단독주택 가격형성요인에 관한 연구 : 구로구 사례를 중심으로 = A Study on Determinants of Detached House Price : The Case of Guro-Gu, Seoul

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1960년도 이후 50년 동안 경제적 근대화, 정치적 민주화, 사회적 다원화를 빠르게 이룩하였다. 도시화와 산업구조의 변화는 대도시로의 인구 집중을 가속화 하였고 핵가족화의 확산으로 인한 가구 수의 증가는 주택의 부족 문제를 발생 시켰을 뿐만 아니라 공간구조의 변화를 초래하였다.
주택에 있어서 공간구조의 변화를 반영하듯 구로구의 단독주택은 1980년도 71.4%에서 1990년도 48.9%, 2000년도 22.6%, 2010년도 13.6%로 감소하고 있는 실정이다. 이러한 현상은 주택가격 상승 및 택지의 부족으로 고층, 고밀도인 아파트 위주의 공동주택이 과거 주택개발의 주류를 이루었다고 할 수 있다. 최근 아파트 시장의 경기침체 속에서 단독주택이 새로이 주목을 받고 있으며 이는 감소되어 가던 단독주택이 아파트와 공존하는 주택시장의 재편을 알리는 것이라 할 수 있을 것이다. 그러나 주택가격 형성에 대한 연구는 공동주택이 대부분을 차지하고 있는 반면에 단독주택에 대한 연구는 상대적으로 미흡한 실정이었다.
따라서, 본 연구의 목적은 구로구 지역생활권과 법정동별 단독주택의 실거래가격이 어떠한 특성 변수에 의하여 영향을 받는지를 분석함으로써 구로구 부동산정책 자료로 활용하고 이를 지역 주민들에게 제공하는데 있다.
본 연구는 2013년 1월 1일부터 2014년 9월 30일까지 구로구 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 직접 발췌한 단독주택의 실거래가격 305건을 기준으로 현장조사, 지적공부, 건축물대장, 항공사진에 나와 있는 토지특성과 매칭하였으며, 실거래가격에 대한 변수군을 지역특성, 토지특성, 입지특성, 주택특성으로 구분하여 총 19개 변수를 설정하여 분석하였다.
헤도닉가격 모형을 기반으로 회귀분석을 실시한 결과, 지역특성의 경우 구로구 지역생활권의 단독주택은 구로디지털단지지역생활권, 구로-신도림 지역생활권, 고척-개봉지역생활권, 오류-수궁지역생활권 순서대로 가격이 높은 것으로 분석되었으며, 법정동은 신도림동, 가리봉동, 구로동, 개봉동에 입지하는 순서대로 단독주택 가격이 높게 형성되는 것으로 나타났다.
토지특성, 입지특성, 주택특성에 있어서, 단독주택 가격 형성에 미치는 영향력은 2종3종일반주거지역여부, 준주거지역여부, 정방형장방형여부, 평지여부, 광대중로여부, 각지여부, 연면적 등이 양(+)의 영향력을 주는 것으로 나타났으며, 토지 면적이 넓을수록, 지하철역거리가 멀어질수록, 대형마트거리가 멀어질수록, 철도(소음)=100m이내 일수록 단독주택 가격에 음(-)의 영향력을 주는 것으로 분석되었다. 이는 상향의 용도지역일수록, 정사각형 및 직사각형에 가까운 토지일수록, 경사지 보다는 평지일수록, 넓은 도로와 접할수록, 도로에 두면이 접할수록, 건축물의 연면적이 넓을수록 단독주택 가격이 높게 형성되었고, 대중교통과 편익시설에서 멀어질수록, 철도(소음)=100m 이내 즉 철도노선 주변 토지가 소음으로 인해 단독주택 가격이 낮게 형성되고 있음이 실증분석을 통해서 확인되었다.
