공동주택의 하자담보책임에 관한 연구 : 판례를 중심으로 = A Study on Defects Liability for Multi-Dwelling Unit (MDU): Focusing on the judicial precedents

국문 초록 (Abstract)

구분소유자는 집합건물의 분양자에 대하여 집합건물법 제9조 및 민법 제667조 내지671조에 따라 분양자에 대하여 하자담보책임을 물을 수 있다. 본 논문에서는 집합건물분양계약의 법적성질, 집합건물법상 하자담보책임의 법적성질, 내용, 존속기간을 살펴보고 하자담보책임의 제한 및 하자보수완료확인서의 효력을 검토하였다.
입주자대표회의등은 사업주체에 대하여 주택법 제46조에 따라 하자담보책임을 물을 수 있는바, 본 논문에서는 주택법상 사업주체의 하자담보책임의 성질, 내용 및 주택법시행령의 하자보수기간의 법적성격을 살피고, 집합건물법의 하자담보책임과 어떻게 다른지 비교하였다.
2005. 5. 26. 개정된 주택법 및 집합건물법은 공동주택의 하자담보책임에 관하여 주택법의 규정을 우선한다고 규정하였음에도, 주택법에 하자보수에 갈음하는 손해배상청구에 대하여 규정하지 않아, 이러한 경우 집합건물법이 여전히 적용되는지에 대하여 여러 견해 및 하급심 판례가 대립하였다. 이에 대법원 2012. 7. 12.선고 2010다108234 판결은 하자보수에 갈음하는 손해배상청구에 관하여 여전히 집합건물법이 적용된다고 하면서, 다만 사용검사 후 하자에 대하여는 주택법시행령상의 하자발생 기간내에 발생하여야 한다고 판시하였다. 이러한 법률규정의 혼선에 대하여 2012. 12. 18. 개정된 집합건물법은 분양자의 하자담보책임에 관하여 집합건물법이 적용됨을 분명히 하였다. 본 논문에서는 아파트 사용검사시기에 따라 주택법과 집합건물법의 적용이 상이하다는 점을 밝히고 관련 판례를 검토하였다.
건축경기가 나빠지면서 부도가 나거나 법정관리를 신청한 건설회사가 많아지고 있는데, 이 경우 구분소유자들은 분양자에 대하여 하자담보책임을 물을 수 없고, 부득이 보증기관에 대하여 하자보수보증책임을 물을 수 밖에 없다. 보증기관의 보증책임과 관련하여서는 보증기관의 책임범위와 관련하여 사용검사 후 하자의 의미, 각 연차별 하자가 주택법시행령의 하자보수 기간내에 발생하였는지에 대한 입증책임의 문제, 보증금의 전용, 하자보수종결합의서의 효력, 2005. 5. 26. 이후 사용검사를 받은 아파트의 10년차 하자에 대하여 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있다고 판정이 된 경우에 한하여만 보증기관이 보증책임을 지는지 여부, 분양자의 손해배상책임에 대한 책임제한을 일률적으로 보증기관의 보증책임에도 적용하는 것이 타당한지 여부등이 문제된다. 본 논문에서는 위와 같은 문제에 대한 학설, 판례를 검토하고 새로운 견해를 제시하였다.
국민의 주거생활 안정을 위하여 많은 임대아파트가 지어지고 있는 바, 사용하던 임대아파트를 분양받은 구분소유자들도 분양자에 대하여 하자담보책임을 물을 수 있다. 이와 관련하여 대법원은 하자담보책임의 기산점을 ‘사용검사시’로 보고 있으나, 이렇게 볼 경우 10년 임대 후 분양전환 되는 아파트의 구분소유자들은 분양자에 대하여 하자담보책임을 물을 수 있는 방법이 없게 된다. 본 논문은 이러한 문제점을 지적하고 바람직한 대안을 제시하고자 하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Unit owners have the right to ask unit developers for defects liability on aggregate buildings under the Aggregate Building Act Article 9 and the Civil Code Article 667 and 671. The aims of this paper are to review the followings; 1. The Legal Characteristics of Aggregate Building Sales Contract 2. The Legal Characteristics, Contents, and Maintenance periodfor Defects Liability based on Aggregate Building Act 3. The limitation of Defect Liability and Legal Effects of Confirmation Against Defaults Complete.
The committee of apartment dwellers representative and that sort of committee have the right to ask main participants for defects liability under the House Act Article 46, so that this paper includes the reviews on the legal characteristics and contents of defects liability, and characteristics for maintenance period under the House Act EnforcementOrdinance mainly from main participants’ viewpoints, and compares differences with those of defects liability under the Aggregate Building Act.
Although the Aggregate Building Act and the House Act, both amended on May 26th, 2005define that the House Act is prior to other acts when it comes to defects liability for multi-dwelling unit, the House Act doesn’t define the right to demand compensation equivalent to defects repair. Accordingly, it leads different viewpoints and precedents on whether the right is applied to the Aggregate Building Act or not. In this regard, the Supreme Court’s ruling on July 12th, 2012 for the 2010 da 108234 case, states that the right to demand compensation equivalent to defects repair is still applied under the Aggregate Building Act, and that the right for the defects after Acceptance of Work is applied only within the maintenance period under the House Act EnforcementOrdinance. In order to avoid further confusions, the Aggregate Building Act amended on December 18th2012 statedclearly that developers’ defects liability is applied under the Aggregate Building Act. This paper finds that there are differences in application for the House Act and the Aggregate Building Act in accordance with the period of Acceptance of Work, and reviews related precedents.
