토지 과세평가의 형평성에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

대다수의 국민은 부동산을 취득하여 보유하고, 경우에 따라서는 이전한다. 이러한 부동산의 취득·보유·이전과 관련하여 각 단계마다 다양한 조세가 부과되는데 공시지가는 토지관련 조세의 과세표준으로 사용된다. 공시지가가 토지과세의 기초로 활용되고 있는 만큼 공시지가의 산정 문제는 국민의 재산권 문제로 이어진다. 따라서 공시지가의 산정은 정확하고 형평성이 존재해야 하며, 과세평가의 형평성에 대해 분석하는 것은 매우 중요하다. 이에 본 논문은 부동산 토지세의 운용 및 부과에 있어서 가장 기초적이고 핵심적인 과세평가의 형평성을 다루고자 한다.
과세평가의 형평성을 분석하기 위해 본 논문은 전국을 대상으로 2012년 1월 1일 기준의 공시지가를 과세가치로, 2011년 1월∼2012년 11월에 평가된 법원 경매 토지의 감정평가 자료를 시장가치로 이용하여 실증분석을 하였다. 실증분석은 미국의 국제과세평가관협회(International Associatioan of Assessing Officers: IAAO)의 비율분석과 기존 선행연구에서 활용된 다양한 회귀모형을 이용하여 과세평가의 수평적 형평성과 수직적 형평성을 검증하였다. 분석결과 지역별, 이용상황별, 가격수준별로 집단 간·집단 내에서 모두 토지 과세평가에 수직적·수평적 불형평성이 존재하여 토지관련 세제의 부과에 있어서 조세의 평등원리가 지켜지지 않고 있는 것으로 나타났다.
본 연구는 전국을 대상으로 시장가치로 법원 경매 감정평가가격 자료를 이용하여 토지 과세평가의 산정에 불형평성이 존재함을 밝혔다는 점에 의의가 있으며, 본 연구의 결과가 정책입안가로 하여금 공시지가와 관련된 기초자료로 활용될 수 있을 것으로 사료된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

About all the people are closely related with real properties in living times. Various taxes are levied on land in process of acquisition, tenure and transfer and announced price of land is used as tax base. Because announced price of land is used as tax base, it is important to analysis equity of announced price.
In this study, we deal with equity of tax assessment in land by using announced price of land and auction assessment of land. By analysing existence of horizontal equity and vertical equity according to ratio study and regression analysis, we found inequity of within-group and between-group for each region, state of land use and section of announced price.
This study show the government should reform assessment system as introducing ratio study and various tests to detect horizontal and vertical inequity.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 절차와 방법 3
• 제3절 선행연구 검토 6
• 제2장 이론적 고찰 13
• 제1절 공시지가제도 13
• 1. 표준지공시지가 13
• 2. 개별공시지가 19
• 제2절 시장가치와 경매평가의 개념 24
• 1. 시장가치의 개념 24
• 2. 경매평가의 개념 24
• 제3장 과세평가의 형평성 28
• 제1절 우리나라의 과표산정 체계 28
• 제2절 과세평가의 형평성 개념 32
• 제3절 과세평가의 형평성 검증 방법 33
• 1. 비율연구 33
• 가. 평가수준의 측정 36
• 나. 평가균일성의 측정 37
• (1) 수평적 형평성 측정 37
• (2) 수직적 형평성 측정 40
• 2. 회귀분석 41
• 가. PF 모형 41
• 나. Cheng 모형 42
• 다. IAAO 모형 42
• 라. KP 모형 43
• 마. Bell 모형 43
• 제4장 실증분석 45
• 제1절 분석자료 45
• 제2절 기초통계분석 46
• 1. 기술통계량 46
• 2. 지역별 기초통계 분석 49
• 3. 도시‧비도시별 기초통계 분석 51
• 4. 용도지역별 기초통계 분석 52
• 5. 지목별 기초통계 분석 54
• 6. 이용상황별 기초통계 분석 55
• 7. 과세가치의 가격수준별 기초통계 분석 57
• 제3절 비율분석 58
• 1. 지역별 비율분석 58
• 2. 이용상황별 비율분석 60
• 3. 과세가치의 가격수준별 비율분석 61
• 제4절 회귀분석 63
• 1. 지역별 회귀분석 64
• 2. 이용상황별 회귀분석 68
• 3. 과세가치의 가격수준별 회귀분석 71
• 제5절 실증분석 결과 종합 73
• 제5장 결론 76
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 76
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 77
• 참 고 문 헌 78
• 부 록 81
• ABSTRACT 84