물류창고 가격 결정요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

최근 물류창고에 대한 투자가 관심을 모으고 있고 온라인 상거래가 늘어나면서 배달 수요가 증가하고 있으며 이러한 추세가 창고와 물류센터가 새 투자처로 인기를 얻기 시작한 배경으로 보인다. 또한 창고의 수익률이 오피스텔 수익률을 추월하면서 수익형부동산 시장의 블루오션으로 부상하고 있고 앞으로 창고에 간접투자하는 상품도 나올 것으로 예상되고 있다.
이러한 시대적 흐름 속에서 주거용, 상업용 부동산의 가격결정요인에 대한 연구는 다수 있지만 산업용 부동산 그중에 물류창고에 대한 연구는 부족한 상황이다. 또한 일반적인 물류창고는 가격결정요인에 대한 연구가 있기는 하나 공장지역인근의 생산에 필요한 물류창고에 대한 연구는 부족하여 이 둘 간의 차이점을 밝히는데 본 논문의 의의가 있다.
수도권의 물류창고는 소비를 위한 물류창고유형이며 울산, 양산의 공업단지인근 물류창고는 생산을 위한 물류창고의 유형이므로 가격결정요인의 차이가 있을 것으로 보인다. 이에 본 연구에서는 두 지역 간의 가격결정요인의 차이를 분석하고 차이점을 밝힘으로서 동일한 물류창고 부동산일지라도 가격결정요인의 주요관점을 다르게 가져갈 수 있음을 밝히고자 한다.
헤도닉 함수 통해 회귀분석 한 결과 전체, 수도권, 울산권역 세가지 모델을 비교한 결과 가격결정요인이 수도권은 주로 공법적 제한 요인이 매매가격에 미치는 영향이 크고, 울산권역은 주로 물리적, 경제적 요인이 매매가격에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 수도권, 울산 뿐 만이 아니라 가격결정요인이 다른 지역별로도 매매가격에 미치는 영향의 정도가 다를 것으로 판단되며 지역별에 맞는 투자와 정책이 요구되어질 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 물류창고에 대한 이론적 고찰 4
• 제1절 물류창고의 특징 4
• 1. 물류창고의 개념 4
• 2. 국내 물류창고의 현황 6
• 제2절 물류창고에 대한 인식의 변화 11
• 1. 물류창고의 추세 11
• 2. 투자자산으로서의 물류창고 11
• 제3절 용도지역과 공법적 제한 13
• 1. 용도지역의 종류와 체계 13
• 제4절 선행연구 고찰 16
• 제3장 물류창고 가격결정 요인 분석모형 설계 21
• 제1절 개요 21
• 1. 가격결정 요인 분석 개요 21
• 2. 헤도닉 특성가격 모형 21
• 제2절 모형의 설계 23
• 1. 분석대상 및 방법 23
• 2. 연구대상 및 조사방법 23
• 제4장 물류창고 가격결정 요인 분석 26
• 제1절 기초통계량 26
• 제2절 가격결정요인 분석 결과 34
• 1. 전체 표본 대상 회귀분석 결과 35
• 2. 수도권 물류창고 매매가격 회귀분석 결과 38
• 3. 울산권역 물류창고 매매가격 회귀분석 결과 40
• 4. 회귀분석 결과의 비교 42
• 제5장 결 론 45
• 참고문헌 48
• ABSTRACT 50