As the construction business has been on a downturn, construction companies which are alreadybankrupt or under legal management have also increased. In this case, unit owners can’t make unit developers take responsibility for defects liability. They can make a surety organization take responsibility for defects liability instead.
A surety organization’s surety liability, much related to the scope of its liabilitydepends onthe definition of defects after the Acceptance of Work, supporting evidences to prove defects occurred withinthe maintenance period under the House Act EnforcementOrdinance, deposits used for another purpose, effect of Agreement for defect repair conclusion, the validity on the liabilityand so on. This paper suggests new viewpoints on these issues by reviewing related theories and precedents.
A lot of leased apartments have been built to enhance housing security, so that the unit ownersfor leased apartments have the legal right to ask the unit developers for defects liability. Under this circumstance, the Supreme Court regards "the moment of Acceptance of Work" as the starting point of reckoning for the defects liability. However, it may not suggest any solutions for the unit owners who own the leased apartments, converted for sale after 10 years of rental period. This paper is to find out these problems and suggest appropriate solutions.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제3절 논문의 구성 3
• 제2장 공동주택의 하자 4
• 제1절 공동주택의 의의 4
• 제2절 공동주택의 하자 5
• 1. 하자의 의의 5
• 2. 하자의 분류, 유형 7
• 3. 하자의 판단기준 10
• 4. 공동주택 하자의 특징 17
• 제3장 공동주택의 하자담보책임 적용법령 19
• 제1절 관련법령의 내용과 적용범위 19
• 1. 민법 19
• 2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 20
• 3. 주택법령 23
• 4. 건설산업기본법 32
• 제2절 사용검사일에 따른 적용법령의 상이(相異) 33
• 1. 2005. 5. 26. 이전에 사용검사를 받은 아파트 33
• 2. 2005. 5. 26. 이후 사용검사를 받은 아파트 35
• 3. 2013. 6. 19. 이후 사용검사를 받은 아파트 37
• 제3절 분양을 목적으로 하는지, 공동주택인지에 따른 적용법령의 상이(相異) 38
• 제4장 집합건물법상의 하자담보책임 40
• 제1절 집합건물법상 분양계약의 법적성질 40
• 1. 의의 40
• 2. 집합건물 분양계약의 법적성질 40
• 제2절 집합건물법상 하자담보책임의 법적성격 43
• 제3절 하자담보책임의 내용 45
• 1. 하자보수청구 45
• 2. 손해배상청구 47
• 3. 수분양자의 계약해제권 57
• 4. 수분양자의 대금감액청구 58
• 제4절 하자담보책임의 존속기간 59
• 1. 제척기간 59
• 2. 소멸시효와의 관계 61
• 제5절 하자담보책임의 배제, 제한 63
• 1. 하자담보책임의 배제 63
• 2. 하자담보책임의 제한(손해배상액 감액) 64
• 3. 하자보수완료확인서의 효력 65
• 제5장 주택법상 사업주체의 하자담보책임 67
• 제1절 주택법상 하자담보책임의 법적성질 67
• 제2절 주택법상 하자담보책임의 내용 67
• 1. 하자보수청구 67
• 2. 손해배상청구 74
• 3. 하자보수보증금예치의무 76
• 제3절 주택법 시행령상의 하자담보책임기간의 법적성격 77
• 제4절 집합건물법상의 하자담보책임과의 비교 77
• 1. 2005. 5. 26.부터 2013. 6. 19. 이전에 사용검사를 받은 공동주택에 적용되는 주택법령과 집합건물법에 의한 하자담보책임의 내용 77
• 2. 2013. 6. 19. 이후 분양된 공동주택에 적용되는 주택법령과 집합건물법에 의한 하자담보책임의 내용 80
• 제6장 주택법상 보증기관의 하자보수보증책임 83
• 제1절 하자보수보증금의 의의 83
• 제2절 하자보수보증금의 법적성질 84
• 1. 일반적인 하자보수보증의 법적성질 84
• 2. 보증기관 하자보수보증의 법적성질 85
• 제3절 하자보수보증금 청구권자 88
• 제4절 하자보수보증책임의 범위 88
• 1. 사용검사 후 하자 88
• 2. 하자보수책임 기간 내에 발생한 하자 90
• 3. 하자보증기간이 하자보수책임기간 보다 장기인 경우 92
• 4. 보증금의 전용 93
• 5. 보증기간이 5년, 10년인 보증서에 의하여 보증되는 하자의 범위 96
• 6. 하자종결합의 99
• 제5절 하자보수보증금청구권의 행사기간 100
• 1. 소멸시효 100
• 2. 보증기관별 하자보수보증금 청구기간 101
• 제6절 하자보수보증금 채무의 부종성 104
• 1. 하자담보추급권과의 관계 104
• 2. 하자보수보증금채무의 부종성과 관련된 문제 105
• 제7장 임대후 분양전환아파트에 대한 하자담보책임 110
• 제1절 분양전환된 아파트에 대한 하자담보책임의 근거 법령 110
• 제2절 분양전환 아파트에 대한 하자담보책임 제척기간의 기산점 111
• 제8장 결론 114
• 참고문헌 117