부동산개발 프로젝트 파이낸싱의 위험요인 중요도 분석 : 금융기관의 PF 의사결정을 중심으로 = An analysis on the PF risk factors of PF estate development : focusing by on decision-making financial institutions

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 부동산 금융시장은 크게 외환위기 이전과 외환위기 이후로 나눌 수 있다. 외환위기 이전의 우리나라 부동산 금융은, 외국인에 대한 토지소유의 제한과 부동산 시장으로 금융자원의 배분이 극히 제한되어 비제도권 금융에 의존하였으나, 외환위기를 겪으면서 큰 변화를 겪게 된다. 이 때 가장 큰 변화로서, 외환위기 이전에 시행과 시공을 동시에 담당하던 시공사의 역할의 변화이다. 즉, 부동산개발을 전문으로 하는 시행사 즉 부동산개발자(Developer, 시행사)의 등장으로 인하여, 부동산개발에 있어서 보다 다양하게 역할적인 담당자들이 생겨나게 되었다.
이로써 부동산 개발사업 및 부동산 개발금융에 있어서 다양한 이해관계자들로 재편되는 계기가 마련된 것이다. 이러한 시장변화는 외환위기 이후에 과거의 부동산 시장의 침체를 빠르게 회복하는 계기를 마련함으로써 부동산개발 시장 구조화가 이루어졌다. 하지만, 최근 글로벌시장에서의 신용위기는 국내 부동산 시장에도 큰 영향을 끼치고 있다. 부동산개발 사업에서 미분양 물건의 급격한 증가로 인한 부동산경기의 침체는, 부동산시장의 위험이 프로젝트 파이낸싱(이하, PF)이라고 하는 구조 속에서 금융시장으로 어떻게, 얼마나 큰 영향을 미치고 있는가를 잘 알려 주고 있다.
이에 본 연구에서는 우리나라 부동산 개발금융의 현황을 알아보고자 하며, 시간이 갈수록 다양해져 온 부동산개발의 유형별 리스크에 대한 비교를 통하여, 부동산개발의 리스크 요인을 분석하여 봄으로써, 부동산 개발금융에 있어서 보다 나은 PF 의사결정과 PF 위험관리 방안을 모색하여 보고자 한다. 또한, 부동산개발에 있어서 기존연구 사례로서 첫째, 부동산 개발사업의 리스크 요인을 개발사업의 단계별로 구분하고 그 중요도를 분석한 사례와 둘째, 부동산 개발사업의 리스크 요인을 개발사업 사업주체 입장에서의 리스크 요인으로 선정하고 그 중요도를 분석한 사례 그리고 셋째, 부동산 개발사업의 리스크 요인을 금융기관을 중심으로 리스크의 중요도를 분석한 사례 등을 통하여 리스크 요인을 새로이 도출하고 계층화하였다.
부동산개발 PF 위험요인 분석에 대한 기존연구 분석을 통하여 새로이 도출하고 계층화한 리스크 요인이 적정한지 여부를 검증하기 위하여, 은행, 증권사, 자산관리회사, 신탁사 등 금융기관에서 부동산개발의 PF 업무를 담당하는 담당자들을 전문가로 선정하고, 그들과의 심층 인터뷰(FGI)를 통하여 본 연구에서 분석대상이 되는 부동산개발 PF 리스크 요인들을 검증하였다. 또한, 이러한 PF 전문가로부터의 설문조사를 통하여 금융기관의 부동산개발 PF 의사결정에 있어서 부동산개발 유형별에 따fms 리스크 요인의 중요도에 있어서 어떠한 차이를 보이는가를 분석하였다.
이러한 연구과정을 통하여 부동산개발 PF 리스크에 대하여, 부동산개발의 사업유형에 따른 리스크 정도의 차이를 비교 분석하고, 그에 따른 부동산개발 PF의 리스크 요인간의 중요도를 각기 다르게 인식하고 있다는 것을 이해하고, 그러한 분석결과를 통하여 금융기관에서 보다 객관적이고 체계화된 리스크 관리방안에 대한 필요성을 인식하도록 하는 것이 본 연구의 궁극적인 목적이다. 또한, 금융기관에서 부동산개발 PF에 대한 의사결정에 있어서 보다 객관적이고 체계화된 평가기준을 마련하여 활용하게 함으로써, 부동산금융에 있어서 PF의 부실화로 인하여 개발사업의 리스크가 금융산업 시장 전반으로 확산되는 것을 사전에 최대한 예방할 수 있는 방안이 도출되기를 바라는 것이다.
현재 국내시장에서 부동산개발 PF에 있어서의 리스크 요인이 시공사로 집중되는 시장구조적인 문제가, 국내에서는 아직 기원적인 의미의 PF가 존재하지 않기 때문이므로, 부동산개발 PF를 좀 더 고도화하기 위하여는 현재 시범적으로 도입된 바 있는 PF정상화뱅크제도 이외에 투자은행(Invest Bank) 도입을 통하여 진정한 의미의 부동산개발 PF가 정착되기를 바라는 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea's real estate development can be mainly divided into two periods: pre-financial crisis(IMF) and post-financial crisis(IMF);
The real estate finance which relied on informal finance faces a great occurrence of changes within the financial crisis as foreigners were limited from owning the real estate and there were limited divisions on financial resources. It once used to be one person in charge of both enforcement and construction, but the advent of the developers in the real estate market created a various roles of persons in charges in different areas.
