商街賃貸借에 관한 硏究 : 商街建物賃貸借保護法의 立法的 改善案을 中心으로 = A Study on Commercial Lease :Focusing on Legislative improvements of Commercial Building Lease Protection Act

국문 초록 (Abstract)

상가건물임대차보호법(이하 “상임법”이라 한다)은 임대차에 있어 민법의 특례를 인정하여 상가임차인을 보호함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장하고자 한다. 시민사회가 추구하였던 자유와 평등은 ‘빈익빈-부익부’라는 극심한 사회문제를 낳았다. 그 결과 근대 시민법 사회의 소유권절대의 원칙, 사적자치의 원칙 내지 계약자유의 원칙, 과실책임의 원칙은 수정・변경되게 되었다. 우리 헌법 역시 재산권보장을 원칙으로 하지만, 재산권의 사회기속성과 공공복리에 적합한 재산권의 행사(헌법 제23조 제1항, 제2항), 인간다운 생활을 할 권리(헌법 제34조 제1항), 공공복리를 위한 기본권의 제한(헌법 제37조 제2항), 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중하지만 시장지배와 경제력의 남용방지 및 경제의 민주화(헌법 제119조)를 규정하고 있다. 그리고 민법은 신의성실에 기한 권리행사와 의무(민법 제2조 제1항), 권리남용의 금지(민법 제2조 제2항), 반사회질서의 무효(민법 제103조)를 규정하고 있다.
한편 인간의 생활에 필요한 재화는 한정되어 있고, 특히 부동산은 고정성과 부증성으로 인하여 모두가 소유할 수 있는 것이 아니다. 따라서 자신이 직접 부동산을 소유하지 못한 인간은 타인의 부동산을 빌려 사용하고 대가를 지불한다. 부동산의 대차를 규율하는 방법은 물권적인 지상권・전세권도 있으나 대개는 임대차를 이용한다. 그런데 사회적・경제적 지위의 현실적 격차는 자본주의에서 일정 정도 불평등을 강요하게 되었고, 이는 임대차에서 재화를 가지지 못한 임차인에게 전가되었다. 그러나 그 불평등이 헌법가치에 비추어 수인하기 어렵다면 국가개입이 필요하다. 이에 상가임대차에 있어 상가임차인을 보호하기 위한 것이 상임법이다.
상임법이 적용되는 상가임차인이 민법상 임차인보다 더 보호를 받는 것은 사실이다. 그러나 현행 상임법은 민법에 대한 특별법으로서 소수의 규정만을 두고 있고, 급속하게 변화하는 사회현실에 부합되지 못하며, 그러한 연유로 입법취지를 충분히 달성하지 못하고 있다. 예를 들어 실제 상거래에서 관행적으로 수수되는 권리금에 관하여 아무런 규정이 없어, 권리금을 둘러싸고 인명피해까지 낳는 이른바 “용산참사”를 겪었다. 이에 본 논문에서는 상가임대차제도의 개선방안을 제시하고자 하였다.
먼저, 보증금액에 의한 상임법의 적용제한을 삭제하여 동법의 보호범위를 확대하여야 한다. 둘째, 임대차의 묵시적 갱신에 있어 임차인의 해지권을 삭제하여 현실적합성을 높여야 한다. 셋째, 대항력 있는 상가임대차에 있어 임차권의 양도와 전대차를 보장하되 그 사실을 임대인에게 통지하지 않으면 대항할 수 없도록 하여야 한다. 넷째, 임차건물에 대한 경매절차에서 보증금 전액을 변제받지 못한 경우에는 대항력 있는 임차권에 우선변제권 및 최우선변제권까지 포함되도록 하여야 한다. 다섯째, 임차권등기명령의 신청시기를 임대차계약 후 보증금완납시로 하고 임대차종료시에 그 임차권등기에 기한 경매신청권을 부여함으로써 임차권등기명령제도를 활성화시켜야 한다. 여섯째, 상거래에서 수수되는 권리금의 보호방안으로 임대차가 종료되는 경우 그때로부터 3개월 이내에 새로운 임차인 등으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유가 없는 한 협력하도록 하여야 한다. 일곱째, 민법 제652조에도 불구하고 민법 제626조에 의한 비용상환청구권에 관하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없도록 함으로써 임차인의 투하비용회수기회를 보장하여야 한다. 그리고 위 개선방향과 관련하여 상임법의 구체적 개정안을 제시하였다. 마지막으로 임대인과 임차인뿐만 아니라 국가 및 지방자치단체가 함께 협력하는 이른바 “협동형 상가임대차제도”의 도입을 제안하였다.
현 박근혜 정부는 복지국가를 천명하고 출발하였으며 이는 상가건물을 둘러싼 임대차에 있어서도 마찬가지이다. 본 논문은 상가임대차제도의 개선을 위한 방안을 제시함으로써 상가임대인과 상가임차인 사이에 실질적 자유와 평등이 실현될 것을 희망한다.

