국내 전월세시장의 전월세전환율 구조 분석 : 월세미납과 공실발생 위험을 고려하여 = Chonsei-to-monthly-rent conversion rate of Korean rental housing market : considering unpaid rent and housing vacancy

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, there are some change of the structure of Korean housing rental contract. Chonsei and monthly rent with deposit is the type of contract on rental housing market in Korea and especially Chonsei is main contract type in Korea. However, the rate of Chonsei contract gradually declined than before and the rate of monthly rent with deposit contract is rising increasingly in total rental market. The price change of Chonsei and monthly rent with deposit is alson different from previous structure.
The change of housing rental maket could give landlord of housing give more complex problem, unpaid rent risk of tenant and vacancy of housing, and so on. also, there are the conversion rate to convert Chonsei to monthly rent with deposit. However we must understand the conversion rate which show the relationship between Chonsei and monthly rent with deposit above all.
This study develops a theoretical model for optimal choice of landlords on rental contract type being expectation of housing vacancy and unpaid rent risk of tenant. the developed theoretical model shows that housing type with strong expectation of housing vacancy and credit risk of tenant has more higher conversion rate than weak expectation.
Also the empirical estimation result strongly support the theoretical arguments. especially conversion rate is different to the size of deposit and contract period. The results of this study can contribute to understanding housing contract, chonsei and monthly rent with deposit and why the conversion rate is deffrent to housing type and but also deposit size.

국문 초록 (Abstract)

최근 주택 임대시장에 눈에 띄는 변화가 나타나고 있다. 가장 눈에 띄는 변화는 이전까지 주택의 주요 임대계약 형태라 할 수 있는 전세의 비중이 감소하고 반전세와 같은 보증부월세 시장이 확대되고 있으며, 가격의 변화 역시 과거와 다른 양상을 보이고 있다는 점이다.
이처럼 전세에서 월세로의 주택임대시장 변화는 기존에는 고려되지 않았던 문제를 발생시킬 수 있다. 대표적으로 월세의 체납과 미납에 관한 문제가 있다. 다시말해서 전세에서는 고려하지 않거나 거의 할 필요가 없는 임차인을 관리해야 하는 문제를 발생시키고, 관련되어 임차인의 신용문제도 결부되어 사전적으로 임차인을 선별해야 하는 문제 등을 야기시킬 수도 있다. 또한 최근 지속적으로 등장하고 있는 반전세와 같이 전세 또는 전세의 상승분을 월세로 전환하고자 할 때, 어떻게 전환할 것인가가 중요한 문제로 대두될 수 있으며 제도적인 장치가 필요할 수도 있다. 그러나 이러한 논의를 하기 위해서는 무엇보다도 국내 주택임대시장이 가지고 있는 전세와 보증부월세라는 임대계약에 대한 해석과 그 두 계약의 관계를 나타내는 전월세전환율에 대한 해석이 선행되어야 한다.
본 연구는 국내 전월세시장에 대한 기존 연구들의 성과를 바탕으로 주택시장에 구조관계에 대한 이론적 논의를 발전시켰다. 이론 모형은 기존에는 크게 고려하지 않았던 월세미납 및 공실위험에 대해 논의하였고, 공실위험의 차이가 주택유형별 전환율 차이를 유도할 수 있음을 분석하였다. 또한 같은 부동산이라 하더라도 계약 기간에 따라 다른 공실위험이 존재할 것으로 파악하여 계약기간에 따른 전환율 차이를 살펴보았다.
그리고 이론 모형과 더불어 전세와 월세의 관계를 전월세 확정신고 자료를 이용하여 실증적으로 분석하였다. 분석결과는 전월세전환율이 주택유형별 그리고 보증금 비중별로 다른 추세를 보일 것이라는 이론적 예측 결과와 일치하는 것으로 나타나 전월세 시장의 합리적 해석의 가능성을 보여준다. 또한 계약기간별 분석을 통해 같은 시장위험을 가진 부동산이라 할지라도 전환율 차이가 나타나 주택유형별 공실 위험에 따른 전환율의 수준 차이를 설명하는 요인 중 하나가 될 것으로 보인다.

목차 (Table of Contents)

• I. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구방법 및 구성 4
• II. 선행 연구 6
• 1. 보증금의 기회비용에 대한 해석 6
• 1.1 운영소득 가설 6
• 1.2 레버리지 수단으로의 가설 8
• 2. 보증금 비중 결정요인 12
• 3. 선행연구의 한계와 시사점 13
• III. 주택유형별 임대특성과 위험 17
• 1. 주택유형별 임대계약 특성 17
• 1.1 자료 및 기초통계량 17
• 1.2 전세 및 보증부 월세계약 분포 19
• 1.3 전세 및 보증부월세 계약기간 분포 22
• 2. 임대계약의 특성에 따른 위험 변화 22
• 2.1 보증금 비중별 월세미납 위험 22
• 2.2 주택 유형별 공실위험 25
• IV. 이론 분석 29
• 1. 용어의 정의 29
• 2. 운영수익 가설과 전환율 30
• 3. 레버리지 가설과 전환율 31
• 3.1 기존 레버리지 가설과 전환율 31
• 3.2 가격변동성 위험을 고려한 전환율 32
• 3.3 월세 미납 위험을 고려한 전환율 35
• 3.4 공실위험을 고려한 전환율 43
• 3.5 월세미납 및 공실위험을 고려한 전환율 52
• V. 실증 분석 57
• 1. 분석 모형 57
• 1.1 한계전환율 추정모형 57
• 1.2 계약기간별 한계전환율 추정모형 58
• 1.3 분위회귀 모형 : 계수 추정모형 59
• 2. 변수의 구성 및 특성 61
• 2.1 변수의 구성 61
• 2.2 변수별 기초통계량 63
• 3. 전환율 추정 결과 65
• 3.1 보증금 비중별 전월세전환율 추정 65
• 3.2 보증금 비중별 한계전환율 추정 69
• 3.3 계약기간별 한계전환율 추정 76
• 3.4 소결 79
• VI. 결론 81
• 1. 주요연구 결과 81
• 2. 연구의 시사점과 한계 83
• 참고문헌 85
• 부록 1. 계약기간별 한계전환율 추정결과 88
• 부록 2. 지역별 한계전환율 추정결과 94
• 1. 단독다가구 94
• 2. 연립다세대 95
• 3. 아파트 96
• 부록 3. 전세가 추정방법 97
• 1. 자료 처리 97
• 2. 전세가 추정 98