비주거용 일반부동산 가격공시제도에 관한 연구 : 실거래를 중심으로 = A Study on the Offcially Announced Real Estate Price of Non-Domestic Real Estate

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

For residential real estate, the calculation method (assessment of land and building), public notice and appeal procedures are stipulated in the Public Notice of Values And Appraisal of Real Estate Act, which was enacted in 2005. However, disputes have continuously arisen for non-domestic real estate transactions, such as office, factory and retails, due to absence of the corresponding price public notice system that provides calculation method and appeal procedures. In particular, the calculation method of taxation standard for non-domestic real estate(calculate in a method using single standard price based on individually appraised value of real estate for land, whereas calculate based on cost value method for building, then add-up) is controversial because of inequality among tax payers in terms of the price accuracy and taxation equity aspects.
This study analyzed the equity of prices, calculated according to the calculation method of Building Market Price Standard Value announced by the current Ministry of Security and Public Administration in accordance withrate analysis standard presented by IAAO by region, purpose, building structure and price level.
When it comes to realization rate as a result of the analysis, nationwide average was about 60%. Regionally, Seoul ranked the lowest level at about 54%, while Chungcheong and Gangwon regions demonstrated the highest level at about 73%. As for horizontal equity, it showed 5.0-20.0, which was within the COD analysis result standard by IAA, implying consistency of taxation standard by real estate type. The existing method incorporated such problems as unbalanced tax burden and low realization rate, because of effects of micro approach on the government's taxation standard improvement. When analysis is conducted on effects compared to costs spent to institute a large volume assessment for the administrative purpose, this study presented an alternative, the price taxation standard calculation method by standard-individual method, among various other alternatives. As a result of analysis on the calculation method of non-domestic real estateby the Korea Appraisal Board using the standard-individual method, improvements were demonstrated in the realization rate and vertical equity when analyzed in accordance with analysis standard of IAAO. In other words, actualization rate appearsabout 69%, showing about 9% increase effect of taxation standard, compared to the existing mode. Vertical equity also demonstrated improvement from 0.992 to 1.053.
Starting with the adoption of the public notice system on non-residential real estate, improving taxationstandard for real estate can be an effective measure to realize fair taxation on real estate and procure welfare financial resources. However, due to a concern of tax resistance, a means to raise public awareness and a measure to prevent rapid tax burden need to be devised.
Lastly, this study is expected to make contributions to improving the taxation standard for real estate and calculation method, and enhancingthe real estate price public notice system, and to be helpful to taxation equity realization and securing stable national finances.

Keywords: Real estate price public notice system, Taxation assessment, Taxation standard, Building market price standard value, Equity analysis, Tax burden analysis

국문 초록 (Abstract)

