아파트개발사업의 사업성확보를 위한 미분양마케팅 활성화에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 주거문화는 공동주택 위주로 형성되고 아파트가 주거의 기본이 되고 있다. 신도시가 형성되는 곳이나 기존 주택의 재개발, 재건축 과정에서도 아파트가 건설되며 주거용 부동산 개발사업에 있어서 큰 부분을 차지하고 있다. 1973년 반포에 아파트가 들어설 때만 해도 우리나라 사람들은 아파트에 대해 거부감을 가졌었으나 2014년 현재에는 아파트 생활을 기준으로 삼고 있다.
1997년말 IMF와 2008년 美서브프라임 모기지론 사태를 겪으며 부동산 시장은 호황기와 불황기가 극명하게 넘나드는 상황을 겪게 되고 주택보급률이 100%를 넘으면서 이제는 더 이상 공급자 주도의 생산지향적 시장이 아니라 수요자 중심의 판매지향적 시장으로 전환되는 추세이다. 이로 인해 주거용 부동산 공급자간의 경쟁도 심해지고 있다. 이러한 변화와 함께 갈수록 심화되고 있는 경쟁 속에서 아파트 개발사업에 있어서 성패의 요인이 될 수 있는 미분양아파트 분양마케팅의 문제점을 찾고 이를 바탕으로 아파트 분양대행업 미분양마케팅의 개선방안을 찾으려는데 그 목적이 있다.
이론적 고찰 및 선행연구 검토와 함께 현재 우리나라의 미분양마케팅의 현황과 부동산개발업과 미분양마케팅에 대한 실태를 분석하였다. 실증연구는 국토교통부와 건설협회 등의 각종 통계자료와 정부의 정책자료를 통해 아파트 개발사업의 현황을 파악하고, 부산, 경남권에서 아파트 분양업에 종사는 분양상담사를 상대로 설문조사하여 아파트 분양현장에서 실제로 어떠한 마케팅이 실시되고 있는지를 조사하고 문제점을 파악하여 이를 근거로 하여 분양마케팅의 개선방안을 찾고자 하였다.
본 연구는 총 5장으로 구성되어 있다. 제1장에서는 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 현재에서 향후 발생할 미분양아파트에 대한 배경과 연구의 범위 및 구성을 서술하였다. 제2장에서는 부동산마케팅의 이론과 미분양마케팅과 사업성, 아파트 개발사업 실태, 선행연구 고찰을 하였고, 제3장에서는 아파트 개발사업의 미분양현황과 미분양마케팅의 필요성에 대해 서술하였다. 제4장에서는 설문조사를 통해 분양상담사들이 실제 행하고 있는 미분양마케팅방법에 대해 조사하고 결과를 종합하여 개선방안을 제시하고, 제5장에서는 본 연구를 요약하고 향후 미분양마케팅의 발전방안에 대한 방향을 제시하였다.
아파트 개발사업의 성패는 분양률로 결정이 되는데, 미분양이 증가되게 되면 건전한 건설사와 시행사가 도산하게 되고 이로 인한 피해를 최소화하기 위해 공적자금이 투입되며 사회경제 전반에 악영향을 미치게 된다. 선분양 후시공을 하는 우리나라 분양시스템에서 향후 신규 아파트개발사업에 있어서 미분양은 발생할 수밖에 없는 구조이기는 하나 이를 최소화하여여 아파트 개발사업의 사업성 향상을 도모해야할 것이다. 이를 위해 정확한 시장조사 및 타겟 설정, 그리고 효율적인 마케팅 전략수립 및 다양한 판매기법의 수립이 요구된다.
부동산마케팅은 마케팅의 한 일환으로 어떤 마케팅보다 현장에서 직접 소비자를 대면하는 것을 기본으로 하며 다양한 경험이 우선시되고 있다. 따라서 이러한 경험을 바탕으로 한 노하우의 정도가 전문화의 평가 기준이 되어 결과적으로 표준화가 되어있지 않고 시스템화 되어있지 않으며, 연구를 통한 경험의 전달이 원활하게 이루어지지 않고 있음이 드러났다.
분양대행업계는 업무진행을 전문화 할 수 있도록 그 동안의 노하우를 체계적으로 정립해야 한다. 분양상담사들은 현재는 교육제도가 미비하지만 현실에 안주하지 말고 부동산 전문가로서 거듭나기 위한 교육을 받을 수 있도록 노력해야 한다. 또한 부동산 및 마케팅 학계는 특화된 부동산마케팅에 대해서 전문적으로 그 특성 연구 및 표준화된 업무의 연구가 필요할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제2장 부동산 개발사업과 미분양마케팅의 이론적 고찰 5
• 제1절 아파트 개발사업의 의의와 절차 5
• 1. 아파트 개발사업의 의의 5
• 2. 아파트 개발사업절차 5
• 제2절 부동산마케팅 12
• 1. 부동산마케팅의 개념 12
• 2. 부동산마케팅의 특성 14
• 3. 일반마케팅과 부동산마케팅의 차이 16
• 제3절 미분양마케팅과 사업성 19
• 1. 미분양마케팅의 특성 19
• 2. 사업성과 미분양의 연관성 20
• 제4절 선행연구 고찰 22
• 1. 선행연구 22
• 2. 선행연구와의 차별성 25
• 제3장 아파트 미분양현황과 미분양마케팅의 필요성 26
• 제1절 아파트 개발사업 실태 26
• 1. 주택 개발사업현황 26
• 2. 아파트 개발사업현황 27
• 제2절 미분양현황 28
• 1. 전국 미분양현황 28
• 2. 부산권 미분양현황 31
• 제3절 미분양마케팅의 환경 변화 34
• 1. 개발사업과 미분양마케팅 34
• 2. 정부정책과 미분양의 연관성 34
• 제4장 아파트 미분양마케팅의 실증분석 및 개선방안 38
• 제1절 설문조사 개요 38
• 1. 설문조사의 목적 38
• 2. 조사 및 분석방법과 대상 38
• 제2절 설문조사 분석 39
• 1. 빈도분석 39
• 2. 교차분석 및 상관분석 50
• 3. 분석결과 86
• 제3절 아파트 미분양마케팅 개선방안 90
• 1. 전문인력 교육필요 90
• 2. 분양대행업의 선진화 및 조직화 90
• 3. 고객DB 구축 91
• 4. 부동산마케팅학의 연구 91
• 제5장 결론 93
• 참고문헌 95
• Abstract 97
• 부록 100