정비구역 지정 및 해제가 당해지역 및 주변지역 지가에 미치는 영향에 관한 연구 : 성남시 수정구 수진구역을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

정부는 1970년대 산업화·도시화 과정에서 대량 공급된 주택 노후화 등의 문제를 체계적이고 효율적으로 개선할 목적으로 『도시 및 주거환경 정비법』을 제정하여 본격적으로 정비사업을 추진하고자 하였으나, 사업진행상의 문제점과 함께 2008년 하반기 미국 리먼브러더스 사태로 촉발된 국내 부동산 경기 침체로 인해 정비사업 추진이 지연되거나 중단되는 사례가 다수 발생하게 되었다. 2012년 정비구역 해제 관련 규정이 『도시 및 주거환경 정비법』상에 신설되면서부터 전국적으로 약 260개 구역에서 정비(예정)구역의 해제가 발생하였는바, 본 연구에서는 정비구역의 해제가 당해지역 및 주변지역에 어떠한 영향을 미치고, 각각의 구역에서 어떤 요소가 지가형성요인으로 작용하는지 등을 분석하고자 하였다.
연구대상지역은 성남시 수정구 수진동 소재 수진2구역과 수진1구역으로서, 수진2구역은 2008년 11월 26일 정비구역으로 지정된 이후 2013년 7월 22일 정비구역이 해제된 당해지역에 해당되며, 수진1구역은 2012년 6월 29일 정비예정구역으로 지정되었으나, 이후 사업의 진척이 없는 정비구역 미지정 상태의 주변지역에 해당된다.
본 연구에서는 2009년 1월부터 2015년 11월까지 부동산 거래자료를 활용하여 토지면적당 부동산 거래가격을 종속변수로 하고, 정비구역 해제 여부, 구역, 경과월수(시간의 흐름), 토지면적, 건물면적, 이용상황, 접면도로, 고저, 형상, 방위, 역과의 거리, 주도로와의 거리, 학교와의 거리 등 18개 요소를 독립변수로 하는 다중회귀분석으로 정비구역 해제가 지가에 미치는 영향을 분석하였다.
분석 결과 수진2구역의 정비구역 해제는 당해지역과 주변지역의 지가에 양(+)의 효과를 주는 것으로 분석되었으나, 유의확률은 주변지역보다 당해지역에서 높게 나타났다. 당해지역과 주변지역에서 경과월수, 토지면적, 건물면적, 시장과의 거리(일부)가 공통적으로 부동산 거래가격에 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 접면도로(일부), 건물경과연수, 방위는 당해지역에서만 영향을 미치는 것으로 나타났고, 접면도로(일부), 시장과의 거리(일부), 학교와의 거리, 이용상황(일부)은 주변지역에서만 영향을 미치는 것으로 나타났다.
당해지역과 주변지역을 각각 분석한 결과 경과월수 변수의 비표준화 계수는 음(-)의 숫자로 나타났고, 정비구역 해제 여부 변수의 비교표준화 계수는 양(+)의 숫자로 나타나 정비구역 해제 효과의 구체적 분석을 위해 분석자료를 정비구역 해제일 전후로 나누어 각각 분석하였다.
정비구역 해제일 기준, 구역별 전후 자료를 각각 분석해 본 결과, 당해지역인 수진2구역의 정비구역 해제 전 경과월수 변수의 경우 유의확률 0.000, 비표준화 계수 약 -28,210으로 나타났고, 해제 후에는 유의확률 0.699, 비표준화 계수 약 3,368로 나타났다. 정비구역 해제 전 경과월수에 따른 토지 단가가 음(-)의 방향을 나타냈으나, 해제 후에는 양(+)의 방향으로 전환된 것으로 나타나고는 있지만, 유의확률이 해제 후에는 0.699로 높게 나타나 토지 단가가 양(+)의 방향으로 전환되었다고 단정할 수는 없다. 하지만, 정비구역 해제가 당해지역 및 주변지역에서 토지 단가에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타난 결과로 유추해 볼 때, 정비구역 해제 전에는 경과월수에 따라 토지 단가가 음(-)의 방향을 나타냈지만 정비구역 해제 이후 토지 단가의 하락 추세가 둔화되었거나, 전환된 것으로 추정할 수 있다.
수진2구역의 2009년 1월부터 2015년 11월까지 모든 기간 자료를 분석한 결과, 경과월수에 따른 비표준화 계수는 약 -25,157이나, 해제 전 자료만을 기준할 경우 비표준화 계수가 약 -28,210으로 나타난 점도 이를 뒷받침하고 있다. 즉 정비구역 해제일 전 토지 단가는 경과월수에 따라 하락하는 추세를 나타내고 있었으나, 정비구역이 해제로 인한 양(+)의 효과로 인해 정비구역 해제 전 하락 추세가 정비구역 해제 후 완화되었거나, 전환된 것으로 추정할 수 있다. 이러한 추세는 주변지역인 수진1구역에서도 유사하게 나타나고 있다.
본 연구에서는 외부적 요인을 명시적으로 고려치 않았으나, 당해지역과 주변지역에서의 지가 하락 추세는 2008년 하반기 리먼브러더스 사태로 촉발된 국내 부동산 경기 침체와 함께 시작되었으며, 이러한 하락 추세는 2010년 7월 LH공사의 성남 구도심 재개발사업 전면 중단 선언과 맞물려 정비구역 해제시까지 이어진 것으로 추정되며, 이러한 지가 하락 현상은 개발 기대감은 상실되었으나, 정비구역 해제가 즉각적으로 이루어지지 않아 정비구역 지정으로 인한 행위제한이 지속되었기 때문으로 추정된다.