본 연구를 수행하면서 아쉬운 부분이 있다면 자료 확보의 어려움으로 구로구 단독주택으로 한정하여 연구를 하였지만, 향후에 실거래가격이 축척 되고 보다 용이하게 자료가 확보된다면 전국 및 서울시의 단독주택 가격형성요인에 대한 연구가 필요할 것으로 보인다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea has been established Economic Modernization, Political Democratization, Social Diversification after 1960 over 50 years. The change of Urbanization and industrial structure accelerate concentration of population, spread of nuclear family caused by increase of household number brings up a housing shortage and spatial structure change.
Detached House in Guro-gu has been decreased as 71.4% on 1980, 48.9% on 1990, 22.6% on 2000 and 13.6% on 2010. Due to lack of land for housing and growing housing price, past housing development has been focused on an apartment housing. Current apartment market decrease make Detached House share the housing market with an apartment housing. A study on determinants of House is concentrated in an apartment housing, however a study on Detached House is relatively insufficient.
Therefore, the purpose of this study is using as a real estate policy data of Guro-gu and providing to regional residents by analysing which character variable influences Guro-gu regional zone and real sale price of legal each 'Dong'.
This study is based on real sale price of 305 cases of detached house extract from RTMS, Guro-Gu, Seoul that matches characteristic of a field study, cadastral record, building register, aerial photograph and also analyses with total 19 variables by separating variable group as regional characteristics, land characteristics, location characteristics, housing characteristics to real sale price.
The result from activating regression analysis base on Hedonic price model, the case of regional characteristics shows that detached house of Guro-gu regional zone is Guro Digital Complex, Guro-Sindorim, Gocheok-Gaebong, Oryu-Sugung in order of price high. And then Sindorim-dong, Garibong-dong, Guro-dong, Gaebong-dong in order of price is high.
The influence of price formation of detached house to land characteristics, location characteristics, housing characteristics show that 'Yang(+)' influence is general residential area class Ⅱ&Ⅲ or not, semi-residential area or not, Square or Rectangle, Flatland or not, total ground area etc. and 'Yin(-)' influence if larger land area, further from subway station and big market, less than 100m from train-rail. Through actual analysis proof it could be verified that the upward use district, close to square and rectangle land shape, flatland rather than slope, abut on wide road, larger total ground area of building make higher price formation but further from public transportation and convenience facility, in the 100m distance from train-rail make lower price formation of detached house caused by noise.
On this study, the area of data is limited at Guro-gu detached house only because of data secure difficulty. It is needed to study on Determinants of Detached House Price as national-wide and Seoul city by collecting real sale price and securing data.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 단독주택 및 생활권의 개황 3
• 제1절 단독주택의 개념 및 특성 3
• 1. 단독주택의 개념 3
• 2. 단독주택의 특성 4
• 제2절 단독주택의 변천과정 및 현황 5
• 1. 단독주택의 태동과 변천과정 5
• 2. 서울시 단독주택의 현황 6
• 3. 구로구 단독주택의 현황 10
• 제3절 생활권의 개념 및 특성 14
• 1. 생활권의 개념 14
• 2. 생활권의 특성 및 기능 14
• 제4절 생활권 및 지역생활권 추진현황 16
• 1. 서울시 생활권 추진현황 16
• 2. 구로구 지역생활권 추진현황 16
• 제3장 단독주택 가격형성요인에 관한 이론적 고찰 21
• 제1절 선행연구 검토 21
• 1. 공동주택 가격형성요인 21
• 2. 단독주택 가격형성요인 24
• 제2절 가설의 설정 27
• 제3절 선행연구와 차별성 29
• 제4장 실증분석 30
• 제1절 분석자료 30
• 제2절 분석모형 30
• 1. 헤도닉가격 모형 개념 30
• 2. 헤도닉가격 모형의 구조 31
• 제3절 변수의 정의 및 기초통계 32
• 1. 단독주택 가격형성에 관한 변수의 정의 32
• 2. 단독주택 가격형성에 관한 기초통계 35
• 제4절 분석결과 39
• 1. 구로구 지역생활권 분석결과 39
• 2. 구로구 법정동 분석결과 44
• 제5장 결 론 48
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 48
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 49
• 참고문헌 50
• ABSTRACT 52