계층분석기법(AHP)을 활용한 기업형임대주택(뉴스테이)의 주거환경 결정요인 연구 = A Study on Decision Factor of Residential Environments of NEW STAY Using the AHP

국문 초록 (Abstract)

우리나라 주택 점유의 유형은 자가의 점유율이 지속적으로 감소하고 있는 가운데 임대주택에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있다. 최근 주택시장내 임대 공급은 저금리와 낮은 집값 상승 기대감 등으로 인 해 전세에서 월세로 급격하게 전환하는 추세이다. 주택임차 거래량 중 월세 비중도 매년 꾸준히 늘어나고 있어, 향후 월세 거주 비중은 지속적으로 증가할 전망이다. 이러한 월세 거주 비중의 증가는 서민 및 중산층의 주거비 부담을 상대적으로 크게 증가시키는 것으로 이에 따른 주거불안도 점차 늘어나는 상황이다. 그에 반해 국내 임대주택 공급은 아직까지 사적 거래시장에 의존하고 있으며, 상대적으로 안정적 관리·운영이 가능한 등록(제도권) 임대주택 공급은 제한적이다. 국내 등록된 임대사업자의 규모는 매우 영세하여 다양화되고 있어 임대 주거서비스 욕구를 충족시키고 있지 못한 상황이다.
우리나라에서 지금까지 임대주택은 임대의무기간이 지나면 분양 전환하는 것이 대부분이었고, 품질 면에서도 부정적 평가를 받는 경우가 많았다. 이러한 문제점을 극복하기 위해 정부는 가구원이 3~4인의 중산층가구가 장기적으로 주거가 가능하고, 주거서비스 수준이 높은 민간임대주택을 대량으로 공급할 계획이다.
기업형임대주택(NEW STAY)는 정부가 중산층 주거 안정을 위해 추진 중인 민간기업형 임대주택이다. 세입자는 최장 8년까지 거주할 수 있다. 임대료수준 상승률은 연 5% 이하로 제한된다. 주택에 대한 인식이 ‘소유’보다는 ‘거주’로 흐름이 변함에 따라 편안하게 거주하는 것을 기본으로, 임대 거주시 단기 계약으로 생기는 불편을 최소화 할 수 있는 새로운 개념의 주거형태이다.
현재는 기업형임대주택의 공급 초기 단계로 최종 소비자인 임차인 보다는 공급자 위치에서 상품이 기획되고 있으므로 소비자들이 생각하는 다양한 주거결정요인들에 대한 선호도의 순서와 소비자 특성에 따른 선호도의 차이를 실제적으로 파악해 보려고 일반인을 대상으로 설문조사를 실시 한 후 AHP 분석을 시행하였다.
기업형임대주택 주거환경 결정요인의 평가지표는 전체적으로 ① 근린부문 ② 주택부문 ③ 경제부문 ④ 사회심리부문 순으로 분석 되었으며 성별, 연령별, 소득별, 주택 점유형태별, 지역별에서 전체적으로 근린부문이 1위로 NEW STAY의 결정요인의 4개 평가지표 중 가장 중요한 요인인 것으로 분석되었다. 기업형임대주택 주거환경 결정요인의 17개 세부항목의 가중치는 ① 주택부문의 주거환경 ② 사회심리부문의 안전 ③ 경제부문의 임대료수준 ④ 근린부문의 생활편의시설 ⑤ 근린부문의 자연환경 및 여가시설 순으로 분석 되었으며, 기업형임대주택 주거환경 결정요인의 17개 세부항목 중 가장 중요한 요소는 향, 조망, 통풍, 주거지의 쾌적성을 결정짓는 주거환경인 것으로 분석되었다.