비주거용 일반부동산 가격공시제도에 관한 연구
- 실거래를 중심으로 -

주거용부동산은 2005년 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 제정에 따라 산정방법(토지와 건물의 일괄평가) 및 공시․불복절차 등을 규정하고 있다. 그러나 사무실, 공장, 상가 등의 비주거용 부동산의 경우 산출가격의 산정방식, 불복절차 등을 규정한 가격공시제도가 부재하여 논란이 지속되어 왔다. 특히 비주거용 부동산의 과세표준 산출방식(토지는 개별공시지가, 건물은 원가법에 기초하여 단일기준가격을 활용한 방식으로 각각 산정 후 합산)은 가격의 정확성 및 과세 형평성 측면에서 납세자간에 불공평성의 논란이 있다.
본 연구는 현행 안전행정부의 건물시가표준액 산정방식에 의해 산출한 가격을 IAAO에서 제시하는 비율분석의 기준에 따라 지역별, 용도별, 건물구조별, 가격수준별로 형평성을 분석하였다.
분석결과 현실화율의 경우 전국 평균은 약 60%수준이며 지역적으로 서울권역(약 54%)이 가장 낮았으며 충청․강원권역(약 73%)이 가장 높았다. 수평적 형평성의 경우 IAAO상 COD 분석 결과 기준 이내인 5.0～20.0사이를 보이고 있어 부동산유형별로 과세기준은 균일한 것으로 나타났다. 기존 방식은 정부의 과세표준 개선에 대한 미시적 접근의 영향으로 세금부담이 불균형하고, 현실화율이 낮다는 문제점이 있었다. 행정 목적의 대량평가로서 투입되는 비용 대비 효과를 분석했을 때 다양한 대안 중에서 표준-개별방법에 의한 가격 과세표준 산정방법을 대안으로 제시하였다. 표준-개별방법에 의한 한국감정원의 비주거용부동산의 산정방식을 IAAO상의 분석기준에 의해 분석한 결과 현실화율 및 수직적 형평성에서 개선된 수치를 보이는 것으로 나타났다. 즉 현실화율은 약 69%수준을 보여 기존 방식 대비 약 9%정도의 과세표준 상승효과가 있는 것으로 나타났으며 수직적 형평성 역시 기존 0.992에서 1.053으로 개선된 것으로 나타났다.
비주거용 일반부동산에 대한 공시제도의 도입을 시작으로 부동산 과세표준 개선작업은 부동산에 대한 공정과세를 실현하고 복지재원을 마련할 수 있는 효과적인 방안이라 할 수 있으나, 조세저항에 부딪힐 우려가 있기 때문에 국민들에 대한 홍보 및 급격한 조세부담을 방지할 수 있는 방안도 강구해야할 것으로 판단된다.
끝으로 본 연구가 부동산 과세표준 및 그 산정방법과 이를 목적으로 하는 부동산 가격공시제도의 개선에 기여하고, 과세형평성의 실현에 도움이 되기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 구성 2
• 1.3 선행 연구의 검토 및 연구의 차별성 5
• 2. 과세를 위한 부동산 가격공시제도의 이론적 고찰 7
• 2.1 부동산 과세평가의 의의 및 방법 7
• 2.1.1 부동산 과세평가의 의의 7
• 2.1.2 부동산 과세평가의 방법 10
• 2.2 부동산 유형에 따른 부동산 가격공시제도 17
• 2.2.1 부동산 가격공시제도의 연혁 17
• 2.2.2 주거용 부동산의 공시제도 23
• 2.2.3 비주거용 부동산의 공시제도 25
• 2.3 외국의 부동산 과세체계 37
• 2.3.1 토지와 건축물 일괄과세 37
• 2.3.2 토지와 건축물 분리과세 41
• 2.3.3 시사점 45
• 3. 비주거용 일반부동산 과세표준의 형평성분석 46
• 3.1 비주거용 부동산 현황 46
• 3.1.1 비주거용 부동산 현황 통계 46
• 3.1.2 비주거용 부동산의 담세규모 49
• 3.2 현행 비주거용 일반부동산 과세표준 산정방법의 형평성 분석 54
• 3.2.1 분석방법 54
• 3.2.2 기존 과세표준의 실거래가 대비 비율분석 61
• 3.3 현행 비주거용 일반부동산 과세표준 산정방법의 문제점 66
• 3.3.1 세금 부담의 불균형 66
• 3.3.2 낮은 실거래 반영률 67
• 3.3.3 과세표준 개선의 미시적 접근 69
• 4. 비주거용 일반부동산 과세표준 산정방법의 개선방안 71
• 4.1 비주거용 일반부동산 과세표준 산정방법 비교분석 71
• 4.1.1 과세표준 산정방법비교 71
• 4.1.2 최적 과세표준 산정방법 도출 78
• 4.2 표준-개별방법에 의한 검증 80
• 4.2.1 표준-개별방법에 의한 실거래가 분석결과 80
• 4.2.2 개선방안에 따른 재산세 부담의 분석 86
• 4.3 비주거용 일반부동산 과세표준 산정방법 개선의 정책 제언 88
• 4.3.1 세제의 형평성 담보 88
• 4.3.2 과세표준의 현실화 89
• 4.3.3 장기적 시각의 과세표준 개선 추진 91
• 5. 결론 92