It actually became an opportunity to reorganize the persons in various concerns in development finance or business of the real estate. This kind of change depressed real estate economy due to financial crisis in the past to recover to a fast speed which created the market structuralization on real estate development.
However, recently the credit crisis of the global market is now also giving a tremendous affects to the local estate market, and this tells how and how much the risks of the real estate market affects within the PF structure to the finance market due to the rapid increase of the unsold estates in development businesses in reasons of depressed economy which started out from the domestic regional blocks.
This study's goal is to search for the way to prevent the risks on previous PF decision makings in real estate development market by looking for the current situations of the domestic real estate development market, comparing the different categories of risks of the real estate development which became various throughout the time, and analyzing the risk factors which follows. The research will talk about the things below: (1) First, the risk factors of the real estate development in its business will be classified and its importance will be analyzed; (2)Second, selecting the risk factors in the suit of the principal agent in the real estate development business and analyzation of its importance; (3) Lastly, critical analysis on the risk factors of the real estate development business in center of financial organizations were given as the examples to newly draw out the risk factors and stratified.
To see whether the newly come about and stratified risk factors through preceding research analysis on the existing previous analysis of the real estate development risk factors are verifying, people working in PF area in the banks, stock companies, asset managements were selected as the experts. And through F.G.I.(Focus Group Interview) with them, it was able to verify the risk factors of the PF in real estate development-the target of this research.
Also, through the PF expert's surveys, the critical analysis was made to see what kind of difference it shows when making decisions for the real estate development's PF in each different classifications of the real estate development. The main goal of this study is to: (1) Understand that everyone has different recognitions towards the risk factors for the real estate development followed by the comparison analysis on the risks based on the different business categories of real estate development PF; (2) have others recognize the importance of the needs for the objective and systemic risk management method through the analysis result.
Also, when making decisions for the real estate's PF, by providing the objective and systemic valuation basis, it enables others to apply the valuation basis to prevent the financial industry market from the dimensioning of the risk in development business due to the insolvency of the real estate development.
Because the true meaning of the real estate development PF doesn't exists in the current domestic situation where the risk factors are mainly focused on the constructor for the market structural problem in real estate development.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 선행연구의 검토 6
• 1. 선행연구의 검토 6
• 2. 연구의 차별성 9
• 제2장 부동산개발의 PF 위험에 관한 이론적 고찰 10
• 제1절 부동산개발의 개념 및 유형 10
• 1. 부동산개발의 개념 10
• 2. 부동산개발의 유형 11
• 3. 부동산개발의 추진과정 15
• 4. 부동산개발의 이해당사자 17
• 제2절 부동산개발 PF의 특징 20
• 1. 부동산개발 PF과 기업금융의 차이 20
• 2. 부동산개발 PF의 종류 및 조달 사례 23
• 3. 부동산개발 PF의 이해당사자 33
• 제3절 부동산개발 PF 위험의 요인 및 유형 36
• 1. 부동산개발 위험요인 분류 사례 36
• 2. 부동산개발의 통제 불가능 위험요인 47
• 3. 부동산개발의 비재무적 위험요인 49
• 제3장 부동산 PF 운용 실태 및 사례 분석 51
• 제1절 부동산 PF의 현황 및 운용 실태 51
• 1. 부동산 PF의 시장 현황 51
• 2. 부동산 PF 유동화시장 현황 56
• 제2절 부동산개발 유형별 PF 사례분석 60
• 1. SPC 및 PFV 사업장 분석 60
• 2. 공모사업 및 개별 시행 사업장 분석 65
• 3. 신탁사업 등 기타 유형의 사업장 분석 70
• 제3절 부동산개발의 PF 리스크 요인 추출 84
• 1. 성공한 사업장으로부터 리스크 관리 특성 84
• 2. 실패한 사업장으로부터 리스크 요인 분석 86
• 제4장 부동산개발의 PF 리스크 실증 분석 92
• 제1절 조사분석 방법 92
• 1. 분석의 틀 92
• 2. AHP 계층화 분석 절차 96
• 3. 설문조사 개요 102
• 4. 부동산개발의 PF 리스크 요인 추출 104
• 제2절 선정된 리스크에 따른 부동산개발의 PF 리스크 분석 120
• 1. 부동산개발의 PF 상위 리스크 중요도 특성 분석 120
• 2. 부동산개발의 PF 하위 리스크 중요도 특성 분석 128
• 3. 분석의 결과 138
• 제3절 부동산개발의 PF 리스크 관리방안 142
• 1. 부동산개발 PF 리스크 관리방안 142
• 2. 금융기관의 PF 리스크 관리방안 145
• 제5장 결 론 158
• 제1절 연구결과 요약 및 시사점 158
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 162
• 참고문헌 165
• 설문조사 168
• ABSTRACT 189