비즈니스호텔 투자결정요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

최근 몇 년간 오피스는 가격 상승과 공급의 과잉으로 공실률이 가파르게 상승하였다. 이에 수익률 저하와 위험성이 증가되어 이를 보완할 수 있는 부동산 포트폴리오의 다각화가 필요하게 되었다. 그 중 외국인 관광객의 증가에 따라 비즈니스호텔의 수요 증가로 오피스를 대체할 투자대안으로서 연구하여 향후 비즈니스호텔의 투자자 및 개발자에게 도움이 되고자 하였다.
비즈니스호텔은 최근 들어 그 수요가 급증하였음에도 그 개념이나 목적이 불분명하여 선행연구와 문헌조사를 통하여 개념을 명확히 하고자 하였다. 2004 이주형은 비즈니스호텔이란 관광호텔업 중에서 외국인 숙박자가 숙박할 수 있는 최소의 편의시설을 갖추고, 객실이 50실 이상이며, 객실요금이 비교적 저렴한 반면 동급의 타 호텔보다 높은 수준의 객실서비스를 제공하는 1~3등급 수준의 관광호텔을 말한다고 하였다. 이에 본 연구에서는 불필요한 부가서비스를 제거함으로써 가격경쟁력을 가진 경제적인 객실 중심형 호텔이면서, 비즈니스나 쇼핑지역, 관광지와의 접근성이 용이한 지역에 위치한 도시호텔로 정의하였다.
호텔은 투자방식에 있어 기존까지는 호텔 개발하고 소유하며 운영하는 직접투자방식이 대기업이나 가족경영 독립호텔을 중심으로 발전하여왔다. 이는 호텔의 직접 수익을 기대하기 보다는 타 사업과의 연계 혹은 과시의 목적으로 사용되었기 때문으로 보인다. 하지만 최근 외국인 관광객이 늘고 호텔업에 대한 인식이 달라지면서 부동산 투자의 수단으로서 비즈니스호텔에 대한 투자가 활성화되기 시작하였다. 비즈니스호텔의 특성상 부가적인 기능의 서비스를 최소화하여 비용을 최소화하고 수익을 극대화하여 부동산상품으로서 간접투자기구를 통한 투자가 활발히 이루어지고 있다.
최근 비즈니스호텔 산업 현황을 보면 2014년 말 명동 일대(충무로, 북창동, 을지로 인근)에 준공 예정인 호텔은 총 11개소 1483개 객실에 달한다. 명동지역 호텔 공급은 2015년까지 중구 장교동에 롯데씨티호텔장교(435실)와 충무로2가의 롯데 라이프스타일호텔 명동(255실)등 대기업 호텔 체인과 외국계 호텔의 비즈니스호텔이 잇달아 개장한다. 또한 직접투자를 통한 호텔 개발과 운영이 주를 이루었던 과거와는 달리 부동산펀드나 리츠(REITs)를 활용한 간접투자방식이 보다 활발하게 진행되고 있다. 이는 간접투자기구를 이용한 부동산 투자는 관리의 투명성, 세금감면(법인세 및 취득세, 보유세)이 가능하고, 간접투자기구가 발전한 선진국의 경우에서 보면 투자와 운영이 철저히 분리되어 있어 호텔업체의 부동산 유동화 문제를 해결하기 때문이다.
기존의 선행연구에는 최근 들어 비즈니스투자가 활발히 진행되고 있음에도 불구하고 간접투자기구를 이용한 호텔 투자방안이나 호텔의 선택 선호도 등에 관한 연구는 존재하였으나 투자자의 관점에서 비즈니스호텔 투자에 영향을 미치는 요인에 관한 연구는 찾아볼 수 없었다. 본 연구에서는 투자결정에 영향을 미치는 요인들을 투자자의 관점에서 조사하였다는 점에 첫 번째 의의가 있겠다. 또한 호텔을 직접 투자하여 개발하거나 운영하는 직접투자자와 간접투자기구를 이용하여 투자하는 간접투자자의 투자결정 요인을 비교하여 그 차이점을 확인한 점 또한 가치가 있다. 마지막으로 실제 사례에 대한 전문가의 평가를 두 사례를 비교함으로서 실제적으로 투자자들의 투자평가를 확인한 점은 큰 의의를 가진다.
