북한 주택시장의 형성과 발전에 관한 연구 : 아파트 건설 및 매매를 중심으로 = A study on the formation and development of housing market in North Korea : Based upon the Apartment construction and sales|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this research is to analyze the formation and development of North Korea's housing market based on the Apartment construciton and sales as the part of the country's market place. In common with other countries, food and shelter is the basic problem of North Koreans. Especially for the housing problem, it started to cause the diverse forms and the phenomena of housing transaction as the government failed to deal with the problem appropriately since 1990's economic crisis. It sometimes happened that North Koreans secretely exchanged the house owned by the public. However, after economic crisis, the private investors frequently used to conduct housing construction and sales as well as the individual transaction between the residents that caused the formation and development of housing market in North Korea. Even though the housing construciton and sales by private investors are illegal, but the authorities, in fact, are conniving the expedient as they couldn't sovle the housing shortage. There are 'Donju; a new rich group' in North Korea's market palce and on the profitable spot as private investor. They are using the critical situation of the authorities' limitation that couldn't solve the house shortage problem for their aggressive investigation to the housing construction and trade. Standing on the authorities as a matter of form, 'Donju' are carving out a niche market in a number of different ways for earning their profit and increasing the housing market. The reason of the occurrence of housing transaction and the construction by private investors, especially for Apartment construcition, is that the weakened national finance by the collapse of planned economy, the virtuous circle of marketisation occurring by principle of supply and demand, and the intention of income creation between the residents in housing sales. North korea's apartment construction is operating in collusion with the authorities and private investors.
The government provide the system such as building program, land and design acceptance, but they have not been secure the construction expenses like materials and labor costs due to poor national finance. The private investors are bearing such an expenses. It is possible to deal with daily necessity like food, clothes, even the home appliances, machin component and vehicle if they have the money in North Korean market.
The cement and steel product has been traded back and forth market place. It means the construction materials should be supplied the government, but handled by the private investors and completed apartment has been traded illegaly by US currency. So is the lotting-out process after permitting for building completion.
The apartment is allocated as per the amount of investment for the construction through the closed parceling-out and priority has been given to bureaucrat and public officals who have cooperated on the construction. It is promoted on everyone's tongue and price has been fixed with consumers. Suppliers deal with consumers by securing the certificate of house using permit from the authorities, giving a bribe for them. Through the process as above, the private investors are to be have strong ties with power structure and have been activating the housing market by the various ways.
The private investors are accumulating of capital as well as offering the convenient living condition to power structure and wealthy merchant class through the apartment construction. The power strucrue and rich merchants are consealing the house as safe property and for pursuiting benefit through illegal trading under the unstable economic climate and political state.
The government, meanwhile, cannot help condoning the situation due to the fact that it somewhat relieve the resident's housing demand of which they couldn't solve and is considered the result of public relations through beutify city enviroment as the loyalty competition. However, the process is not always fair or easy. Growing of the consturction by the private investors, occurring of the damage in parallel compel the government to cope with the situation. For preventing the big accident such as hosue collapse and keeping up privatization, the governement is toughening up the law on housing and raising strenghth of punishment through confiscation for the full of illegality of apartment construction and sales. However, the measure of the authories is not making effectiveness.
The government is faced with dilemma of that they're hard to protect the marketize housing sales only through the punishment and limitation, they would be missed an opportunity to make good use of 'Donju' under conditions of the shortage of raw materials and public funds. For this reason, North Korean government policy shows simultaneously tolerating and restricting the apartment construction. This research is based on the depth interview for North Korean defectors and analyzing of North Korean literature materials. There are nothing for it but to limit for analyzing the role of private investors because it is unofficial ways to inject private funds to housing sales and construction in North Korea. Also because there are many testimonies by the defectors about the apartment constrction through the private investment and trading by US currency, but rare examples of 'Donju' refugee. Notwithstanding the above limitation, this research tries to confirm the formation, the process of development and the character of North Korea's housing market.
There is a high possibility that North Korea's housing market would be expanded, on the condition of present social economy and strong intention of ownership, unless the authorities' ability of public finace shall be improved.

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국문 초록 (Abstract)

