구제역 가축매몰지의 가치손실액 추정 연구 : 인천광역시 강화군을 중심으로 = (The) estimation of value diminution caused by FMD stock

국문 초록 (Abstract)

최근 우리 사회에 많은 반향을 일으키고 있는 대표적인 환경권 파괴의 문제로 4대강 사업과 구제역 살처분 가축매몰지의 환경오염 문제가 있다. 본 연구에서는 후자에 대해 논하고자 한다.
2010년 4월 9일 강화군 불은면에서 시작된 구제역은 전국적으로 확산되었으며, 수많은 가축들이 살처분 되어 매몰되었다. 언론이 가축매몰지 관리 실태의 문제점을 보도하면서, 침출수에 의한 환경 오염 문제가 본격적으로 논의되기 시작하였으나, 정부는 2년이 지난 현재까지도 가축매몰에 따른 환경오염은 없다고 주장하고 있다.
이러한 정부의 주장에도 불구하고, 살처분 가축이 매몰된 토지의 소유자들은 환경소송을 진행 중이다. 그러나, 부동산 가치추계 전문가 역할을 담당하고 있는 우리 감정평가업계는 아직까지도 오염부동산의 가치평가 방법에 대한 구체적인 실무기준이나 지침을 마련하고 있지 않다. 특히, 가축매몰지를 대상으로 실증분석을 시도한 사례는 전무하다.
이에 본 연구에서는 구제역 가축매몰지의 가치하락요인들을 살펴보고, 가축매몰 사례를 통해 경제적 가치손실액을 추정하는 과정을 개발하여, 실제 인천광역시 강화군 가축매몰지의 가치손실액을 추정해 보았다.
원가법에 의한 가치손실액은 오염정화비용과 오염정화에 따른 토지이용상의 제약, 스티그마로 인한 감가의 합이다. 분석결과 소각법에 의할 경우 약 22억원, 저온열탈착법에 의할 경우 약 13억원의 오염정화 비용이 소요될 것으로 추정되었으며, 가축매몰에 따른 토지이용제약 손실과 스티그마 효과로 인한 가치손실까지 고려하면 전체 가치손실액은 약 37억∼98억원으로 추정되었다.
비록 본 연구가 분석과정에 많은 가정들을 전제하고, 예측되는 모든 비용항목들을 고려하지 않아, 연구결과와 실제 가치손실액에 오차가 발생할 가능성이 있으나, 향후 본 연구의 분석틀이 발전되어 구체적인 실무 기준이 개발되기를 기대해 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, we are experiencing many sensations in society. Two of the major environmental problems are President Lee's four-river project and pollutions caused by the foot-and-mouth(FMD) diseased stock. In this study, the latter will be studied for.
Because of the nationwide FMD that occurred in January 2010, about 1.5 million cows and pigs have been disposed and buried. Two years later, The Ministry of the environment announced that there was no environment pollution caused by disposing of FMD livestock on January 31, 2012. However, the press noted environmental problem caused by leachate of buried stock unlike the Ministry of the environment, even a Mr. Lee who possesses the FMD stock buried land accused Paju city.
But, there is no real estate assessment for specific criteria or guidelines about valuing these contaminated land now. So, this study will develop a framework of valuing FMD stock buried land, and will estimate value diminution caused by FMD stock.
The effects of environmental contamination on the value of real estate can be categorized as cost effects, use effects and risk effects. Cost effects means deduction for costs to remediate a contaminated estate to appropriate regulatory standards, and use effects means limitation on the highest and best use of the estate that may be impacted by environmental contamination. Lastly, risk effects means the effect on value due to the increased perceptions of environmental risk by relevant market participants.
Research found that FMD stock buried land could be valuated with a sale comparison approach and a cost approach like all methods for valuing contaminated estate. And, the real value diminution caused by FMD stock was about 37 billion krw to 98 billion krw.
Research findings can provide an appraisal methodology to appraisers involving contaminated properties, and through future research, "Distance from environmental contamination" can be analyzed statistically and it will be used in Land Price Index Table to calculate Individual Public Land Price.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 5
• 제2절 연구의 범위와 방법 6
• 1. 연구의 범위 6
• 2. 연구의 방법 7
• 제3절 선행연구 10
• 1. 선행연구 분석 10
• 2. 선행연구와 본 연구의 차이점 15
• 제2장 오염부동산의 가치평가와 가치하락요인 17
• 제1절 오염부동산의 가치평가방법 17
• 1. 거래사례비교법 19
• 2. 원가법 22
• 3. 수익환원법 23
• 제2절 오염부동산의 가치하락요인 25
• 1. 위험효과(스티그마효과) 26
• 2. 비용효과 34
• 3. 사용효과 45
• 제3장 가축매몰지의 가치하락요인 47
• 제1절 가축매몰지의 스티그마 효과 47
• 1. 설문조사 47
• 2. 선행연구와 비교분석 54
• 제2절 가축매몰지의 비용효과 59
• 1. 가축매몰지의 오염정화기술 그룹 59
• 2. 최적의 가축매몰지 오염정화방법 63
• 제3절 가축매몰지의 사용효과 65
• 1. 용도 제약에 따른 손실 65
• 2. 기능 제약에 따른 손실 67
• 제4장 가치손실액 추정 70
• 제1절 실증분석의 설계 70
• 1. 사례지역 및 분석대상 70
• 2. 분석과정과 방법 73
• 제2절 가축매몰 사례의 가치손실액 추정 77
• 1. 사례의 현황 77
• 2. 원가법에 의한 가치손실액 80
• 3. 거래사례비교법에 의한 가치손실액 95
• 제3절 가축매몰지 표본 전체의 가치손실액 추정 101
• 1. 오염정화 비용 101
• 2. 토지이용 제약 103
• 3. 스티그마 효과 108
• 4. 가축매몰지 표본 전체의 가치손실액 110
• 제4절 실증분석 결과 종합 111
• 제5장 결론 113
• 참 고 문 헌 117
• Abstract 121
• 부록: 설문지 123