다만, 국내에서 비즈니스호텔이 기관들의 투자대상으로 고려되기 시작한 시점이 매우 짧아 현재까지 국내기관들의 비즈니스호텔 투자 사례가 매우 적고 있다 하여도 그 기간이 짧아 설정 만기 후 실제투자 수익률이 나온 사례가 많지 않아 위의 선택요소와 이를 바탕으로 실제의 수익률을 비교하는 검증이 이루어 지지 못하였다. 또한, 조사대상이 부동산투자업무에 7년 이상 종사하며 호텔 투자 경험이 있는 전문가를 대상으로 하였으나 비즈니스호텔 투자가 활발히 진행된 시기가 짧아 호텔 투자경험이 4회 이상 되는 호텔투자전문가의 수가 매우 적었다는 한계점이 있다.
따라서 향후 과제로서 설정만료 시점 등 실제 투자수익률간의 비교를 통한 검증작업에 대한 연구가 추가적으로 진행되어야 하고 호텔 투자가 활발하게 진행되어 이를 전문적으로 투자하는 전문가를 대상으로 다시 한 번 의사결정 요인에 관한 연구가 진행되었으면 한다. 더불어 본 연구에서는 다루지 못하였으나, 타 부동산 투자대상과 비즈니스호텔과의 투자결정요인에 대한 비교 분석과 외국의 리츠나 부동산펀드의 비즈니스호텔 투자사례를 분석하여 국내 시장과 비교 분석하는 연구가 진행되길 바란다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 용어의 정의 및 선행연구에 대한 이론적 고찰 5
• 제1절 비즈니스호텔에 관한 이론적 고찰 5
• 1. 호텔의 개념 및 특성 5
• 2. 비즈니스호텔의 정의 및 특성 8
• 3. 호텔 현황 12
• 제2절 부동산 투자방식에 대한 이론적 고찰 18
• 1. 직접투자방식과 간접투자방식 18
• 2. 간접투자기구의 정의 및 구조 18
• 제3절 선행연구 고찰 30
• 1. 호텔의 개발, 운영 및 가치평가에 관한 연구 30
• 2. 간접투자기구의 부동산 투자에 관한 연구 35
• 3. 비즈니스호텔 투자결정요인에 관한 평가항목 도출 39
• 4. 선행연구와의 차별성 43
• 제3장 AHP-Fuzzy 종합중요도 45
• 제1절 연구방법 45
• 1. 방법론 선정이유 45
• 2. AHP 및 FUZZY 대한 이해 45
• 제2절 분석 모델 설계 55
• 1. 조사개요 55
• 2. 평가자 구성 55
• 3. 설문의 구성 57
• 4. 응답자의 신뢰도 결과 59
• 제3절 AHP에 의한 상대적 중요도 60
• 1. 상위계층 중요도 평가 60
• 2. 중 하위계층 중요도 평가 60
• 3. AHP기법에 의한 상대적 종합중요도 64
• 제4절 FUZZY 분석의 절대적 중요도 및 보정 66
• 1. 절대적 중요도 평가 66
• 2. 중요도 보정절차 75
• 3. 종합중요도 77
• 4. 직접투자와 간접투자의 투자결정요인 중요도 비교 81
• 제4장 종합중요도의 적용과 사례에 대한 평가 85
• 제1절 연구방법 및 분석 모델의 설계 85
• 1. 연구방법과 개요 85
• 2. 평가자 구성 및 조사방법 85
• 3. 비교사례에 대한 요인별 평가 86
• 제2절 AHP-Fuzzy 종합중요도의 적용 88
• 1. 평가에 대한 AHP-Fuzzy 종합중요도의 적용방법과 결과 88
• 2. 직접투자와 간접투자의 사례에 대한 투자 평가 비교 90
• 제5장 결론 93
• 1. 연구의 요약 및 시사점 93
• 2. 연구의 한계점 및 향후 과제 95
• 참고문헌 96
• 부 록 102
• ABSTRACT 111