인천시 하위주택시장의 특성과 구조 = Spatial structure and characteristics of sub-housing markets in Incheon

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Housing is so an essential factor in everyday life that residential area is said to be important to understand urban structure. It is residential area that takes the largest portion of the urban area as well as that carries out social reproduction. Despite various attributes of residential area in reflection of regional characteristics, previous studies about residential area in Korea have disregarded the sub-housing markets, but only dealing with whole urban area as an unit of analysis. Therefore, this study intends to investigate the residential areas at sub-metropolitan level, focusing on sub-housing markets in Incheon as a study area, in terms of their spatial characteristics and structure.
The development of residential areas in Incheon has been initiated around the concession lands by foreign countries especially China and Japan, since the open port era in late 19th century. Before the 1980s, the residential areas showed the dominant housing pattern of single detached houses, which revealed strong influence from Land Readjustment Projects implemented in Japanese colonial period, However, after the 1980s, the residential areas have shifted towards strong features of apartment housing complex introduced by Land Development Projects, continuously expanded furthermore thanks to policies of Incheon Free Economic Zone and the second phase New Town Development plan for Seoul Metropolitan Region.
The housing markets of Incheon showed more dynamic features which were revealed by more vigorous housing supply as well as by more wide range of housing price variation both in comparison to national average. The spatial distribution pattern of housing type showed more concentration pattern of old single detached houses and aged population around old city center and its surrounding areas rather than other inner city areas. The residential development in Incheon has expanded to north-south direction from old city center, filling in some residential areas with apartment complexes, while multiplex and row houses were intermingly existed in the residential areas between apartment dominant residental areas.
In terms of housing type and housing ownership. higher percentage of private ownership was shown in the apartment housing whereas higher percentage of rented houses, such as Cheonse and monthly base rent house, were shown in the newly developed residential areas. Analysis of total housing ownership tells that the rate of housing ownership has slightly increased than before but not in a high rate. Moreover, housing ownership shows rather decreased tendency if recalculating past rate into present one throughout standardization divided by age. Especially, for younger generations, the rate of housing ownership was reduced so far.
As a result of the factor analysis for understanding the characteristics of housing and household in a residential area, five factors were drawn out. The first factor accounted for attributes of single detached houses resided by aged population. The second factor could explain attributes of multiplex houses occupied by younger generation aged between 20s and 30s on monthly rental base. The third factor accounted for attributes of newly constructed apartments, and the fourth factor revealed attributes of used housing. The fifth factor reflected the dominant characteristics of row houses leased by.
The cluster analysis using factor score from factor analysis helped to identify five separate homogeneous residential areas in Incheon. Furthermore, eight sub-housing markets were drawn out in consideration of geographic proximity and results of cluster analysis in Incheon as follows:

(1) Citywide sub-housing market of dominant apartment housing with private ownership
(2) Cheongna sub-housing market of dominant apartment housing with yearly lease
(3) Old city center sub-housing market of dominant apartment housing mixed with single detached housing
(4) Citywide sub-housing market of dominant single detached housing with aging population
(5) Citywide sub-housing market of dominant multiplex housing on monthly rental base
(6) Songdo and Nonhyun sub-housing market of dominant apartment housing on monthly rental base
(7) Yeongjongdo sub-housing market of dominant apartment housing with yearly lease
(8) Yongyu sub-housing market of dominant single detached housing with private ownership

The third factor showing attributes of newly constructed apartment was not reflected in the ‘Citywide sub-housing market of dominant apartment housing with private ownership’ and ‘Old city center sub-housing market’ because both areas showed relatively long history of construction in spite of their high percentage of apartment housing. However, other sub-housing markets including Cheongna sub-housing market and Songdo and Nonhyun sub-housing market reflected the strong contribution of the third factor showing attributes of newly constructed apartment. The first factor showing attributes of single detached houses with aged population was strongly revealed in the ‘Old city center sub-housing market’, while the third factor was not reflected enough due to their old construction age.
Examining the influence of each factors from factor analysis can reflect the characteristics of each sub-housing marekt in Incheon, For instance, the first factor showing attributes of single detached houses resided by aged people was so strongly reflected in both ‘Citywide sub-housing market of dominant single detached housing with aging population’ and ‘Yongyu sub-housing market’. The second factor showing attributes of multiplex houses occupied by younger generation was strongly reflected in ‘Citywide sub-housing market of dominant multiplex housing on monthly rental base’. The second factor and third factor was strongly reflected in the ‘Songdo and Nonhyun sub-housing market’ whereas the second, the third and the firth factor were considerably reflected in the ‘Yeongjongdo sub-housing market’.
There were also regional differences between divided sub-housing markets in Incheon. For example, both ‘Old city center sub-housing market’ and ‘Citywide sub-housing market of dominant single detached housing with aging population’ have more aged population, high ratio of single detached houses, old houses constructed over 30 years, and rent without deposit than any other sub-housing markets. Also they showed lowest housing price and amount of yearly lease.
Administrative units (Dong), belonging to those sub-housing markets have shown higher ratio of poor households below minimum dwelling standard than others. Also the physical condition was so deteriorated in these residential areas. However, sub-housing markets with dominant apartment housing showed quite reversed tendency of physical conditions, implying dual structure of urban housing markets in Incheon .