기업형임대주택 소비자들은 임대를 결정함에 있어 주거환경과 안전 등 주택부문과 사회적심리요인을 중시하는 것으로 파악되었다. 반면에 안전을 제외한 사회심리적 요인에 대해서는 심각한 고려가 부재한 것으로 나타났다. 이러한 결과는 기업형임대의 선택에 있어서는 구체적이고 가시적인 측면을 중시하는 기업형임대주택 소비자들의 특성을 보여주는 것으로 이해할 수 있다. 기타 요인 중에는 임대료수준, 생활편의시설, 자연환경 및 여가시설, 이동의 편리성이 중요하게 고려되는 것으로 파악되었다.
본 연구는 두 지역 거주자를 대상으로 한 연구를 전체에 적용하여 일반화하기에는 한계가 있으므로, 향후에는 지역별로 기업형임대주택(NEW STAY) 거주자의 주거결정요인 우선순위를 구체적으로 세분화하여 결과를 도출한 후 지역별로 필요한 형태의 기업형임대주택을 공급할 수 있게 된다면, 거주자의 주거만족 뿐 아니라 기업형임대주택 거주자의 주거안정 및 질적 향상에 크게 기여할 것으로 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 2
• 1. 연구의 방법 2
• 2. 연구의 범위 2
• 제2장 임대주택시장의 이론적 고찰 4
• 제1절 임대주택의 현황 4
• 1. 임대주택의 필요성 4
• 2. 임대주택의 역할 5
• 3. 임대주택정책에 대한 비판적 논의 6
• 제2절 민간임대주택의 개요 8
• 제3절 민간주택임대사업 국내외 사례 11
• 1. 국내 민간 주택임대사업 동향 12
• 2. 일본의 기업형 민간 임대주택사업의 발전 경로 14
• 3. 미국의 민간임대주택 현황 16
• 4. 독일의 민간임대주택 현황 17
• 제3장 기업형임대주택(NEW STAY)의 현황 18
• 제1절 기업형임대주택(NEW STAY)의 개요 18
• 제2절 기업형임대주택(NEW STAY) 정책 분석 20
• 1. 규제 최소화 20
• 2. 중산층 주거혁신 21
• 3. 뉴스테이 활성화 방안 22
• 제3절 기업형임대주택(NEW STAY) 주요타겟 25
• 1. 중산층의 개념 25
• 2. 현재 중산층의 월 임대료수준 지불수준 26
• 3. 기업형 임대주택 임대료수준 예시 및 거주가능 분위 27
• 제4절 기업형임대주택(NEW STAY) 추진현황 28
• 1. 국내 1호 뉴스테이 ‘e편한세상 도화’ 28
• 2. 국내 2호 뉴스테이 ‘수원 권선 꿈에그린’ 29
• 3. LH공사 공모 1차 뉴스테이 개요 30
• 제5절 기업형임대주택(NEW STAY) 선호도 조사 31
• 1. 기업형 임대주택에 대한 인식수준 31
• 2. 뉴스테이의 잠재 수요 및 특성 32
• 3. 희망하는 주거서비스 32
• 제4장 기업형임대주택 주거환경 결정요인을 위한 AHP 분석 33
• 제1절 AHP(Analytical Hierarchy Process) 이론 33
• 1. AHP(Analytical Hierarchy Process) 개요 33
• 2. AHP(Analytical Hierarchy Process) 기법의 원리 33
• 3. AHP(Analytical Hierarchy Process) 절차 34
• 제2절 평가지표 설정 37
• 1. 기업형임대주택(NEW STAY) 결정요인 37
• 2. 선행연구의 검토 39
• 3. AHP분석 과정 및 방법 41
• 제3절 실증 분석 42
• 1. 표본조사 42
• 2. 기업형임대주택(NEW STAY) 주거환경 결정요인 분석 46
• 3. 기업형임대주택 주거환경 결정요인 분석의 결론 57
• 제5장 결 론 59
• 제1절 연구결과의 선행연구와의 비교 59
• 제2절 연구의 요약 및 시사점 60
• 제3절 연구의 한계 및 향후과제 61
• 참고문헌 62
• 부록 _ 기업형임대주택(뉴스테이) 연구를 위한 조사 설문지 65