주제어 : 상가임대차, 대항력, 우선변제권, 경매, 권리금.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약 ⅰ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 및 배경 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• Ⅰ. 연구의 범위 3
• Ⅱ. 연구의 방법 4
• 제2장 임대차의 이론적 고찰 6
• 제1절 임대차의 의의 및 연혁 7
• Ⅰ. 임대차의 의의 7
• Ⅱ. 임대차의 연혁 8
• 제2절 임대차의 내용 12
• Ⅰ. 임차권의 법적 성질 12
• Ⅱ. 임대인의 권리·의무 14
• Ⅲ. 임차인의 권리·의무 16
• Ⅳ. 보증금의 법적 성질 22
• 제3절 부동산임차권의 물권화 경향 26
• Ⅰ. 대항력 26
• Ⅱ. 임차권에 기한 방해배제 27
• Ⅲ. 임차권의 처분가능성 28
• Ⅳ. 임차권의 존속보호 28
• 제4절 외국의 임대차법제 29
• Ⅰ. 영국 29
• Ⅱ. 독일 32
• Ⅲ. 프랑스 35
• Ⅳ. 일본 38
• Ⅴ. 미국 42
• Ⅵ. 소결 45
• 제3장 상가건물임대차보호법상 상가임대차 46
• 제1절 서설 46
• Ⅰ. 상가건물임대차보호법의 제정경과 46
• Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 취지 및 법적 성질 54
• 제2절 상가건물임대차보호법의 위헌논의 정리 56
• Ⅰ. 법치주의와 법률불소급의 원칙 57
• Ⅱ. 재산권보장과 사적자치의 원칙 및 한계 61
• Ⅲ. 평등원칙과 임차인보호의 정당성 67
• Ⅳ. 행복추구권 위반 여부 70
• 제3절 상가건물임대차보호법의 적용범위 73
• Ⅰ. 상가임대차관계 74
• Ⅱ. 상가임대차의 목적물 80
• Ⅲ. 보증금액에 의한 적용제한 84
• 제4절 상가임대차의 존속보장 88
• Ⅰ. 최단 존속기간의 보장 88
• Ⅱ. 법정임대차관계 91
• Ⅲ. 임대차계약의 갱신 93
• Ⅳ. 보증금과 차임의 통제 104
• 제5절 보증금반환의 보장 108
• Ⅰ. 대항력 108
• Ⅱ. 우선변제권 128
• Ⅲ. 임차권등기명령제도 135
• Ⅳ. 매매·경매에서 담보책임 및 소송·집행의 특례 136
• 제4장 상가임대차제도의 개선방안 141
• 제1절 적용범위 및 상가임차권존속의 개선방안 142
• Ⅰ. 상가건물의 적용범위 142
• Ⅱ. 보증금액의 적용범위 145
• Ⅲ. 계약갱신요구권과 묵시적 갱신 149
• Ⅳ. 임차권의 양도·전대차의 보장 154
• 제2절 대항력과 우선변제권의 개선방안 158
• Ⅰ. 사업자등록과 대항력 158
• Ⅱ. 대항력과 우선변제권의 병존적·선택적 보장 160
• Ⅲ. 연속된 경매절차에서 상가임차인의 지위 165
• Ⅳ. 보증금반환채권의 가압류와 임대인지위의 승계 171
• 제3절 임차권등기명령제도의 활성화 방안 176
• Ⅰ. 임차권등기명령제도의 가치 176
• Ⅱ. 임차권등기명령제도의 문제점 176
• Ⅲ. 임차권등기명령제도의 개선방안 179
• 제4절 권리금의 보호방안 181
• Ⅰ. 권리금에 대한 판례의 태도 181
• Ⅱ. 권리금보장의 필요성 184
• Ⅲ. 공익사업과 상가임차인의 지위 188
• Ⅳ. 권리금의 보호방안 191
• 제5절 협동형 상가임대차제도 도입론 204
• Ⅰ. 협동형 상가임대차제도의 제안배경 204
• Ⅱ. 협동형 상가임대차제도의 유형 205
• Ⅲ. 소결 208
• 제5장 결론 210
• 참고문헌 212
• ABSTRACT 226