국문 초록 (Abstract)

주택은 인간이 생활을 영위하는데 있어 필수적인 요소 중에 하나이며, 주거지역은 도시에서 가장 큰 비중을 차지하고 사회적 재생산의 기능을 수행한다는 점에서 그 중요성이 매우 크다고 할 수 있다. 주거지역을 구성하는 속성은 매우 다양하며 지역적인 특성이 반영됨에도 불구하고 기존의 주거지역 연구들은 총량적인 관점에서 주택을 다루는 연구가 주를 이루어왔다. 따라서 본 연구에서는 주택과 가구의 속성을 이용하여 사례지역인 인천시를 대상으로 하위주택시장의 구분하여 전체적인 주거지역의 특성과 구조를 규명하였다.
인천의 주거지역은 개항 이후에 조성된 조계지를 중심으로 형성되기 시작되기 시작되었으며 1980년대 이전까지는 일제강점기에 도입된 토지구획정리사업을 통해서 단독주택 중심의 주거지가 형성되다가 1980년 이후 택지개발사업의 도입으로 대규모 아파트단지 중심의 주거단지로 변모하고 있다. 최근에는 인천경제자유구역과 수도권 2기 신도시의 개발로 계속적으로 그 영역을 확장 중에 있다.
인천의 주택시장은 전국적인 수준에 비해서 주택의 공급이 더 활발하게 이루어지고 있으며 주택가격의 변동폭이 전국적인 수준보다 더 높게 나타나 상대적으로 역동적인 시장인 것으로 나타났다. 주택과 관련된 속성들의 공간적 분포는 구도심과 그 주변지역은 노후한 단독주택의 비율이 높고, 고령인구의 비율이 인천 내부의 다른 지역들에 비해서 높은 것으로 나타났다. 인천의 개발방향은 구도심을 중심으로 남북 방향으로 확산되는 경향이 강한데, 이 과정에서 아파트가 우세한 주거지역이 형성되었으며 이 지역들 사이에 다세대주택과 연립이 우세한 지역들이 혼재되는 공간분포를 보인다.
주택유형과 주택점유형태의 측면에서 아파트는 자가점유의 형태가 가장 높은 비율을 보이지만 새로 개발되고 있는 지역들은 자가점유보다는 전세나 월세가 더 높은 경향을 보였다. 전체적인 자가율을 분석해 봤을 때, 과거에 비해서 자가율은 다소 증가했으나 그 비율이 크지 않고 과거시점의 자가율을 현재 시점으로 표준화하고 연령별로 분해서 비교한 결과 오히려 자가율은 감소하였고 특히 젊은층의 자가거주율은 더 악화된 것으로 나타났다.
주거지역 내의 주택과 가구의 특성을 파악하기 위해서 인자분석을 실시한 결과 총 5개의 인자가 도출되었다. 제1인자는 고령자이 주로 거주하는 단독주택의 속성, 제2인자는 20-30대가 주로 월세에 다세대주택에 거주하는 속성을, 제3인자는 신흥아파트의 속성, 제4인자는 중고 주택의 속성, 제5인자는 전세와 연립주택이 우세한 속성을 보였다. 인자분석을 통해서 산출된 인자득점을 이용하여 군집분석을 수행한 결과 5개의 등질지역이 도출되었다. 도출된 군집을 바탕으로 지리적 근접성을 고려하여 인천을 8개의 주택하위시장으로 구분하였다.
군집분석의 결과를 바탕으로 구분된 하위주택시장은 다음과 같다. (1) 아파트 ․ 자가 우세 하위주택시장 (2) 청라 아파트 ․ 전세 우세 하위주택시장 (3) 구도심 아파트(주) ․ 단독주택(종) 혼재 하위주택시장 (4) 단독주택 ․ 고령화 우세 하위주택시장 (5) 다세대주택 ․ 월세 우세 하위주택시장 (6) 송도․논현 아파트․월세 우세 하위주택시장 (7) 영종 아파트․전세 우세 하위주택시장 (8) 용유 단독주택 ․ 자가 우세 하위주택시장으로 구분되었다.
각각의 하위주택시장에 반영된 인자의 특성을 살펴보면 아파트 ․ 자가 우세 하위주택시장은 아파트의 비율이 높았으나 건축연한이 다소 길었기 때문에 제3인자의 속성은 강하게 나타나지 않았으며 청라 아파트 ․ 전세 우세 하위주택시장, 송도․논현 아파트․월세 우세 하위주택시장에서 3인자의 속성이 모두 강하게 나타나 신흥주택의 성격이 강하게 나타났다. 구도심 아파트(주) ․ 단독주택(종) 혼재 하위주택시장은 제1인자의 속성이 강하게 나타났으며 건축연한 때문에 아파트의 비율은 높으나 제3인자의 속성이 강하게 드러나지는 않았다.
