주택재개발사업의 갈등요소에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

주택재개발사업은 도시 내부의 구시가지 지역을 대상으로 하는 민간주도의 정비사업으로 이해당사자간 이해관계가 복잡하고 첨예하게 나타나고 있으며 이해관계자는 자신의 이익 극대화를 위해 사업에 참여하고, 그 사업에서 발생하는 수익을 분배하기 때문에 주택재개발사업 사업진행 과정에서 이해관계에 따라 다른 참여자들과 갈등을 발생시킬 수 있다. 이해당사간의 갈등은 사업지연과 이에 따른 사업비용 상승의 가장 주된 요인으로 보고되고 있어 이해당사간의 갈등은 주택재개발사업의 수익성에 결정적인 역할을 하게 된다.연구에서 주택재개발사업에서 이해당사자간의 갈등을 분석한 결과, 실제적인 이해관계가 표출되는 관리처분단계에서 건축물의 층수 및 용적률, 권리가액 산정, 조합원 분양 조건 등이 주된 갈등의 요소로 나타나고 있었다. 관리처분계획단계는 사업에 동의한 조합원들의 최종적인 부담금이 결정되는 가장 민감한 사업단계로 얼마만큼 단기간에 완료되느냐에 따라 사업의 성공여부가 결정되는 중요한 시점이다. 하지만 관리처분단계에서 이해당사간의 갈등이 다수 발생되고 있어 결과적으로 조합원의 부담이 증가하고 있는 실정이다.주택재개발사업에서 이해당사자간의 갈등이 실제적인 이해관계인 관리처분단계에서 나타나고 있다는 결과를 바탕으로 정비사업비 추산액을 중심으로 사업의 수익성에 영향을 미치는 요인을 분석하고 제도적 개선방안에 따른 사업의 수익성을 분석하였다.분석결과, 조합원 분양의 감소로 일반 분양수입이 증가되어 총 수입은 증가되고 있는 것으로 나타나고 있었으나, 증가된 수입은 보상비, 부대경비 등 소요비용 증가의 원인과 공사비로 지출되고 있는 것으로 분석되어, 증가된 수입만큼 소요비용으로 지출되고 있었다. 또한 소요비용의 공사비와 사업기간, 사업 규모는 주택재개발사업의 수익성에 영향을 미치는 요인으로 나타났다. 제도적 개선에 따른 수익성을 분석한 결과, 국공유지 매입비용의 절감과 도시정비기금의 선지원, 임대주택건립 적용 기준 완화는 사업성에 영향을 미치는 요인으로 이는 사업 시행자 노력으로 절감하기 어려운 비용이지만 제도개선으로 사업성을 향상시킬 수 있는 요인으로 확인되었다.주택재개발사업에서 발생하는 갈등을 관리처분단계의 정비사업비 추산액을 중심으로 실제적인 이익의 측면에서 분석한 본 연구의 결과 주택재개발사업은 도시정비의 한 부분에 속하지만 조합원 및 이해당사자에게는 주거안정이라는 삶의 질과 관련되는 중요한 의미를 가지고 있다는 관점에서 주택재개발사업에서 경제적 이해관계에 기초한 갈등을 관리하기 위해 사업성을 향상시킬 수 있는 제도적 개선이 지속적으로 요청된다.