본 연구는 북한에서의 아파트 건설 및 매매 과정을 중심으로 북한 시장의 일부라 할 수 있는 주택시장의 형성과 발전 과정을 분석하였다.
여타 국가와 마찬가지로 북한에서도 식(食)과 주(住)는 가장 기본적인 문제다. 특히 주(住)의 문제와 관련해, 1990년대 경제난 이후 북한당국이 주민들의 먹고 사는 문제를 제대로 해결하지 못하면서 여러 형태의 주택거래 현상이 발생하기 시작했다. 이전에도 북한에서는 주민들 사이에서 국가소유 주택을 암암리에 교환하는 일이 간혹 있었다. 그러나 경제난 이후 주민 상호간의 시장을 통한 주택 거래뿐만 아니라 개인 투자에 의한 주택 건설과 매매 등이 빈번해지면서 오늘날 북한에서도 주택시장이 형성·발전하고 있는 것이다.
물론 북한에서 개인 투자에 의한 주택 건설과 매매는 불법 또는 편법이다. 그러나 주택부족을 해결할 수 없는 북한 당국은 이를 사실상 묵인하고 있는 실정이다. 현재 시장을 비롯한 북한에서 이윤이 발생하는 현장에는 ‘돈주’라고 하는 개인 투자자가 있다. 이들은 주택부족을 해결할 수 없는 당국의 한계를 이용해 주택 건설 및 매매 등에도 적극 투자하고 있다. 이들은 형식상 국가기관을 내세우면서 주택 수요와 공급의 불균형의 틈새시장을 공략하여 다양한 방식으로 이윤을 창출하면서 주택시장을 확대해 나가고 있는 것이다.
이처럼 북한에서 주택매매가 발생하고 개인투자에 의한 주택 건설, 특히 아파트 건설이 진행되는 이유로는 계획경제의 기반 붕괴에 의한 국가재정의 약화, 수요와 공급의 원리에 따라 발생하는 시장화의 선순환, 주택을 매매하는 과정에서 주민들 상호간에 소득을 창출하려는 의도 등을 들 수 있다.
이러한 북한의 아파트 건설은 국가와 개인 투자자 간의 결탁관계를 통해 이루어진다. 국가는 아파트 신축계획의 작성, 토지 제공 및 설계 승인과 같은 시스템을 제공하고 있지만, 국가재정 약화로 인해 아파트 신축에 필요한 자재와 인건비와 같은 건설비용을 제대로 담보하지 못하고 있다. 바로 이러한 건설비용을 개인투자자가 부담한다. 북한 시장에서는 돈만 있다면 식량과 옷 같은 일상생활에 필요한 생필품은 물론 가전제품, 기계 부속, 자동차까지도 거래 할 수 있다. 아파트 건설에 필요한 시멘트와 강재 등도 시장에서는 얼마든지 거래되고 있다. 결국 국가에서 보장해야 할 건설 자재가 개인투자에 의해 시장을 통해 조달되고 완공된 아파트가 달러로 암거래되는 것이다. 신축이 끝나 준공검사가 이뤄진 후 분양과정도 마찬가지이다. 분양은 비공개로 진행되는데 아파트 건설에 가장 많은 투자를 한 순위로 주택수가 할당되며 아파트 건설에 협조한 관료들과 공무원들에게 우선 분양된다. 입소문을 통해 홍보되며 수요자와 가격을 확증한 후 해당 기관을 통해 주택사용을 허가하는 증명서를 돈과 뇌물로 확보하여 그것을 담보로 거래를 성사시킨다. 개인투자자들은 이 과정에서 권력층과 친밀한 유대를 맺고 다양한 방법으로 주택시장을 활성화 해나가게 된다.
아파트 건설을 통해 개인 투자자들은 권력층과 부유한 상인들에게 편리한 주거조건을 제공함과 동시에 자신들의 돈벌이를 하고 있는 것이다. 권력층과 부유한 상인들은 북한의 불안한 정치·경제적 상황 속에 주택을 암거래로 사들여 안전자산으로 은닉하려는 편익 추구 행위를 하는 것으로 볼 수 있다. 한편, 정부의 입장에서는 아파트 건설이 어떤 형식과 방법으로 진행되더라도 국가가 해결하지 못한 주민들의 주택수요를 다소 완화하고, 아파트 건설이 도시미화로 충성 경쟁 속에 홍보 할 수 있는 성과물로 이어지는 관계로 묵인할 수밖에 없는 것이다.
하지만 이러한 과정이 순탄하게 이루어지고 있는 것은 아니다. 개인 투자자
에 의한 아파트 건설이 늘어남에 동시에 그 피해도 속출하면서 북한 당국도 대응에 나설 수밖에 없는 상황이다. 이에 북한 당국은 주택붕괴와 같은 대형 사고를 막고 주택건설로 인한 사유화의 방지를 위해 주택과 관련한 법을 강화하고, 불법성이 강한 아파트 건설과 매매에 대해서는 몰수와 같은 처벌의 강도를 높이고 있다. 그러나 당국의 이러한 조치는 효과를 보지 못하고 있다. 처벌과 제한조치만으로는 이미 시장화된 주택매매를 막을 수 없는데다, 원자재와 자금이 부족한 상황에서 주택공급에 돈주를 활용할 수 있는 기회를 잃게 되는 것에 따른 딜레마에 처해 있기 때문이다. 이런 이유로 북한 당국은 아파트 건설을 묵인하면서도 한편으로는 제한 및 억제하는 정책을 동시에 펴고 있다.
본 연구는 탈북자들에 대한 심층인터뷰 및 북한 문헌 자료의 분석을 통해 진행하였다. 북한에서의 주택 매매는 물론 건설과정에 개인들의 자금이 투입되는 것은 보통 비공식적인 방법이기 때문에 개인투자자들의 역할을 분석하는 데에는 한계가 있을 수밖에 없다. 북한에서 개인 투자로 아파트들이 건설되고 있고, 완공된 아파트는 달러로 거래된다는 탈북자들의 증언은 많지만 이에 직접적으로 관여한 돈주들이 탈북한 사례는 적기 때문이다. 이러한 연구의 한계 속에서도 본 연구는 북한 주택시장의 형성 및 발전과정, 그 성격 등을 미흡하나마 확인할 수 있었다. 이를 토대로 북한의 주택시장을 전망해 본다면, 현재 시장화가 확대되면서 소유 의식이 강해지는 북한의 사회경제적 조건 속에서 당국의 재정능력이 향상되지 않는다면 주택시장은 축소보다는 확대될 가능성이 높아 보인다.

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본 연구는 북한에서의 아파트 건설 및 매매 과정을 중심으로 북한 시장의 일부라 할 수 있는 주택시장의 형성과 발전 과정을 분석하였다. 여타 국가와 마찬가지로 북한에서도 식(食)과 주(...

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