부동산거래 신고제도의 개선방안에 관한 연구 : 성남시 분당구를 중심으로 = A Study on Improving the Real Estate Transaction Declaration System: Focused on Bundang-gu of Seongnam City

국문 초록 (Abstract)

부동산은 인간의 삶을 유지하기 위한 경제적 필수재이기에 대부분의 나라들은 계약 자유의 원칙에 따라 개인의 소유권과 자유로운 거래를 인정하고 있다. 또한 부동산 거래과정에서 발생되는 부동산 관련세수는 정부운영의 토대가 되고 있다. 이에 정부는 투명한 부동산거래를 위해「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」을 개정하여 2006년 1월 1일부터 부동산거래 신고제를 도입하여 시행하고 있다.
이 제도는 부동산을 거래함에 있어 실거래가로 신고하므로서 부동산투기를 근절하고 부동산시장의 투명성 확보와 공평과세 실현을 목적으로 하고 있다. 또한 이 제도는 정확한 최근 거래정보를 국민에게 제공하고 나아가 정부의 부동산정책에 활용할 목적을 띄고 있다. 그러나 부동산관련 세제를 피해가기 위해 지금까지 관행처럼 허위계약서를 작성하는 등 거래당사간에 신고의무의 회피와 실거래가 적정성의 한계로 신고제의 도입취지를 정착시키지 못하고 있는 실정이다.
이에 따라 본 연구는 문헌연구와 성남시 분당구 신고제의 운영사례를 병행하여 2011년 1월 1일부터 2013년 12월 31일까지의 부동산 거래 신고주체별 현황과 허위신고자에 대한 과태료 규제의 적정성을 분석하여 신고제의 문제점을 분석하고 개선방안을 제시하기 위한 것이다. 이 연구에서 부동산거래 신고제의 개선방안은 신고제도적 측면과 운영적 측면으로 나누어 접근한다.
먼저 신고제도적 측면의 개선방안은 첫째, 신고주체의 개선방안에 있어 부동산을 거래하면서 신고의무자는 당사자간의 거래는 당사자가, 중개업자가 중개한 경우에는 중개업자에게 있으며 계약내용의 변경신고 또한 같다. 따라서 부동산 세제를 피해가기 위해 실거래가 내용과 다르게 당사자간 직거래를 가장하여 등기업무에 종사하는 법무사를 통한 대리신고 사례를 사전에 차단하기 위해 대리 신고자의 신분확인 의무사항을 규정하고 명문화하여 신고자 모두에게 신고의무를 확대 부여하는 방안도입이 필요하다.
둘째, 신고제와 유사제도의 신고대상에 따라 검인 또는 신고제로 처리하고 있다. 그러나 실거래가 신고는 등기부에 거래가액을 등재하고 있으나 그 외 대상은 등기부에 기재되지 않아 의도적으로 위장 신고하는 소지가 있음으로 신고혼선을 최소화하는 신고대상의 일원화 확대방안을 모색할 필요성이 있다.
다른 한편 운영적 측면의 개선방안으로는 첫째, 신고체계에 대한 홍보강화로 오늘날 인터넷의 이용인구가 급증추세에 있으므로 신고시스템을 이용하여 신고하는 경우에 본인의 주민등록번호를 이용한 보안사항을 대체한 신고기법이 요구된다. 그리고 실거래가 신고로 각종세제를 피해가기 위해 편법을 동원하여 직거래를 가장하여 허위신고하는 경우 거래당사자나 중개업자 모두에게 강력한 과태료 부과라는 제재를 통해 신고의식 제고가 필요하다.
둘째, 개별공시지가는 현시가의 50~90% 수준에 머무르고 있어 실거래가와의 가격차이가 커서 부동산 관련 세제의 과세기준으로 적용하는데 한계가 있다. 여기서 실거래가의 신고가액이 개별공시지가보다 낮게 신고되는 경우 개별공시지가를 과세기준으로 적용하고 있다. 이에 실거래가액을 활용하여 전문 감정평가로 하여금 개별공시지가의 적정한 가격으로의 조정과 거래가액이 불분명한 경우 거래가액에 대한 증빙자료를 함께 제출하도록 하여 실거래가로 신고 유도하는 방안이 마련되어야 한다.
이상과 같이 부동산거래 신고제도와 관련한 논의는 부동산시장을 안정시키기 위해 연구대상 사례지역의 신고유형별 분석을 통해 문제점을 도출하고 이의 개선방안을 제시하며 부동산 거래신고에 있어 체계적 접근이 간편하고 자발적인 실거래가로 신고하고자 하는 의식제고 등 구조변화가 요구된다. 이로 인한 거래가액으로의 공평과세 실현은 신고제 시행의 조기 정착에 기여하게 될 것이다. 나아가 정확한 거래현황 정보는 국민에게 신뢰받는 정보의 제공과 정부의 일관성 있는 부동산 관련 정책의 기틀을 마련하는 계기가 될 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 제2장 부동산거래 신고제도의 이론적 고찰 8
• 제1절 부동산거래 신고제도의 개요 8
• 1. 부동산거래 신고제도의 의의 8
• 2. 부동산거래 신고제도의 도입배경 및 추진경위 9
• 제2절 부동산거래 신고제도의 주요내용 14
• 1. 부동산거래 신고제도 적용기준 14
• 2. 부동산거래 신고방식 18
• 3. 과태료 부과 기준 36
• 4. 실거래가액의 등기부 표기 43
• 제3절 부동산거래 신고 유사제도 45
• 1. 주택거래 신고제도 45
• 2. 검인제도 48
• 3. 토지거래 허가제도 50
• 제4절 선행연구 검토 54
• 1. 신고제도적 측면의 선행연구 55
• 2. 운영적 측면의 선행연구 58
• 3. 선행연구의 시사점 61
• 제3장 부동산거래 신고제도의 사례 분석 63
• 제1절 분당구의 부동산거래 신고현황 63
• 1. 분당구의 부동산거래 개요 63
• 2. 신고제도의 대상적용 처리내역 64
• 제2절 부동산거래 신고제도의 실태 분석 69
• 1. 신고제도의 신고 유형별 실태 분석 69
• 2. 부동산거래 신고제도의 위반 유형별 분석 74
• 제4장 부동산거래 신고제도의 문제점과 개선방안 79
• 제1절 문제점 79
• 1. 부동산거래 신고제도적 측면의 문제점 79
• 2. 부동산거래 운영적 측면의 문제점 83
• 제2절 개선방안 89
• 1. 신고제도적 측면의 개선방안 90
• 2. 운영적 측면의 개선방안 93
• 제5장 요약 및 결론 98
• 참고문헌 101
• ABSTRACT 104