공사중단 장기방치 건축물의 유해성 판단기준

국문 초록 (Abstract)

공사중단 장기방치 건축물의 유해성 판단기준
김 대 운

강원대학교 대학원 부동산학과

본 연구는 공사중단 건축물이 사회적으로 영향을 미치는 정도를 파악하고, 유해성에 영향을 주는 평가항목의 상대적 중요도 및 우선순위를 규명하여 공사중단 건축물 정비기본계획의 실행을 위한 정책적 과제를 모색하는데 목적이 있다.
공사중단 건축물의 유해성 분류기준이「공사중단 장기 방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」법령에 명문화되어 있지 않고, 불명확하며, 대부분 정성적인 평가기준을 사용하고 있다. 또한 유해등급의 A부터 E등급의 구분 분류를 이루는 척도의 구분과 경계가 명확하지 못하고, 구성항목의 중복성이 발견되고 있다. 그리고 공사중단 건축물에 대한 유해성 등급 상태평가가 평가자의 주관적인 견해와 모호한 표현에 의해 검사자에 따라 상이하게 판정될 수 있기에 「공사중단 장기 방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」의 효율적 집행을 위하여 이에 대한 연구가 절실히 필요한 시점이다.
그러므로 공사중단 건축물에 대한 객관적인 부정적 외부효과의 평가를 통한 정비 및 안전관리를 하기위해서 새롭게 공사중단 건축물의 사회적 유해성을 고려한 유해등급의 재분류가 필요하다.
이를 위해서는 객관적인 공사중단 방치건축물의 구조적 안정성 성능과 주변 환경 등 구체적인 유해성의 항목별 평가기준을 마련할 필요가 있다.
공사중단 건축물은 소유자가 건물을 실제 이용하고 있지 않음으로서 관리조차 이루어지지 않은 시설물로서 준공 후 미사용 공사중단 방치건축물과 건축 중 공사가 중단되어 방치되고 있는 건축물이 있다. 본 연구의 실태조사 범위는 2012년 12월31일 기준 전국적으로 착공신고 후 공사를 중단한 기간이 2년 이상의 공사가 중단 되어 방치되고 있는 건축물을 대상으로 하였다.
「공사중단 장기 방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」시행령 제5조에 정비계획의 수립을 위해 공사비용 융자의 금리수준설정 기준, 공사중단 건축물별 정비우선순위, 총 정비 사업비 규모 등을 정하고 있어 공사중단 방치건축물의 정비를 기본계획에 입각해서 처리하도록 정하고 있다. 본 연구의 내용적 범위는 정비계획의 내용 중 공사중단 건축물별 정비우선순위를 정하는 것에 초점을 두고 있다.
공사중단 건축물의 실태조사 자료는 2012년 12월 31일 기준 국토교통부의 건축기획과의 공사중단 건축물 관리대장을 이용하였다.
연구방법은 전문가 집단의 의견을 수집 ? 수렴하여 최종 요인을 도출하는 1,2,3차 델파이 기법과 도출된 유해성을 바탕으로 유해성별 쌍대비교를 통해 유해성간의 중요도 및 우선순위를 검증할 수 있는 계층적 의사결정방법을 실시하였다.
공사중단 건축물의 유해성을 도출하고 신뢰성과 타당성검증을 통해 적합성을 검증하였다. 또한 도출된 공사중단 건축물의 유해성 요인들의 중요도를 평가하기 위해 Expert Choice 2000프로그램을 통해 유해성의 중요도를 산정하였다.
이러한 과정에서 다음과 같은 분석 결과를 얻을 수 있었다.
첫째, 공사중단 건축물의 유해성 도출을 위하여 전문가집단의 1,2,3차의 델파이 기법을 통하여 유해성을 도출하였다. 또한 Cronbach's alpha 계수에 의한 신뢰성 검증 및 타당성 검증을 통한 적합도 검증을 실시하여 공사중단 건축물의 3개의 상위 계층 유해성과 10개의 중위계층 유해성, 13개의 하위계층의 유해성을 선정하였다.
