공공임대주택 공급이 지역전세시장에 미치는 영향 분석 : 수도권지역을 중심으로 = A Study on the Impact of Supply of Public Rental Housing on Jeonse Price of Apartments in Surrounding Areas : the Case of Capital Region Cities

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록


공공임대주택 공급이 지역전세시장에 미치는 영향 분석
: 수도권 지역을 중심으로




이 논문은 정부의 공공임대주택 프로그램인 국민임대주택과 매입임대주택, 전세임대주택 공급이 각각 주변지역의 전세가격에 미치는 영향을 파악하기 위하여 작성되었다.
최근 지속적으로 전세가격이 상승하여 무주택 서민의 주거비 부담이 큰 폭으로 증가하고 있는 상황에서 정부 주택정책의 또 다른 주요 영역인 주거복지 분야에서는 정책의 중심이 종전의 국민임대주택 등 신규 건설을 통해 새로운 임대주택을 공급하는 ‘공급자 지원 중심’에서 기존 주택의 매입과 전세를 통해 임대주택을 공급하거나, 주거급여를 지급하는 ‘수요자 지원 중심’으로 변화되고 있다.
선행연구 및 관련 이론 고찰을 통하여 전세가격의 변동은 매매시장의 움직임과 밀접한 관련이 있고, 따라서 매매시장을 움직이는 금리, 경제 성장률 등 전국 단위의 거시경제 변수의 변동과 관련이 있다는 것을 밝혔다. 그러나 지역 단위별로 전세가격 상승률의 편차가 크게 나타나고 있는 것도 확인 하였는데 이는 주택이라는 재화가 가지는 고정성이라는 특성으로 인하여 가격의 결정은 전국적인 거시경제 변수의 영향뿐만 아니라 지역 단위의 특수성에도 영향을 받는 다는 것을 반영하는 것이다.
주택 전세가격 결정에 영향을 미치는 지역 단위의 특수성은 여러 가지가 있을 수 있다. 이 연구에서는 지역별 특수성 중에서 정부가 주거복지 정책의 일환으로 시행하는 공공임대주택의 공급량과 공급 유형이 지역별로 다르다는 점에 착안하여 이러한 차이가 각 지역의 전세가격 결정에 어떠한 영향을 주는 지를 실증적으로 분석하였다. 즉, 공공임대주택의 유형인 국민임대, 매입임대, 전세임대는 각각 공급 대상, 공급 위치가 달라서 전세가격에 미치는 효과가 다르게 나타날 수 있다는 점과 각 유형의 취득 방법에 따른 차이가 민간임대시장에서 수급상의 변화를 초래하여 전세가격 결정에 영향을 줄 것이라고 전제하고 다음과 같은 연구 가설을 설정하였다.
(가설1) 국민임대주택 공급은 전세가격을 하락시키는 효과가 있다.
(가설2) 매입임대주택 공급은 전세가격을 하락시키거나 상승시키는 효과가 있다.
(가설3) 전세임대주택 공급은 전세가격을 상승시키는 효과가 있다.
이러한 가설을 실증적으로 검증하기 위하여 이 연구에서는 수도권 61개 시군구 별로 5년치 전세가격과 관련 데이터를 이용하여 패널데이터를 구축하고 패널모형을 이용한 회귀분석을 수행하였다. 패널모형은 패널데이타를 이용하여 시계열 분석과 횡단면 분석을 동시에 수행하는 분석모형이다. 페널데이타는 횡단면적 정보뿐만 아니라 시계열 정보를 보유하고 있어 기존 횡단면 및 시계열 분석에서 불가능한 개별특성효과와 시간특성효과를 통제하여 왜곡된 결과를 얻을 가능성을 줄일 수 있다. 분석에 사용된 종속변수는 85㎡ 이하 및 60㎡ 이하 아파트의 전세가격을 사용하였으며 독립변수인 공공임대주택의 공급량은 실제 준공 및 입주량을 기준으로 하였다.
분석결과, 국민임대주택의 공급은 당해지역의 전세가격을 안정시키는 효과가 있는 것으로 실증 분석되었다. 이러한 효과는 공공임대주택의 재고가 일정 수준 확보되어 있는 지역에서 더욱 커지는 것으로 나타났다. 일원고정효과모형을 사용하여 국민임대주택이 공급된 지역만을 대상으로 분석한 모형에서는 국민임대주택 1천호의 공급이 이루어지면 해당 지역의 전세가격이 3.32% 하락하는 것으로 분석되었다. 공공임대주택을 제외한 주택의 준공물량의 증가도 전세가격 안정에 효과가 있는 것으로 분석되었다. 한편 매입임대주택 공급이 전세가격에 미치는 영향은 통계적으로 유의하지 않았으며, 전세임대주택의 공급은 오히려 전세가격을 상승시키는 효과가 있는 것으로 나타났다. 전세임대주택은 사실상 임대료 보조를 해주는 것과 동일한 효과를 가지므로 시장 내에서 수요곡선을 우상향 시켜 전세가격 상승을 야기하기 때문으로 분석된다. 다만 전세임대주택 공급의 전세가격 상승효과가 국민임대주택의 재고가 확보된 지역에서 작아지는 것으로 나타나 전세임대주택 등 주거비 지원 성격의 정책이 공공임대주택의 재고 확보와 병행될 필요가 있음을 시사한다. 이 연구는 결론적으로 정부의 임대주택 정책에 있어서 직접 수혜를 받는 입주대상자의 편익뿐만 아니라 임대주택 공급으로 인한 간접효과까지를 감안한다면 국민임대주택과 같은 신규건설임대주택 프로그램의 지원에 보다 더 큰 비중을 두어야 할 것을 제안하였다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 내용 및 방법 5
• 3. 연구의 흐름 6
• 제2장 공공임대주택제도 고찰 9
• 1. 공공임대주택제도 도입 배경과 유형별 특징 9
• 1) 공공임대주택 도입 배경 및 변천 과정 9
• 2) 공공임대주택의 유형별 주요 특징 13
• 2. 외국의 공공주택 사례 20
• 1) 미국의 공공임대주택제도 20
• 2) 영국의 공공임대주택제도 25
• 3) 일본의 공공임대주택제도 28
• 4) 소결 31
• 3. 공공임대주택의 공급 실적과 전세가격 변동 32
• 1) 수도권 공공임대주택 공급실적 32
• 2) 수도권 세부지역별 공공임대주택 공급실적 35
• 3) 수도권 세부지역별 전세가격 변동 43
• 제3장 전세가격결정 이론 고찰과 선행연구 검토 46
• 1. 전세가격결정 관련 이론 고찰 46
• 1) 매매시장과 전세시장의 관계 46
• 2) 공공임대주택 공급에 따른 민간임대시장의 변화 47
• 2. 선행연구 검토 56
• 1) 공공임대주택 공급의 외부효과 관련 연구동향 56
• 2) 공공임대주택 유형별 비교분석 관련 연구동향 56
• 3) 전세가격 결정요인 관련 연구동향 57
• 4) 선행연구와의 차별성 59
• 제4장 공공임대주택 공급효과 실증분석 61
• 1. 분석의 틀 61
• 1) 연구의 전제와 연구가설의 설정 61
• 2) 분석의 범위 62
• 3) 분석 방법 및 모형설정 63
• 4) 변수 선정 및 자료구축 70
• 2. 실증 분석 75
• 1) 일원고정효과모형에 의한 분석 75
• 2) 이원고정효과모형에 의한 분석 83
• 3. 실증 분석 소결 86
• 제5장 결론 및 시사점 87
• 참고문헌 91
• 부록 96
• Abstract 106

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