, 지세, 면적, 토지이용 상황을 선정하였고, 지역적 변수로는 용도지역과 관련된 변수를 선정하였다.
실증분석 결과 지목은 대도시의 경우 ‘대(垈)’가 토지 가격에 가장 높은 영향을 주는 반면 중소도시의 경우 ‘기타 지목(공장용지, 잡종지 등)’이 가격 형성에 높은 영향을 준 것으로 나타난다. 반면, 용도지역의 경우 대도시와 중소도시 모두 상업지역, 주거지역 순으로 토지가격 형성에 영향을 주는 것으로 나타나지만 그 다음 항목으로 대도시의 경우 공업지역, 중소도시의 경우 녹지지역이 나타나는 차이를 보이고 있다. 토지의 형상의 경우 대도시의 경우 ‘가장형’ 토지가 가장 높은 영향력을 보인 반면에 중소도시의 경우 ‘정방형’ 토지가 가격에 더 높은 영향력이 있음을 알 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Land Price is influence not only individual nature characteristic of land but also regional characteristic. so it is an unconditioned logical conclusion that Metropolitan cities and Middle-Small Cities have differences of Land price factor. In spite of difference between Metropolitan cities and Middle&Small level of cities, Study on Land Price Factor which focus on determine differences between both Cities are weak and also why the differences occur. So in this research try to fill out the blank of research about “Different of Land Price Factors”. In other word the main Key purpose of this research is draw a conclusion by empirical study on the factor of Land Price of Metropolitan cities and Middle&Small level of cities
This study determine the Cities type as Population. If population of cities are over five hundred thousand than it will determine as Metropolitan City. But if it is under five hunderd thousand than it will determine as Middle&Small level of city. In this research try empirical study based on Hedonic Price Model. Dependent variable is set as Officially assessed reference land price, and Independent variables are set as Land specific factors such as “Land Category”. “Road Faying surface”, “Land geographical features”, “Land Use”. “Zoning”. Data set that used in empirical study are Korea’s fifty thousand “Standard Land”. As a result of Empirical study of Differenced between Metropolitan cities and Middle&Small level of cities the most influenced factor in Metropolitan cities are “Land Category” but in Middle&Small level of cities, “Zoning” was the mos influenced factor.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 이론적 검토 및 선행연구 검토 7
• 제1절 도시규모에 대한 이론적 고찰 7
• 제2절 토지가격 형성에 대한 이론적 고찰 9
• 1. 지대이론 9
• 2. 토지가격형성요인 12
• 제3절 선행연구 16
• 1. 토지가격결정요인에 관한 선행연구 16
• 2. 선행연구 종합 20
• 3. 선행연구와 차별성 20
• 제3장 연구모형 및 변수 정의 23
• 제1절 분석 방법 및 모형 23
• 1. 특성가격모형(Hedonic Price Model) 23
• 2. 연구모형 25
• 제2절 변수의 구성 26
• 1. 종속변수 26
• 2. 독립변수 26
• 제4장 실증분석 34
• 제1절 기초 통계 분석 34
• 1. 대도시 35
• 2. 중소도시 39
• 제2절 상관관계 분석 45
• 제3절 특성가격모형(Hedonic Price Model) 48
• 제5장 결론 53
• 제1절 요약 및 정책적 함의 53
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구방향 55
• 참고문헌 57
• 국문초록 60
• Abstract 61