아파트경매의 낙찰가율 결정요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

경매시장은 전통적인부동산매매시장의 대체시장으로서의 역할을 수행한다. 부동산의 매매는 상당부분 전통적인 매매시장(분양시장, 기존 재고시장)을 통해 이루어지고 있으나 경매부동산에 대한 위험요인들을 충분히 분석하면 상대적으로 높은 수익률을 얻을 수 있는 시장으로 인식되어 있다.
본 연구는 부동산경매에서 감정가대비 낙찰가의 비율을 나타내는 낙찰가율이 부동산가격에 영향을 많이 미치는 선행지표로 많이 쓰이고 있다. 하지만 지역적, 시간적 차이로 인한 괴리로 부동산실거래보다 높게 낙찰되는 오류를 범하게 된다. 낙찰가율의 결정요인에 거시경제 및 경제지표지수를 포함하여 경제지수가 낙찰가율에 미치는 영향을 실증분석을 통해 밝힘으로서 부동산 경매시장의 예측력을 높이는데 그 목적을 두었다.
부산지역의 아파트경매낙찰가율 결정요인에 Hedonic Price Model를 적용하여 일반 경제상황과 어떤 요소들이 낙찰가격에 영향을 미치는지 살펴보았다. 이에 2010년과 2014년의 일정시점을 지정하여 부산지역의 낙찰된 아파트를 5년간 100개씩 지정하여 총 500개를 대상으로 낙찰 가격에 영향을 미치는 요인들을 살펴보았다. 낙찰가율에양의 상관관계를 보여주는 지표가 입찰자수, 물가상승률이였으며 입찰자수 한 많아질수록 입찰경쟁이 심화되기 때문에 낙찰가를 높이는 요인으로 분석된다. 또한, 물가상승률은 통화량이 증가하면 부동산 가격상승과 인플레이션은 수반하게 된다. 인플레이션 발생시 화폐가치는 하락하며, 물가는 상승하게 됨으로써. 인플레이션 방어심리가 부동산 수요심리를 발생하게 한다.
그 결과 낙찰가율에 양(+)의 상관관계를 보여주는 지표가 입찰자수, 물가상승률, 기준금리, 경과연도 이였으며 입찰자수가 많아질수록 입찰경쟁이 심화되기 때문에 낙찰가를 높이는 요인으로 분석된다. 그리고 낙찰가격에 음(-)의 상관을 주는 경매특성변수로는 전용면적, 기준금리로 나타났다. 2010년도 이후 저금리요인으로 인한 전세가격 급등에 의한 실수요자 매수 전환으로 확인되고 있으며 저금리에 따른 레버리지(지렛대) 효과도 영향력을 십분 발휘한 것으로 분석된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 부동산 경매에 대한 이론적 고찰 4
• 제1절 부동산 경매의 의의와 종류 4
• 1. 부동산 경매의 정의 4
• 2. 부동산 경매의 종류 5
• 제2절 부동산 경매의 절차와 특징 7
• 1. 부동산 경매의 절차 7
• 2. 부동산 경매의 특징 14
• 제3절 선행연구의 검토 15
• 제3장 부동산 매매시장과 경매시장 현황 19
• 제1절 부동산 매매시장 19
• 1. 부동산 매매시장 현황 19
• 2. 주택 매매시장 현황 20
• 제2절 부동산 경매시장 22
• 1. 부동산 경매시장 현황 23
• 2. 아파트 경매시장 현황 26
• 제4장 낙찰가율 결정요인 분석 20
• 제1절 낙찰가율 결정모형 설계 29
• 1. 자료의 구성 29
• 2. 변수의 설정 29
• 3. 헤도닉가격모형 32
• 제2절 낙찰가율 결정요인에 대한 실증분석 34
• 1. 연도별 낙찰가율 결정요인 34
• 2. 전체연도 낙찰가율 결정요인 44
• 제3절 실증분석결과 요약 46
• 제5장 결론 49
• 참고문헌 52
• Abstrct 54