따라서, 사실상 정비사업의 진행 가능성이 낮음에도 불구하고 정비구역 지정 상태를 유지시키는 것은 토지의 개별적 이용에 제약을 가져와 지가 하락을 유발시킬 수 있으므로, 정비사업이 지연되거나, 사실상 중단된 지역에 대해서는 신속한 정비구역 해제를 통해 행위제한을 완화시켜 자율적 개발이 이루어지도록 하거나, 기존 전면철거 방식의 정비사업 문제점으로 새롭게 주목받고 있는 도시재생사업으로의 전환이 이루어질 수 있도록 제도적 기반을 마련하고 유도해야 할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The government was to propel maintenance businesses in earnest, by enacting the act on the maintenance and improvement of urban areas in order to improve systematically and efficiently problems of aged housing as supplied in processes of industrialization and urbanization in 1970s, but because domestic real estate markets faced recession, including problems of the business procedure, caused by U.S. Lehman Brothers crisis in the second half of 2008, a lot of maintenance businesses were delayed or stopped. Since, revocation regulations related to the maintenance area were newly enacted on the act on the maintenance and improvement of urban areas in 2012, about 260 areas of this nation have been removed from the maintenance (scheduled) areas, so that this study analyzed how the revocation of maintenance areas could influence the areas and surrounding areas and what elements of each area could affect the land price determinants.
This study selected research subjects as Sujin second area and Sujin first area in Sujin-dong, Sujeong-gu, in Seongnam city. The Sujin second area was set as a maintenance area on November 26th in 2008 and canceled on July 22nd in 2013 so it is a relevant area, and the Sujin first area was set as a maintenance area on June 29th in 2012 but the project has not proceeded anymore so it is a surrounding area that is an undesignated area.
Utilizing real estate trading records from January in 2009 to November in 2015, this study conducted multiple regression analysis by making a real estate’s transaction price per unit of land size as a dependent variable and setting independent variables from 18 factors such as whether the area is maintenance area or not, area, the number of passed months (time flow), land size, usage condition, adjacent roads, height, form, a direction of a compass, a distance with a station, a distance with a adjacent road, and a distance with a school, so that this study analyzed effects of the revocation of maintenance area to the lend price.
As the results of analysis, the revocation of maintenance area in Sujin second area could influence positive significance to the area and surrounding areas, but the area had more rates of significance than the surrounding areas. This study found that factors of the number of passed months (time flow), land size, building size, and a distance with a market (portion) commonly influenced the real estate trading price in both of the area and surrounding areas, factors of adjacent roads (portion), the number of passed years of buildings, and a direction of a compass only influenced the area, and factors of adjacent roads (portion), a distance with a market (portion), a distance with a school, and usage condition (portion) only influenced the surrounding areas.
As the results of analyzing each of the area and surrounding areas, non-standardized coefficients of the number of passed months was a negative number, and non standardized coefficients of whether the area is maintenance area or not was a positive number, so that this study analyzed each data by dividing the data into before and after the day of the revocation of maintenance area for specific analysis.
As the results of analyzing before data and after of each area depending on the day of the revocation of maintenance area, in a case of the factor of passed month in the area that is Sujin second area before the revocation, rates of significance are 0.000 and non-standardized coefficients are about -28,210, and after the revocation rates of significance are 0.699 and non-standardized coefficients are about 3,368. Before the revocation of maintenance area, land price as following the number of passed months showed a negative direction, but after the revocation it changed the direction into a positive direction, but rates of significance was high as 0.669 after the revocation so that it cannot conclude that land price turned into a positive direction. However, as inferring a result that the revocation of maintenance area influenced the land price positive effects in the area and surrounding areas, this study could assume that the land price showed a negative direction as following the number of passed months before the revocation of maintenance area but after the revocation, declining trends of the land price was being slower or changed.
As the results of analyzing every data in Sujin second area from January 2009 to November 2015, non-standardized coefficients depending on the number of passed months are about -25,157 but, in case of making standards only from data before the revocation, non-standardized coefficients are about -28,210, so this results back the assumption. Indeed, before the revocation of maintenance area, the land price had declining trends but due to the positive effects from the revocation the declining trends would be slower or changed after the revocation of maintenance area. This trend happened similarly in Sujin first area.
Although this study could not consider external factors explicitly, the declining land price in the area and surrounding areas started with domestic real estate market recession caused by U.S. Lehman Brothers crisis in the second half of 2008, and this study assumed that the declining trend, as engaging a LH company’s total canceling declaration on a redevelopment project for old urban areas in Seongnam city in July 2010, had been continued until the revocation of maintenance areas, and this study assumed that continuous restriction on acts caused the declining trend of land price because the revocation of maintenance areas did not happen immediately even though expectations of developments had been lost.
Therefore, although there are actually little possible for the maintenance project to proceed, suspending the designated state of maintenance area could bring individual usage restrictions of lands to cause declining land prices, so that, when the maintenance business is delayed or stopped in fact, it should be needed to prepare and induce institutional foundations that autonomous developments are going to be conducted by easing restrictions on acts from a prompt revocation of maintenance areas or the cancelled project is going to be changed into a newly focused urban regeneration project due to problems of the maintenance project that has total demolition method.