주택재개발사업에서의 사업성하락의 원인분석과 개선방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

우리나라 주택재개발사업은 주민들의 적극적인 참여와 사업성이 중요한 사업으로서 참여율과 사업성의 결과에 따라 사업추진 시 주민들의 민원이나 법적분쟁 여부를 알 수 있을 정도이다. 사업성이 낮은 구역은 관리처분계획이전까지 원활이 추진되다가 관리처분 이후부터 비대위를 구성하여 많은 민원과 법적분쟁을 야기시키고 있다.

관리처분계획은 조합원이 부담하여야 할 금액 및 지급받을 금액을 알 수 있고, 사업성이 좋은지 또는 나쁜지 등을 판단할 수 있는 비례율을 산정하게 되는데 최초 관리처분계획 시 비례율이 높았던 구역도 여러 가지 이유로 사업이 지연되면 사업비가 증가되고 비례율이 떨어져 사업성이 하락한다.

사업성이 하락하게 되면 주민들의 추가부담금이 증가하게 되고 주민들의 불만이 커질뿐만 아니라 기대했던 개발이익이 적어져 재개발에 대한 부정적인 인식이 커지게 된다.

이러한 사업성 하락의 원인으로는 첫째 관리처분계획이후, 특히 이주/철거 중 법적분쟁으로 인하여 사업이 중단되고, 사업지연으로 이주비 및 사업비의 금융비용 등이 증가하여 사업성 하락의 주요 원인이 되고 있다.
둘째, 도정법 65조 2항에 의거 용도폐지 되는 국공유지는 사업시행자인 조합에 무상양도 되어야 함에도 불구하고 국공유지 기준이 애매모호하다고 판단되어 많은 국공유지를 조합이 매수하고 있다. 이는 조합의 사업비를 증가시키는 원인이 되고 있어 조합의 사업성을 하락시키고 있다.
셋째, 최근 부동산시장의 하락으로 미분양이 증가하고 있어 시공사는 미분양에 대한 대비책이 필요하다고 요구하고 있고 분양가를 인하하는 대신에 사업비에 미분양 대책비를 추가하고 있어 사업성이 하락하고 있다.

이상과 같이 본 논문에서는 상기와 같은 문제점들을 개선하고 사업성을 향상하기 위해서는 조합의 전문성 강화, 이주/철거 기간 중 설계변경에 대한 행정기관의 인·허가에 대한 적극적인 지원, 국공유지 무상양도 확대, 미분양에 대비한 분양성 개선 방안 등이 필요함을 알아냈다.

이상의 방안들이 실제 주택재개발사업에 적용되어 실행된다면 당해 지역 주민들의 경제적 이익은 물론 주택재개발 사업의 발전에도 기여할 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 제 2 장 주택재개발사업과 관련된 이론적 고찰 4
• 제 1 절 주택재개발사업의 일반이론 4
• 1. 주택재개발사업의 정의 4
• 2. 주택재개발사업의 필요성 6
• 3. 주택재개발사업의 유형 8
• 4. 주택재개발사업의 시행절차 11
• 제 2 절 사업성 판단 기준 17
• 1. 관리처분계획 17
• 2. 비례율 22
• 제 3 절 선행연구 26
• 제 3 장 사업성 사례연구 29
• 제 1 절 사례지역 현황 29
• 1. 성동구 주택재개발사업 현황 29
• 2. 성동구 재개발 사업의 비례율 현황 31
• 제 2 절 사업성 하락 사례분석 32
• 1. 대상구역 선정 32
• 2. 원인별 사례분석 33
• 3. 사례분석 결과 61
• 제 3 절 사업성 하락 원인분석 63
• 1. 주민갈등과 법적분쟁으로 인한 사업지연 63
• 2. 과도한 국공유지 매입 64
• 3. 부동산경기 하락에 의한 미분양대책비 증가 65
• 제 4 장 주택재개발사업의 사업성 향상 방안 67
• 1. 조합의 전문성 강화 67
• 2. 행정기관의 적극적인 인·허가 지원 69
• 3. 개발이익의 확대 71
• 4. 비용의 절감 72
• 제 5 장 결 론 75
• 참고문헌 76