단독주택 ․ 고령화 우세 하위주택시장과 용유 단독주택 ․ 자가 우세 하위주택시장에서는 제1인자의 속성이 강하게 나타났으며 다세대주택 ․ 월세 우세 하위주택시장에서는 제2인자의 속성이 강하게 나타났다. 송도 ․ 논현 아파트․월세 우세 하위주택시장에서는 제3인자와 제2인자의 속성이 강하게 나타났으며 영종 아파트․전세 우세 하위주택시장에서는 제3인자, 제2인자, 제5인자의 속성이 강하게 나타났다.
구분된 하위주택시장 간에도 지역 간 격차가 뚜렷하다. 구도심 아파트(주) ․ 단독주택(종) 혼재 하위주택시장과 단독주택 ․ 고령화 우세 하위주택시장은 다른 하위주택시장에 비해 고령인구, 단독주택비율, 건축연한 30년 이상 주택비율, 보증금 없는 월세의 비율이 가장 높고 주택매매가와 전세가도 가장 싼 것으로 나타났다. 또한 이들 하위주택시장에 해당되는 행정동들은 대부분 최저주거기준 미달가구의 비율이 다른 행정동들에 비해서 높게 나타나며, 물리적인 낙후도가 매우 큰 것으로 나타났다. 반면 아파 트・자가 우세 하위주택시장, 청라 아파트 ․ 전세 우세 하위주택시장, 송도 아파트・월세 우세 하위주택시장은 물리적인 낙후도가 적은 상반된 양상을 보여주고 있어 하위주택시장 간에는 이중 도시적인 특성을 보인다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1. 연구배경 및 연구목적 1
• 2. 연구지역 2
• 3. 연구방법 및 연구자료 6
• 1) 연구방법 6
• 2) 연구자료 7
• 4. 연구내용 8
• 제2장 이론적 고찰 10
• 1. 주택과 하위주택시장의 개념과 정의 10
• 1) 주택의 기본적 속성과 의미 10
• 2) 하위주택시장의 정의 12
• 2. 주택을 통한 도시거주지역 연구 15
• 1) 거주지분화에 관한 연구 15
• 2) 하위주택시장에 대한 국외 연구동향 18
• 3) 하위주택시장의 국내 연구동향 23
• 4) 인천을 사례지역으로 한 주거지역 연구 27
• 제3장 인천 주거지역의 형성 31
• 1. 개항이후 근대화이전까지의 주거지형성(1883~1960년) 31
• 2. 산업화 이후의 주거지역형성(1962~2000년) 32
• 3. 2000년 이후의 주거지역 형성 35
• 제4장 인천시 주택시장 분석 38
• 1. 인천시 주택시장 특성 38
• 1) 주택유형의 특성 38
• 2) 주택점유형태의 특성 45
• 3) 주거안정성의 분석 50
• (1) 표준화를 이용한 자가거주율 분석 50
• (2) 자가소유율의 변화분석 52
• 4) 주택 건축연한 분포의 특성 53
• 5) 아파트 매매가와 전세가의 변화 59
• 6) 가구원수와 연령대의 변화 67
• 2. 가구특성과 주택유형과의 관련성 분석 72
• 1) 모델의 설정과 분석과정 72
• 2) 모델의 적합도와 로지스틱스 회귀모델의 분석결과 75
• 제5장 인천 주거지역의 등질지역구조 79
• 1. 주거특성 분석 79
• 1) 주거지역의 구성요소 79
• 2. 등질지역의 구분 84
• 1) 군집분석을 통한 등질지역의 구분 84
• 제6장 인천시 하위주택시장의 특성 88
• 1. 하위주택시장별 특성 88
• 1) 아파트・자가 우세 하위주택시장 90
• 2) 청라 아파트・전세 우세 하위주택시장 95
• 3) 구도심 아파트(주)・단독주택(종) 혼재 하위주택시장 99
• 4) 단독주택・고령화 우세 하위주택시장 101
• 5) 다세대・월세 우세 하위주택시장 105
• 6) 송도・논현 아파트・월세 우세 하위주택시장 109
• 7) 영종도 아파트・전세 우세 하위주택시장 112
• 8) 용유 단독주택・자가 우세 하위주택시장 116
• 2. 하위주택시장별 비교 120
• 1) 주택과 가구 속성의 평균값을 이용한 하위주택시장의 비교 120
• 2) 최저주거기준 미달가구를 통한 하위주택시장별 비교 123
• 제7장 요약 및 결론 130
• 참고문헌 135
• 부록 146
• 국문초록 163