둘째, 공사중단 건축물의 유해성의 중요도를 알아보기 위해 중요도 산정의 대표적인 방법인 AHP 분석방법을 채택하였으며, 이를 통해 각 유해성별 중요도를 산정하였다. 공사중단 건축물의 유해성을 통합하여 중요도를 분석한 결과는 공사중단 건축물의 물리적 유해성의 요인 중 건축구조물 안전성능요인이 0.309로 중요도가 가장 높게 나타났으며, 이와 반대로 공사중단 건축물 제도적 유해성 중 보증제도 유해성이 0.032로 중요도 값이 가장 낮은 것으로 확인되었다. 즉, 공사중단 건축물의 유해성 중 가장 중요하게 고려해야 할 유해성은 공사중단 건축물의 물리적 유해성 중 건축 구조물의 안전성능 유해성이다.
셋째, 공사중단 건축물의 유해성 평가방법을 마련하였다. 각 평가항목을 정량적 평가 유해성과 정성적 평가 유해성으로 구분하여 시설 안전 점검 전문가 집단 및 건축 담당 공무원이 직접 현장조사를 실시하여 각 공사중단 건축물의 유해성을 평가할 수 있는 평가방법을 제시하였다.
또한 공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법 제5조 3항에 공사중단 건축물의 정비여부 및 정비방법 결정을 위한 개략적인 기준을 마련하도록 하고 있다. 따라서 본 연구의 공사중단 장기방치 건축물의 유해성 판단기준에서 제시한 정비기준이 필요하다. 또한 이러한 내용이 공사중단 건축물 정비기본계획과 시·도지사가 수립하는 정비계획에 반영되어 한다.
이 연구의 가치는 공사중단 건축물의 정비를 위한 유해성 등급 평가지표로 활용할 수 있으며, 정비대상의 우선순위를 결정하는 정책적 의사결정을 지원하는 논리적 근거를 제공하는데 있다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• Ⅱ. 공사중단 건축물 및 선행연구의 고찰 6
• 1. 공사중단 건축물의 정비계획과 외부효과 6
• 1) 공사중단 건축물의 개념 6
• 2) 공사중단 건축물의 발생원인 8
• 3) 공사중단 건축물의 외부효과 11
• 2. 공사중단 건축물의 정비를 위한 공적개입의 필요성 16
• 1) 공적개입의 필요성 16
• 2) 정책평가설계와 기준 19
• 3) 정비관련제도 22
• 3. 선행연구의 검토 31
• 1) 공사중단 건축물 관련 선행연구 31
• 2) 기존연구와의 차별성 38
• Ⅲ. 공사중단 건축물의 현황 및 실태분석 39
• 1. 공사중단 건축물의 현황 39
• 1) 공사중단 건축물의 일반적 특성 39
• 2) 공사중단 건축물의 유해 영향 43
• 3) 공사중단 건축물의 관리현황 46
• 2. 공사중단 건축물의 사회적 영향 실태분석 55
• 1) 대상과 방법 55
• 2) 사회적 영향의 유형 55
• 3) 발생원인과 해결과제 58
• 3. 소결 62
• Ⅳ. 공사중단 건축물의 유해성 판단기준 65
• 1. 분석의 틀 65
• 1) 연구모형 65
• 2) 유해성 판단을 위한 평가항목의 선정 68
• 3) 유해성 판단을 위한 요인별 중요도 분석방법 72
• 2. 유해요인의 중요성 분석결과 75
• 1) 내적신뢰성과 외적타당성 검증 75
• 2) 공사중단 건축물의 위계별 유해항목의 중요도 분석 80
• 3) 집단별 유해성의 중요도 인식차이 분석 89
• 3. 공사중단 건축물 정비를 위한 정책적 과제 98
• 1) 유해영향요인의 정량화 98
• 2) 유해성의 등급화와 정비방향 103
• Ⅴ. 결 론 114
• 1. 요약 및 시사점 114
• 2. 연구의 한계 및 향후과제 116
• 참고문헌 118
• 부록 124
• ABSTRACT 139